ワンルームマンション売却のタイミングは？相場の調べ方・費用・流れと注意点を解説

マンション売却では査定価格やローン残債、売却にかかる費用、今後の利用予定や収支を踏まえて判断していきます。
この記事では、自宅用・投資用それぞれの売却タイミング、相場の調べ方、売却にかかる費用について解説します。さらに、ワンルームマンションの売却経験者を対象とした独自アンケートの結果も紹介しています。これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

• ワンルームマンションを売却するタイミング
• 【独自調査】ワンルームマンション売却経験者が「やってよかったこと・後悔したこと」
• マンションの売却相場の調べ方
• ワンルームマンションの売却にかかる費用
• ワンルームマンションを売却する流れ
• ワンルームマンションを売却する前に確認したい注意点
• まとめ｜ワンルームマンションを売るなら売り時・相場・費用を整理して判断しよう

ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンションを売却するのに適したタイミングは、自宅用か投資用かで異なります。
それぞれのタイミングについて説明していきます。

自宅用ワンルームマンションを売却するタイミング

自宅用のワンルームマンションでは、住み替えや転居などで今後住まなくなるときが、売却を検討する一つのきっかけです。ライフスタイルの変化で手狭になった場合や、長期的に利用する予定がない場合も、保有を続けるか手放すかを考えるタイミングになります。
ローンが残っている場合は、売却代金だけで完済できるかを早めに確認します。「○年住んだから売る」と決めるのではなく、今後の住まい方と資金計画をセットで考えることが大切です。

投資用ワンルームマンションを売却するタイミング

投資用ワンルームマンションでは、収支が悪化しているときや、今後まとまった支出が見込まれるときなどが、売却するタイミングとして挙げられます。賃料収入のほか、管理費・修繕積立金、ローン返済、空室の発生状況などを含めた収支を踏まえて売却を検討するとよいでしょう。
また、設備の交換や大規模修繕などでまとまった費用が発生する場合は、今後保有し続けた場合の収支と、売却した場合の手取り額を比較して判断します。

【独自調査】ワンルームマンション売却経験者が「やってよかったこと・後悔したこと」

今回は、ワンルームマンション売却経験者を対象に「やってよかったこと・後悔したこと」をアンケート調査しました。

売却前にやっておいてよかったことは？

「やっておいてよかったこと」で最も多かったのは、「複数の不動産会社へ査定を依頼した」（81.8％）でした。続いて、税金・確定申告や売却費用、ローン残債の確認が上位に入りました。

売却するときに困った・大変だったことは？

売却時に最も多かった回答は、「適正な売却価格が分からなかった」（45.5％）でした。そのほか「査定価格と実際の売却価格に差があった」「不動産会社選びに迷った」「税金や確定申告が分かりにくかった」という声も挙がりました。

売却前にもっと確認しておけばよかったことは？

売却後に振り返って「もっと確認・準備しておけばよかった」と答えた項目では、「売却後にかかる税金や確定申告」（36.4％）が最多でした。これからワンルームマンションの売却を検討している方は、参考にしてみてください。

マンションの売却相場の調べ方

マンションの売却相場の調べ方は、主に3つです。

以下で詳しく解説します。

不動産ポータルサイトで売出価格を調べる

不動産ポータルサイトでは、同じマンションや近隣の類似マンションが現在いくらで売り出されているかを確認できます。比較するときは、築年数、専有面積、階数、駅からの距離など、条件が近い物件を選びましょう。
ただし、掲載されている価格は売主が提示している売出価格であり、実際に売買が成立した成約価格とは異なる場合があります。売出価格だけを見て、自分の物件も同じ価格で売れると判断しないように注意が必要です。

実際の取引価格を調べる

実際の取引価格を確認する方法として、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」があります。不動産の取引価格や都市計画、防災情報、周辺施設情報などを確認でき、相場感をつかむのに役立ちます。
同じ地域の物件だとしても個々の物件条件は異なるため、複数の事例を参考にしましょう。
参考URL：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

不動産会社に査定を依頼する

より個別の条件を反映した価格の目安を知りたい場合は、不動産会社へ査定を依頼します。査定では立地、築年数、専有面積、階数、管理状態、周辺の取引状況などを踏まえて参考価格が示されます。
「査定価格」は不動産会社が提示する目安価格であり、「成約価格」を保証するものではありません。査定価格だけに注目せずに、根拠や考え方も確認しながら、マンションの売出価格を考えていきます。
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ワンルームマンションの売却にかかる費用

ワンルームマンションの売却にかかる費用は、次のとおりです。

これらの費用を踏まえたうえで、売却費用を考えていきましょう。

仲介で売却する場合は仲介手数料がかかる

不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。
なお、仲介手数料には上限が定められており、物件価格に応じて一定の料率を乗じ、それらを合計した金額となります。

たとえば、物件価格1,000万円（税別）の場合、上限は39.6万円（税込）です。
【計算式】
200×5.5％＋200×4.4％＋（1,000－400）×3.3％＝上限39.6万円
参考URL：国土交通省｜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

売買契約書には印紙税がかかる場合がある

紙の不動産売買契約書は、印紙税の課税対象となる場合があります。税額は、契約書に記載された金額によって異なります。
電子契約など文書の作成方法によって取扱いが変わるため、契約時に確認してください。

ローンが残っている場合は抵当権抹消などの費用も確認する

住宅ローンや投資用ローンが残っている場合は、売却代金でローンを全額返済できるなら、売却と抵当権抹消が可能です。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
なお、売却代金が足りない場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補う、または買い替えローンの利用などを検討します。
参考URL：法務局｜住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

売却で利益が出た場合は税金がかかることがある

マンションを売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税などがかかる可能性があります。
自宅用か投資用か、取得時期、利用状況などによって税額や使える特例が変わるため、詳細は国税庁の公式サイトや税理士へ確認してください。
参考URL：国土交通省｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する流れを、以下にまとめました。
1．相場とローン残債を確認する
2．不動産会社に査定を依頼する
3．売却方法と依頼する不動産会社を決める
4．媒介契約を結んで売却活動を始める
5．買主と売買契約を結ぶ
6．決済・引き渡しを行う
7．必要に応じて確定申告をする
売却は、価格を調べて査定を依頼したあと、売却方法や依頼先を決め、販売活動・契約・引き渡しへ進むのが基本です。資金計画とスケジュールを早めに整理しておくと、各段階で何を確認すべきかがわかりやすくなります。

1．相場とローン残債を確認する

まず、自分のマンションがどの程度の価格で売れそうなのかを知るために、ポータルサイトの売出価格や不動産情報ライブラリの取引価格で情報を収集します。ローンが残っている場合は、同時に現在の残高も確認してください。
売却価格の目安だけでなく、ローン残債や仲介手数料、税金なども踏まえて、売却後にどの程度の資金が残りそうかを考えておきます。

2．不動産会社に査定を依頼する

相場を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定価格やその根拠、販売方針などの違いを比較できます。目安としては、3～5社程度に査定を依頼するのがおすすめです。
査定結果を比較するときは、提示された金額に加えて、査定価格の算出根拠や想定する販売方針まで確認します。売却するかどうか、どの不動産会社へ依頼するかを判断する材料として活用しましょう。
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3．売却方法と依頼する不動産会社を決める

売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社などが買主となって直接購入する「買取」があります。仲介と買取について、メリットとデメリットを表にまとめました。

	仲介	買取
メリット	・買取より高い価格で売却できる可能性がある ・市場で広く購入希望者を探せる	・比較的短期間で売却しやすい ・内覧対応などの負担を抑えやすい ・売却時期の見通しを立てやすい
デメリット	・購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合がある ・内覧や条件調整が必要になる	・仲介より売却価格が低くなる傾向がある ・物件によっては買取の対象にならない場合がある
向いている人	価格を重視して売却したい人	売却スピードや手間の少なさを重視したい人

4．媒介契約を結んで売却活動を始める

仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には種類があるため、契約内容や不動産会社が行う販売活動などについて説明を受けたうえで選びましょう。
契約後は売出価格を決め、広告掲載や購入希望者への案内などの売却活動を始めます。

5．買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期などの条件を調整しましょう。双方が条件に合意したら売買契約を締結します。契約時には、買主から手付金を受け取るケースもあります。
一度契約すると自由に条件を変更できるわけではないため、分からない内容を残したまま署名・押印せず、不動産会社へ事前に確認することが重要です。

6．決済・引き渡しを行う

売買契約で定めた日に買主から残代金を受け取り、物件を引き渡します。一般的には、残代金の決済とあわせて所有権移転登記に必要な手続きを行い、鍵や関係書類などを買主へ渡します。
ローンが残っている場合は、売却代金などを利用して完済し、設定されている抵当権を抹消するための手続きも必要です。決済前には、金融機関や不動産会社と必要書類・当日の手順を確認し、漏れがないよう準備します。

7．必要に応じて確定申告をする

売却後は、譲渡所得が生じた場合や税制上の特例を利用する場合などで、確定申告が必要になる可能性があります。自分が申告の対象になるのか、早めに確認しておきましょう。
確定申告に備えて、売買契約書や購入時の契約書、仲介手数料など売却時に支払った費用が分かる書類は整理して保管しておきます。申告の要否や適用できる特例が分からないときは、税務署や税理士へ相談します。

ワンルームマンションを売却する前に確認したい注意点

最後に、ワンルームマンションを売却する前に確認したい注意点について説明します。売却手続きを開始してから焦らないように、以下の注意点について把握しておきましょう。

ローン残債と査定価格を比較する

ローンが残っている場合は、現在の残高と査定価格を照らし合わせ、仲介手数料などの売却費用も含めて資金計画を考えます。
売却代金だけではローンを完済できない可能性がある場合は、早い段階で金融機関や不動産会社へ相談し、必要な資金や手続きを確認してください。対処法としては、自己資金で不足分を補う、買い替えローンを利用するなどが考えられます。

投資用で賃貸中なら賃貸借契約や管理契約を確認する

投資用ワンルームを賃貸中の場合は、賃貸借契約書や管理委託契約書を見直します。契約書で確認しておきたい点は、次のとおりです。

物件を売却するからといって、必ずしも入居者に退去してもらう必要はありません。入居者が住んだまま新しいオーナーへ引き継ぐ「オーナーチェンジ」という方法があります。

サブリース契約がある場合は契約内容を確認する

サブリース契約がある場合は、通常の管理委託契約とは契約内容や解約条件などが異なります。契約書を確認しながら、契約期間や解約条件、違約金の有無、売却時の取り扱い、解約や名義変更に必要な通知・手続きなどを整理しましょう。
不明点がある場合は、サブリース会社や売却を依頼する不動産会社へ事前に確認しておきます。

まとめ｜ワンルームマンションを売るなら売り時・相場・費用を整理して判断しよう

ワンルームマンションの売却は、築年数だけで売り時を決めるのではなく、自宅用なら今後の利用予定、投資用なら収支や保有方針を軸にして判断します。
売却を考え始めたら、まずは物件の条件を整理し、周辺物件の取引価格から相場を把握しましょう。相場の調査や査定依頼、不動産会社の選定など、マンション売却には時間がかかります。売却時期に希望があるならば、余裕を持って行動することがポイントです。