マンションは売る・貸すどっち？5つの判断基準とメリット・デメリットを比較

マンションを売るか貸すかに、一律の正解はありません。売却すればマンションを現金化でき、保有や管理の負担から離れられます。一方、賃貸では所有を続けながら家賃収入を得られる可能性があるものの、管理費や修繕費、空室リスクなども考慮する必要があります。
この記事では、マンションを売る・貸すときの5つの判断基準や、それぞれのメリット・デメリット、いったん貸してから売る場合の注意点を解説します。さらに、実際にマンションを売却・賃貸した経験者を対象に「売る・貸す」を決めた理由などをアンケートし、その結果も紹介しています。売る・貸すの判断に迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

• マンションを売るか貸すかは5つの基準で判断する
• マンションを売る・貸すメリットとデメリットを比較
• マンションを売る・貸すはどっちが得？
• 「とりあえず貸して後で売る」なら先に確認したいこと
• 【独自調査】経験者は何を決め手に「売る・貸す」を選んだ？
• まとめ｜自分の条件と現在の売却価格を確認して判断しよう

マンションを売るか貸すかは5つの基準で判断する

マンションを売るか貸すか迷ったときは、5つの基準で判断しましょう。

ひとつずつ見ていきます。

将来そのマンションに再び住む予定があるか

そのマンションに再び住む予定があるかは、売るか貸すかを判断する重要なポイントです。「いつか戻るかもしれない」という漠然とした可能性と、「転勤が終わる3年後に戻る」などの具体的な計画は分けて考えましょう。
戻る時期が決まっている場合は、売却すると将来住む場所を失うことになるため、賃貸として保有する選択肢も検討しやすくなります。一方、戻る時期や可能性が明確でない場合は、保有期間が長引くほど管理費や修繕積立金などの負担が続きます。再居住の可能性だけでなく、戻る時期まで具体的に考えて判断することが大切です。

住宅ローンと金融機関の条件を確認できているか

住宅ローンが残っている場合は、売却・賃貸それぞれでローンの扱いが異なります。売却する場合は、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば通常の売却を進められます。
一方、住宅ローンは原則として本人や家族が住む住宅を対象としているため、第三者へ貸す場合は金融機関の承諾が必要になります。転勤などによる一時的な賃貸が認められるケースもあるため、売却時の一括返済手続きや、賃貸時のローン継続・切り替えの条件などを確認しておきましょう。

現在売った場合にいくら残りそうか

売却を検討するときは「いくらで売れそうか」だけでなく、売却後に手元へいくら残るかを考えることが重要です。まずは不動産会社の査定を受け、現在の売却価格の目安を把握しましょう。
そのうえで、想定される売却代金から住宅ローン残高や仲介手数料などの売却費用を差し引きます。譲渡所得が生じる場合は、税金についても考慮が必要です。売却後に残る金額が分かれば、その資金を住み替え先の購入費用や今後の生活費にあてられるかまで具体的に検討できます。

マンションの売却査定を依頼する

貸した場合に家賃からどの程度残りそうか

マンションを貸す場合は、想定家賃ではなく、必要な支出を差し引いたあとに毎月どの程度残るかを計算しましょう。家賃収入が得られても、そのすべてが利益になるわけではありません。
主な支出として、次のようなものがあります。

また、退去によって家賃が入らない期間が生じる可能性もあります。「家賃－毎月の支出」だけでなく、空室や突発的な修繕費も見込んだ年間収支を計算すると、売却した場合との比較がしやすくなります。

参考URL：国税庁｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

所有と賃貸管理を今後も続けられるか

マンションを貸すことは、物件を所有し続けながら「貸主」として管理していく選択でもあり、長期的な管理が必要となります。
貸主になると、次のような対応が発生します。

賃貸管理会社へ委託すれば、入居者対応や家賃管理などの負担を減らすことも可能です。ただし、管理を委託しても、修繕費などの費用負担や所有者としての判断までなくなるわけではありません。仕事や転居後の生活と両立しながら、賃貸管理を続けられるかを具体的に考えてみましょう。

マンションを売る・貸すメリットとデメリットを比較

マンションを売る・貸す場合について、メリットとデメリットを表にまとめました。

どちらにもメリットとデメリットがあり、どちらか一方が常に有利とは限りません。

売る場合は現金化でき、保有コストや管理から離れられる

売却のメリットは、マンションを現金化できることに加え、所有し続けるための費用や管理の負担から離れられることです。売却後は、管理費や修繕積立金、固定資産税などをそのマンションについて支払い続ける必要がなくなります。
まとまった資金が必要な場合や、今後住む予定がなく、所有を続ける必要性が低い場合は、売却を検討しやすいでしょう。実際に手元へ残る金額を把握するには、住宅ローン残高や仲介手数料、税金などを考慮する必要があります。
一方、売却するとそのマンションの所有権を手放すため、将来再び住みたいと思っても自由に利用することはできません。

貸す場合は所有を続けながら家賃収入を得られる可能性がある

賃貸のメリットは、マンションを所有したまま家賃収入を得られる可能性があり、将来再び利用する選択肢も残せることです。今後そのマンションに戻る可能性がある場合や、資産として保有を続けたい場合に検討対象となります。
ただし、賃貸中も管理費や修繕積立金、固定資産税などの保有コストはかかります。さらに、空室期間は家賃収入が得られなかったり、設備の修繕や入居者募集などで費用が発生したりする可能性もあります。また、貸主として入居者対応や管理会社とのやり取り、確定申告といった管理負担がかかる点にも注意が必要です。

マンションを売る・貸すはどっちが得？

マンションを売る・貸すのどちらが得かは、売却後の手取りと賃貸の収支に加え、再居住の予定や管理負担も含めて比較して判断します。

売る場合は「現在いくらで現金化できそうか」を確認する

売却する場合は、現在のマンションを売ると、最終的にいくら手元へ残るのかを確認します。次の順番で整理すると計算しやすくなります。

ただし、査定価格はあくまで売却価格の目安であり、成約価格を保証するものではありません。想定される成約価格から住宅ローンの返済額や売却費用、税金を差し引き、手元に残る金額を見積もることがポイントです。

貸す場合は「家賃」ではなく保有を続けた場合の収支を見る

賃貸する場合は、家賃の金額ではなく、必要な支出を差し引いたあとの収支を判断材料にします。
主に確認したい項目は、次のとおりです。

まずは「年間の家賃収入－年間の保有・賃貸関連費用」で、おおよその年間収支を計算します。さらに、空室やまとまった修繕が発生するケースも想定しておくと、長期的な収支を比較しやすくなります。
売却は一度に資金を得る方法、賃貸は保有を続けながら収入を得る方法なので、1年だけでなく数年間保有した場合の累計収支まで見ることが重要です。

金額に置き換えにくい条件も別に考える

売却後の手取り額と賃貸の収支を比較したら、将来の暮らし方やマンションを所有し続ける意味についても考えます。

たとえば、賃貸の収支がプラスでも、数年後に戻る予定がなく、管理の負担を避けたいのであれば売却が適していることがあります。反対に、将来再び住む予定があり、賃貸収支も見込めるのであれば、貸して所有を続ける選択肢も考えられます。
このように金額のほか、将来計画や価値観なども踏まえて判断しましょう。

「とりあえず貸して後で売る」なら先に確認したいこと

「今すぐ決められないので、いったん貸してから将来売る」という考え方もあります。そこで、賃貸を始める前に確認しておきたいことを3つピックアップしました。

それぞれ説明していきます。

住宅ローンは借入先へ事前に確認する

住宅ローンが残っているマンションを貸す場合は、賃貸を始める前に借入先の金融機関へ相談しておきます。住宅ローンは本人や家族が住むことを前提としているものが多く、第三者への賃貸に関する扱いは、金融機関やローン商品、契約内容によって異なります。
相談する際は、転勤などで住まなくなる理由や賃貸を予定している期間を伝えます。そのうえで、住宅ローンを継続できるのか、所定の手続きが必要なのか、別のローンへの切り替えが必要なのかを確認しましょう。

マイホーム売却の税制には期限・適用条件がある

将来売却する可能性がある場合は、マイホームの売却に使える税制上の特例を意識しておきましょう。一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。以前住んでいた家については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件のひとつです（2026年4月1日現在）。
「いったん貸して、数年後に売る」と考えている場合は、賃貸期間と売却予定時期をあわせて検討することが重要です。このほかにも売却相手や過去の特例利用状況などの要件があるため、実際の売却時には最新の適用条件をチェックしてください。

参考URL：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

将来戻りたいなら賃貸借契約の種類も確認する

再居住の予定がある場合は、想定する賃貸期間に合った契約方法を選ぶことが大切です。
定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了すると、原則として更新されず契約が終了する仕組みです。そのため「3年後の転勤終了後に戻りたい」など再居住時期がある程度決まっている場合に検討しやすい契約といえます。
一方、普通建物賃貸借では、貸主側から更新を拒絶するには正当事由が求められます。将来住みたい時期が来ても、貸主の希望だけで必ず契約を終了できるとは限りません。

参考URL：国土交通省｜定期建物賃貸借 - 住宅

【独自調査】経験者は何を決め手に「売る・貸す」を選んだ？

マンションの売却と賃貸を検討した経験者は、何を判断材料にしたのでしょうか。今回は、分譲マンションについて「売る」「貸す」の両方を検討した経験がある方を対象にアンケートを実施しました。

売る・貸すを決めた最大の理由

「売却する」「賃貸に出す」のどちらにするか決める際、最も重視したことを1つ尋ねました。
売却した方では「売却した場合に得られる金額」と「まとまった資金が必要か」がともに25.0％で、最も多い回答でした。売却によって得られる金額だけでなく、まとまった資金を確保する必要性も判断に影響していたことが分かります。
そのほかの回答は、次のとおりです。

売却を選んだ方から、次のような声も寄せられました。

一方、賃貸に出した方では、「将来、そのマンションに再び住む予定があるか」が66.7％で最も多く、「管理費・修繕費など、所有を続けるための費用」が33.3％でした。
賃貸を選んだ方からは、次のような声も寄せられました。

判断前に確認した情報

売るか貸すかを決める前に確認した情報について複数回答で尋ねたところ、次のような項目が挙がりました。

さらに、売却価格と家賃について別の設問で尋ねたところ、93.3％が「売却査定と、貸した場合の想定家賃の両方を確認した」と回答しました。「売却査定のみ確認した」は6.7％でした。

選択後に「想定外だったこと」

検討時には想定していなかった、または想定と違ったと感じたことも尋ねました。

【売却】

【賃貸】

経験者が「決める前に知っておきたかったこと」

経験者が「決める前に知っておきたかったこと」をいくつか紹介します。
売却した方の意見はこちらです。

賃貸にした方の意見はこちらです。

※アンケートはニフティ不動産お悩みコラム編集部にて2026年9月にインターネットを利用して実施したものです。

まとめ｜自分の条件と現在の売却価格を確認して判断しよう

マンションを売るか貸すかに、一律の正解はありません。将来そのマンションに住む予定があるか、住宅ローンが残っているか、売却・賃貸それぞれでどの程度の資金が残るか、所有や管理を続けられるかといった点を比較して判断しましょう。
いったん貸してから将来売却する可能性がある場合は、住宅ローンの契約条件やマイホーム売却に関する税制、賃貸借契約の種類も事前に整理しておくことが重要です。

また、売却した場合の金額が分からなければ、賃貸との具体的な比較はできません。まだ売却すると決めていなくても、不動産会社の査定を受ければ現在の売却価格の目安を把握できます。査定結果をもとに売却後の手取りを試算し、賃貸した場合の収支や将来の暮らし方と比べながら、自分に合った選択肢を検討しましょう。