住宅ローン残債がある家は売却できる？オーバーローン時の対処法とシミュレーション

結論からいうと、住宅ローン残債がある家でも売却することは可能です。ただし、通常の売却では、決済・引き渡しにあわせて住宅ローンの返済や抵当権抹消を進められるよう、事前に資金計画を確認しておく必要があります。
この記事では、住宅ローン残債がある家を売却できるか確認する3ステップを紹介します。具体的なシミュレーションやオーバーローン時の対処法も説明するので、ぜひ最後までご覧ください。

• 住宅ローン残債があっても家は売却できる？
• 住宅ローン残債がある家を売却できるか確認する3ステップ
• 住宅ローン残債と売却価格を3ケースでシミュレーション
• アンダーローン・オーバーローンで売却方法は変わる
• 住宅ローン残債がある家を売るときの注意点
• まとめ｜まず住宅ローン残債と現在の査定価格を確認しよう

住宅ローン残債があっても家は売却できる？

住宅ローンが残っている家でも、引き渡し時（決済日）にローンを一括完済し、抵当権を抹消できる状態に整えられれば売却することは可能です。
一般的な不動産売却では、引き渡し当日に買主から受け取る売却代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を同時に申請します。
売却代金だけで完済できない場合は、不足分を自己資金等で補う必要があります。そのため、まずは「住宅ローンの残債」と「家がいくらで売れそうか」を把握し、資金計画を立てることが重要です。

売却では引き渡し時に抵当権を抹消できる状態にするのが基本

住宅ローンを利用して購入した不動産には、借入先金融機関の「抵当権（住宅ローンが返済不能になった際、担保として競売にかける権利）」が設定されています。抵当権が付いたままの物件は買主側に大きなリスクがあるため、通常の売却では引き渡しと同時に抵当権を抹消することが取引の必須条件です。
具体的には、決済当日に買主からの売却代金（不足する場合は自己資金を加えた金額）でローンを一括返済し、金融機関から受領した抹消書類を用いて司法書士が手続きを進めます。引き渡し当日にスムーズに抹消できるよう、事前に金融機関へ一括返済の申込期限や手続きの流れを確認しておきましょう。

参考URL：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

「住宅ローンが残っている＝家を売れない」ではない

「住宅ローンが残っているから売れない」と思い込んでしまう方もいますが、必ずしもそうではありません。重要なのは、売却代金や手持ちの自己資金を充当して、最終的にローンを完済し、売却諸費用も支払えるかどうかです。
売却を考え始めたら、まずは次の3点を確認・整理しましょう。

もし売却代金と自己資金を合わせても完済資金に届かない（オーバーローン）場合は、通常の仲介による売却手続きを進めることが難しくなります。詳しい方法については「アンダーローン・オーバーローンで売却方法は変わる」にて解説します。

住宅ローン残債がある家を売却できるか確認する3ステップ

住宅ローン残債がある家を売却できるか確認する3ステップを紹介します。

ひとつずつ見ていきましょう。

1. 現在の住宅ローン残債と一括返済時の金額を確認する

まず、現時点の住宅ローン残債と一括返済時の金額を把握します。確認方法としては、金融機関から交付された残高証明書や返済予定表、インターネットバンキング等が考えられますが、利用できる方法は金融機関によって異なります。
返済日までの利息や各種手続きの扱いは借入先によって異なるため、具体的な一括返済額と手続きは借入先金融機関へ問い合わせてみてください。

参考URL：繰上返済 | 三菱UFJ銀行

2. 不動産会社の査定で家がいくらで売れそうか確認する

住宅ローン残債が分かっても、自宅がいくらで売れそうか分からなければ、売却後にローンを返済できるかは判断できません。そのため、不動産会社の査定などを利用して、現在の不動産価格の目安を把握します。
ここで区別したいのが、査定価格・売出価格・成約価格です。

用語	意味
査定価格	不動産会社等が売却可能性を考慮して提示する参考価格
売出価格	売主が市場へ提示する価格
成約価格	実際に売買契約が成立した価格

注意点として、査定価格は成約価格を保証するものではありません。成約価格が査定価格よりも低くなる可能性も考慮して、資金計画を立てることがポイントです。

不動産売却の査定はこちら

3. 売却諸費用を差し引いて住宅ローンを返済できるか確認する

「査定価格－住宅ローン残債」だけでは判断しないことがポイントです。売却時には、仲介手数料や印紙税などの諸費用も発生します。

※1：住宅ローン一括返済額には、ローン元本残高だけでなく「一括繰上返済手数料」や「引き渡し日までの日割り経過利息」などが含まれます。
※2：売却諸費用には、仲介手数料、抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）、売買契約書の印紙税などが含まれます。

売却できる見込みが立った後の流れは、以下のとおりです。

住宅ローン残債と売却価格を3ケースでシミュレーション

ここからは、住宅ローン残債と売却価格を3ケースでシミュレーションします。

ケース	想定成約価格	売却諸費用	住宅ローン一括返済額	結果
ケース1	3,500万円	170万円	2,800万円	＋530万円
ケース2	3,000万円	150万円	2,900万円	▲50万円
ケース3	2,500万円	130万円	3,000万円	▲630万円

※売却諸費用は、仲介手数料（成約価格×3％＋6万円＋消費税）に登記費用・印紙税・ローン一括返済手数料などを加えた一般的な目安（売却価格の約4〜6％）をもとに算出した仮定額です。
※実際の売却価格や諸費用、一括返済額は物件や契約内容によって異なります。
それぞれのケースについて、売却時の判断がどのように変わるのかを見ていきましょう。

ケース1｜売却代金で住宅ローンを返済できる場合

ケース1では、想定成約価格3,500万円、売却諸費用170万円、住宅ローン一括返済額2,800万円と仮定します。

売却代金から売却諸費用と住宅ローン一括返済額を差し引いても、530万円が残ります。売却代金の範囲内でローンの完済と諸費用の支払いができるため、通常の売却を進められるケースです。
残った資金は、住み替え先の購入費用や引っ越し費用などにあてることも考えられます。住み替えを予定している場合は、売却後に残る資金を次の住宅にどの程度あてるかまで整理しておくと、購入予算も決めやすくなります。

ケース2｜売却価格が残債を上回っていても諸費用を引くと不足する場合

ケース2では、想定成約価格3,000万円、売却諸費用150万円、住宅ローン一括返済額2,900万円と仮定します。

一見すると、想定成約価格3,000万円が住宅ローン一括返済額2,900万円を100万円上回っているため、「ローンは返せる」と考えやすいケースです。しかし、売却諸費用150万円を差し引くと50万円不足します。
ケース2の場合、不足する50万円を自己資金で用意できれば、ローンを完済して通常の売却を進められます。
このように、売却可否を判断するときは「売却価格－ローン残債」ではなく、「想定成約価格－売却諸費用－一括返済額」で計算することが重要です。

ケース3｜売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

ケース3では、想定成約価格2,500万円、売却諸費用130万円、住宅ローン一括返済額3,000万円と仮定します。

このケースでは、売却代金だけでは住宅ローンと売却諸費用を精算できず、630万円の不足が生じます。自己資金で630万円を用意できれば通常の売却を進められますが、用意できない場合は別の方法を検討しなければいけません。
住み替えを予定しているならば、現在の住宅ローンの不足分と新居の購入資金をまとめて借り入れる「住み替えローン」が利用できる可能性もあります。また、住宅ローンの返済自体が難しくなっている場合は、金融機関へ早めに相談し、任意売却を含めた対応を検討します。

アンダーローン・オーバーローンで売却方法は変わる

アンダーローン・オーバーローンで売却方法は変わります。ケース別の主な選択肢を、表にまとめました。

状態	検討すること
売却資金等で返済可能	通常売却
不足あり（自己資金あり）	自己資金・親族からの援助等で補填
不足あり＋住み替え予定	住み替えローン等を金融機関へ相談
不足あり＋住み替え予定なし	フリーローン等の条件・返済負担を確認
返済自体が困難	金融機関へ相談、任意売却を含む選択肢を検討

住宅ローンの残債（および諸費用）が家の売却見込み額を下回っている状態をアンダーローン、逆に残債が売却見込み額を上回っている状態をオーバーローンといいます。
ただし、実際の売却実務では売却諸費用も差し引かれるため、「住宅ローン残債と売却価格を3ケースでシミュレーション」のケース2のように、売却価格が残債を上回っていても、諸費用を含めると手元資金が不足するという「実質的なオーバーローンの状態」になるケースもあるため注意が必要です。

売却代金等で住宅ローンを完済できるなら通常売却を進める

売却代金等から住宅ローン一括返済額と必要な費用を精算できる見込みなら、通常の仲介による売却を検討できます。
一般的には、物件の引き渡し日（決済日） に買主から残代金を受け取り、その資金を充当して住宅ローンを一括返済します。借入先金融機関で着金・完済が確認された後、抵当権抹消に必要な書類を受け取り、同席した司法書士が抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を法務局へ同時に申請する流れです。売却活動を始める段階で借入先金融機関へ連絡し、一括返済に必要な金額や申込期限、当日の手続きを確認しておくとスムーズです。
なお、成約価格や売却時期が変われば資金状況も変わるため、売却活動中も計画を見直せる余裕を持って進めていきましょう。

オーバーローンなら自己資金で不足額を補えるか確認する

売却代金だけでは不足する場合でも、不足額を自己資金等で準備できるなら、通常の方法で売却できる可能性があります。
自己資金をあてる場合は、売却後に必要となる引っ越し費用や新居の初期費用なども残しておきましょう。生活費や緊急時のための資金まで使い切ることは避け、売却後の生活資金も含めて検討してください。判断が難しい場合は、借入先金融機関やFP等へ相談してみてください。

住み替える場合は住み替えローンなどを金融機関に相談する

住み替えを予定していて自己資金だけでは不足額を補えない場合は、住み替えローンを利用するのも選択肢のひとつです。住み替えローン（買換ローン）とは、現在の住まいを売却しても完済しきれない住宅ローン残債と、新居の購入資金をまとめて1本のローンとして借り入れる方法です。利用できるかどうかは、取扱金融機関、利用条件、審査、借入可能額などによって異なります。
たとえば、現在の住居の売却後に500万円の残債が残り、新居の購入に3,000万円必要な場合、両方を合わせた3,500万円の融資を申し込むイメージです。
ただし、利用にあたっては以下の点に留意が必要です。

審査が通常の住宅ローンより厳しい

新居の資産価値（担保評価）を上回る金額を借り入れるため、年収基準や返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）のハードルが高くなります。

売却と購入の同日決済が原則

旧居の引き渡し（売却決済）と新居の引き渡し（購入決済・融資実行）を同日に行う必要があるため、売却活動と新居探しのスケジュールを調整する難易度が高いです。
借入額が大きくなる分、毎月の返済負担も重くなります。検討する際は、取扱金融機関の利用条件を確認しつつ、資金計画とスケジュールの両面で無理がないかを不動産会社や金融機関に早めに相談しましょう。

【向いているケース】

「住み替え先（新居）の購入が決まっており、売却による残債と新居の購入資金を低金利・長期で一本化したい方」に適した選択肢です。

参考URL：WEB申込専用住み替えローン

フリーローンで不足分を補う場合は新たな返済負担に注意する

金融機関のフリーローンなどを利用して、不足資金を補う方法も考えられます。フリーローンとは、原則として使い道が自由（事業用などを除く）な個人向けローンのことです。
ただし、住宅ローンの不足補填にフリーローンを利用する際は、以下の点に十分注意が必要です。

金利が高く、返済期間が短い

住宅ローン（年0.5〜2％程度）に比べ、無担保フリーローンの金利は年3〜14％前後と高めに設定されるケースが多く、借入期間も最長7〜10年程度と短めです。そのため、借入額に対して毎月の返済額が重くなりやすく、家計を圧迫するリスクがあります。

住宅ローンの補填に使えない商品もある

金融機関や商品によっては、投機目的だけでなく既存ローンの穴埋め・完済資金としての利用を規約で禁止している場合があります。
利用を検討する際は、必ず事前に金融機関へ資金使途（住宅ローン完済の補填）を伝えて利用可否を確認し、借入後の毎月返済額と完済までの総返済額を綿密にシミュレーションしたうえで判断しましょう。

【向いているケース】

新居を購入せず賃貸や実家へ転居する場合で、「不足額が少額（数十万〜百万円程度）であり、早期に繰上返済・完済できる見込みがある方」に限った選択肢といえます。

参考URL：フリーローン（有担保型）

住宅ローンの返済が難しい場合は任意売却も選択肢の一つ

自己資金などを使っても住宅ローンを完済できず、今後の返済も難しい場合は、借入先金融機関（債権者）の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢となります。
通常の売却ではローン完済が抵当権抹消の条件です。しかし、任意売却では売却代金でローンを全額返済できない状態であっても、金融機関と合意・協議したうえで抵当権を解除してもらい、市場で不動産を売却することが可能です。
返済困難時に何もしないままでいると、最終的には裁判所によって強制的に「競売（けいばい）」にかけられてしまいます。競売と比べた場合、任意売却には以下のような特徴・メリットがあります。

ただし、任意売却を行っても残った住宅ローンが消滅するわけではありません。売却後に残った債務については、無理のない範囲で分割返済できるよう金融機関と協議を進めることになります。また、競売手続きが進んでしまうと任意売却ができなくなる場合があるため、返済に不安を感じた段階で早めに金融機関や任意売却専門の不動産会社等へ相談することが大切です。

参考URL：融資住宅等の任意売却

住宅ローン残債がある家を売るときの注意点

最後に、住宅ローン残債がある家を売るときの注意点を3つ紹介します。

ひとつずつ解説していきます。

査定価格と成約価格は同じではない

査定価格は参考価格であり、成約価格そのものではありません。ここで特に注意したいのは、査定価格どおりに売れることを前提として、余裕のない資金計画を組むことです。
売却活動では、売出価格の変更や購入希望者との価格交渉などにより、実際の成約価格が査定時の想定と異なる可能性があります。成約価格が下がれば、残債を上回っていたはずでも諸費用を含めると資金不足になることも少なくありません。
そのため、査定結果を確認するときは、想定成約価格と売却諸費用をあわせて確認し、価格が変わった場合にも対応できる資金余力があるかを見ておきましょう。

離婚で住宅ローンが残る家を売却する場合は名義・ローン契約・残債を確認する

離婚をきっかけに住宅ローンが残る家を売却する場合は、売却価格だけでなく契約関係を整理することが重要です。
特に確認すべきポイントは、以下の4点です。

離婚したからといって、住宅ローン契約上の債務者が自動的に変わるわけではありません。債務者の変更には、金融機関の承諾が必要となります。そのほか、連帯債務者やペアローンにしている場合、原則として離婚後も双方が返済の責任を負い続けます。
離婚時の住宅ローンに関しては、金融機関や弁護士、司法書士などの専門家に相談してみてください。
共有名義の不動産については、こちらの記事も要チェックです！

共有名義の不動産は売却できる？売却方法やよくあるトラブルを解説

オーバーローンだからといって任意売却が必要とは限らない

オーバーローンと、毎月の住宅ローン返済が難しい状態は別のものです。オーバーローンだからといって、必ず任意売却が必要になるわけではありません。

オーバーローンでも、自己資金で不足額を補う、住み替えローンなどを利用するといった方法で通常売却を進められる場合があります。一方、自己資金などでも不足額を補えずに住宅ローンの返済自体も難しい場合は、早めに金融機関へ相談して任意売却を含めた対応を検討します。

まとめ｜まず住宅ローン残債と現在の査定価格を確認しよう

住宅ローン残債があっても、家の売却を検討することは可能です。ただし、通常の方法で売却を進められるかどうかを判断するには、残債の有無だけではなく、売却価格・自己資金・諸費用まで含めた資金計画が必要です。
判断の基本は「想定成約価格－売却諸費用－住宅ローン一括返済額」です。売却価格が残債を上回っていても、諸費用を含めると不足するケースもみられます。
住宅ローン残債を把握したら、次は自宅が現在いくらで売れそうか確認すると、売却後の資金計画を具体的に立てられます。売却するかまだ決めていない段階でも、査定価格を判断材料の一つとしてチェックしてみましょう。