マンションの売り時はいつ？2026年の市況・築年数・税金から判断するポイントを解説

マンションの売り時に、すべての人に共通する明確なベストタイミングはありません。築年数や管理状態、市場動向、税金、住宅ローン残債など、複数の条件を整理して判断することが重要です。
この記事では、2026年の市場環境と、売り時を判断する5つのポイントを解説します。さらに、実際にマンションを売却した方へのアンケート結果も紹介します。今売るか待つか迷っている方は、自分に合った売却時期を考える際の参考にしてください。

• マンションの売り時を判断する5つのポイント
• 2026年はマンションの売り時？最新データから市場環境を確認
• 【独自アンケート】マンションを売った人は何を見て「売り時」を決めた？
• マンションを今売るか、待つかを考えるケース
• 自分のマンションの売り時を判断するなら現在の価格を確認する
• まとめ｜マンションの売り時は現在価格と自分の条件を合わせて判断しよう

マンションの売り時を判断する5つのポイント

マンションの売り時を判断する5つのポイントを紹介します。

ひとつずつ見ていきます。

1．築年数とマンションの管理状態

マンションの売り時を決める際に、築年数とマンションの管理状態が判断材料のひとつとなります。
東日本REINSの2026年1～3月期における、首都圏中古マンションの築年数別成約件数構成比は、次のとおりです。

※首都圏における成約件数の構成比であり、全国の需要や価格動向をそのものを示す数値ではありません。
築年数が経過したマンションも実際に取引されているため、築年数だけで売却のしやすさを判断することはできません。
売却時期を考える際は、築年数に加えて、長期修繕計画や修繕積立金の状況、大規模修繕の予定にも目を向けましょう。大規模修繕の前後という理由だけで売却時期を決めるのではなく、検討している時期にどのような工事や費用負担が予定されているのかを把握したうえで判断することが大切です。

参考URL：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜サマリーレポート2026年1～3月期

マンションを高く売るコツを知りたい方は、こちらの記事もおすすめです！

マンションを高く売るコツ｜不動産会社の選び方や高く売れやすい時期・特徴を解説

2．マンションが売れやすい時期・季節

マンションは、新年度に向けて引っ越しや住み替えの需要が高まる春先に、不動産取引が活発になりやすいと言われています。実際に、東日本REINSによる2025年の首都圏中古マンション成約件数では、3月が4,991件と年間で最も多くなりました。
一方で、取引が活発なのは春だけではありません。2025年は9月が4,475件、11月が4,435件となっています。
月別の成約件数は以下のとおりです。

この結果から、春や秋はマンションの取引が活発になりやすい傾向が読み取れます（ただしこの月なら必ず売れやすい」と決められるわけではありません。）
また、売り出してから成約までには期間がかかります。引っ越しや住み替えの期限がある場合は、売却完了希望時期から逆算し、相場確認や査定を早めに始めて販売期間を確保します。

参考URL：東日本レインズ｜不動産市場動向（統計）

3．所有期間と売却時にかかる税金

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって適用される税率が変わります。土地・建物を売った年の1月1日時点の所有期間によって、次のように区分されます。

また、マイホームの売却では一定の要件を満たすと次のような特例を利用できる可能性があるので、活用してみてください。

ただし、各特例には居住状況や売却相手、ほかの特例の利用状況などの要件があります。所有期間が5年や10年の節目に近い場合は、税負担の違いも売却時期を考える材料のひとつとなります。

参考URL：国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
参考URL：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
参考URL：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
参考URL：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

4．住宅ローン残債と現在の査定価格

マンションの売り時を判断する際は、現在の査定価格と住宅ローン残債を比較し、売却代金でローンを完済できる見込みがあるかを把握することが重要です。あわせて、仲介手数料や登記費用などの売却費用、住み替えに必要な資金も見込んでおきましょう。
売却代金 − 住宅ローン残債 − 売却費用 ＝ 売却後に手元へ残る金額
売却代金で住宅ローンと諸費用をまかなえる見込みがあれば、売却を進めやすくなります。一方、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、自己資金で不足分を補えるかなども考える必要があります。
なお、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。物件の条件や周辺の成約事例、市場動向などをもとに算出された参考価格であり、最終的な成約価格とは差が生じることがあります。
そのため、査定価格どおりに売れることを前提とせず、売却価格が想定より下がった場合でも住宅ローンの返済や住み替えに支障が出ないかまで見込んで資金計画を立てておきましょう。

現在の査定価格を確認する

5．住み替え・転勤など売却する理由と期限

住み替えや転勤などで売却期限が決まっている場合は、市場の理想的なタイミングを待つより、生活予定を優先するケースも考えられます。売却期限が重要となるのは、次のような場合です。

2026年はマンションの売り時？最新データから市場環境を確認

2026年はマンションの売り時なのか、気になっている方も多いでしょう。
ここからは、最新データから市場環境を確認していきます。

マンション価格の最新動向を確認する

不動産価格指数とは、国土交通省が実際の不動産取引データをもとに、住宅価格の動きを指数化したものです。2010年の平均価格を100として、住宅地・戸建住宅・マンションなどの価格推移を確認できます。
国土交通省の「不動産価格指数」によると、2025年12月の全国のマンション（区分所有）指数は225.1で、前月比1.0％上昇しました。2024年12月の208.1と比べても高く、全国のマンション価格は2025年末時点でやや高い水準にあります。
一方、東日本REINSの2026年8月度では、首都圏中古マンションの成約件数は3,180件、成約平均価格は5,129万円となり、いずれも前年同月を下回りました。全国の価格水準は高いものの、直近の首都圏では成約件数・価格ともにやや弱い動きも見られます。
なお、不動産価格指数は算出プログラムの不具合により、2026年1～5月分の公表が延期されています。

参考URL：国土交通省｜不動産価格指数（令和７年１２月・令和７年第４四半期分）を公表

参考URL：国土交通省｜不動産価格指数（令和６年12月・令和６年第４四半期分）を公表

参考URL：国土交通省｜不動産価格指数

参考URL：東日本レインズ｜サマリーレポート 2026 年 8 月度

金利動向がマンション売却に与える影響

金利は、住宅ローンを利用する購入希望者の返済額や借入可能額に影響するため、マンションの売れやすさを考えるうえでも重要な要素です。住宅ローン金利が上昇すると、同じ借入額でも返済負担が増えるため、購入予算を抑える人が増え、マンション需要が弱まる可能性があります。
2026年9月時点で、日本銀行は、銀行同士が1日だけ資金を貸し借りするときの金利である「無担保コールレート（オーバーナイト物）」を1.0％程度で推移させる方針を示しています。この金利は、日本銀行が金融政策を行う際の代表的な政策金利の一つで、金融機関の資金調達コストや住宅ローン金利にも間接的に影響します。
ただし、日本銀行の政策金利がそのまま住宅ローン金利になるわけではありません。住宅ローン金利は、固定・変動といった金利タイプや金融機関によっても異なります。

参考URL：日本銀行｜当面の金融政策運営について

市場全体が好調でもマンションごとに価格動向は異なる

全国や首都圏の平均データは、マンション市場全体の傾向を把握する参考になります。ただし、市場全体で価格が上昇していても、すべてのマンションが同じように値上がりするわけではありません。
実際の売却価格には、次のような条件が影響します。

市場全体のニュースや平均価格だけを見て売却時期を決めるのではなく、自宅マンションの条件や周辺の成約事例を踏まえた現在の査定価格を確認し、売るか待つかを判断しましょう。

【独自アンケート】マンションを売った人は何を見て「売り時」を決めた？

今回は、過去5年以内に自己居住用マンションを売却した人を対象に、アンケートを実施しました。
実際の売主が、何を見て売却時期を決めたのかを紹介します。
※本記事のアンケートは、ニフティ不動産お悩みコラム編集部にて、2026年9月にインターネットにて実施したものを元に集計結果を掲載しております

マンションを売ろうと思ったきっかけは？

「マンションを売ろうと思ったきっかけは？」という問いに対し、複数回答で最も多かったのは「住み替え」で80％でした。次いで「マンションの売却価格（市場価格）が上がっていると感じた」が45％、「家族構成の変化」が35％です。
このように市場価格に加えて、住み替えや家族構成など生活上の事情も売却のきっかけになっていました。

売り時を決めるときに最も重視したことは？

「売り時を決めるときに最も重視したこと」に対して、単一回答で最も多かったのは「自分や家族の生活予定」で35％でした。次いで「周辺マンションの売却価格・相場」が30％、「不動産会社の査定価格」が15％です。
今回の回答では、市場全体の動向よりも、自分の生活予定や周辺相場といった身近な条件を重視する傾向が見られました。

査定を受けたことで売却時期の判断は変わった？

「査定を受けたことで売却時期の判断は変わった？」という質問に対して、「想定より条件が良く、予定より早く売ることにした」と答えた人は50％でした。「当初の予定通り」が35％、「判断には影響しなかった」が10％、「予定より遅らせた」が5％です。
査定は売却を決めた後の価格確認だけでなく、売却時期を考える材料にもなり得ます。

売却後に「もっと早く・遅く売ればよかった」と思った？

「売却後にもっと早く・遅く売ればよかったと思った？」という質問について、「売却した時期でよかった」と答えた人は70％でした。「もっと早く売ればよかった」は15％、「もう少し待てばよかった」は10％、「分からない・どちらとも言えない」は5％です。
売却時期に納得している人が多数を占める一方、25％は「もっと早く」または「もう少し待って」売ればよかったと感じていました。

マンションを今売るか、待つかを考えるケース

ここまでを踏まえてマンションを今売るか、待つかを考えるケースを紹介します。

マンションの売り時に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

今から売却を検討しやすいケース

今から売却を検討しやすいのは、現在の査定価格や住宅ローン残債、今後の生活予定がある程度整理できているケースです。
具体的には、次のような状況が挙げられます。

もう少し待つ選択肢も検討したいケース

一方、売却条件や今後の生活予定が固まっていない場合は、すぐに売り出さず、時期を見直す選択肢もあります。
たとえば、次のようなケースです。

待つ場合は、何を理由に待つのか、いつ改めて売却を判断するのかを決めておくことがポイントです。その間も住宅ローンの利息や管理費、修繕積立金、固定資産税などはかかるため、待つことで生じる費用も含めて検討しましょう。

自分のマンションの売り時を判断するなら現在の価格を確認する

一般的な売り時の目安を理解しても、自分のマンションが今いくらなのかわからなければ、売る・待つを具体的に比較しにくいものです。
最後に、現在価格の目安を知るための方法を紹介します。

周辺の取引価格からマンションの相場を確認する

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、全国各地における不動産の取引価格を検索できます。周辺の中古マンションについて、エリア・築年数・面積・取引時期などが近い事例を確認すると、相場感をつかむ参考になります。
ただし、過去の周辺取引は自宅そのものの価格ではありません。同じマンションや近隣でも、階数、向き、室内状態、取引事情などで価格は変わります。過去の取引価格は、将来の成約価格を保証するものではないと理解したうえで使いましょう。
売却のタイミングについては、以下の記事でも解説しています。

ワンルームマンション売却のタイミングは？相場の調べ方・費用・流れと注意点を解説

参考URL：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

査定価格・売出価格・成約価格は異なる

マンションの価格を確認するときは、次の3つを区別します。

査定価格は、実際の成約価格を保証するものではありません。査定結果はあくまで目安として使い、周辺の取引事例や売却期限、資金計画と照らし合わせて判断しましょう。

査定価格をローン残債や売却期限と比較する

査定価格が分かったら、今売った場合に資金計画が成立するか、希望する時期までに売却できそうかを整理します。
次のような項目と照らし合わせてみましょう。

たとえば、査定価格から住宅ローン残債や売却費用を差し引いても必要な資金を確保でき、住み替えなどの予定にも間に合うのであれば、具体的に売却を進める判断材料になります。一方、想定する手取り額に届かない場合は、売却時期や資金計画を改めて検討する必要があります。
マンション査定については、こちらの記事も要チェックです！

マンション査定の注意点｜査定前・査定時・査定後に気をつけることを解説

まとめ｜マンションの売り時は現在価格と自分の条件を合わせて判断しよう

マンションの売り時を考えるときは、築年数・管理状態、季節、所有期間と税金、住宅ローン、売却理由や期限に加え、近年の市場環境などを確認します。1つの条件だけで「今が売り時」と決めるのではなく、複数の判断材料を自分の状況に当てはめることが大切です。
市場全体のデータだけで、自分のマンションの売却時期を決めることはできません。現在の査定価格を把握し、住宅ローン残債や売却費用、必要な手取り額、売却期限と照らし合わせることで「今売るか、待つか」を具体的に検討できます。
マンションの売り時を考える第一歩として、現在どのくらいの価格で売却できそうかを把握しておきましょう。