マンション購入の諸費用はいくら？新築・中古の目安と内訳、支払うタイミングを解説

諸費用を見落としたまま物件価格だけで予算を組むと、手元資金や住宅ローン計画に影響が出る可能性があるので注意が必要です。

諸費用の目安は、新築マンションと中古マンションで異なります。また、支払いのタイミングも複数回に分かれているので、まとまった現金が必要になる場面もあります。

この記事では、マンション購入にかかる諸費用の相場・内訳・支払うタイミング・費用を抑える方法をまとめて解説します。物件価格だけでなく、諸費用込みの資金計画を立てたい方はぜひ参考にしてください。

• マンション購入の諸費用はいくらかかる？
• マンション購入にかかる諸費用の内訳一覧
• マンション購入の諸費用はいつ払う？
• 新築マンション購入時の諸費用シミュレーション
• 中古マンション購入時の諸費用シミュレーション
• マンション購入の諸費用は住宅ローンに組み込める？
• マンション購入の諸費用を抑える方法
• マンション購入で諸費用以外に見落としやすい費用
• マンション購入で資金計画を立てるときの注意点
• マンション購入の諸費用に関するよくある質問
• まとめ｜マンション購入は諸費用込みの総額で考えよう

マンション購入の諸費用はいくらかかる？

諸費用とは、物件価格以外にかかる費用のこと

マンション購入の「諸費用」とは、売買代金（物件価格）とは別にかかる費用の総称です。以下のような費用が主に含まれます。
・税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）
・登記費用および司法書士への報酬
・住宅ローン関連費用（融資事務手数料・保証料など）
・火災保険料・地震保険料
・仲介手数料（原則として不動産会社が仲介する中古マンションで発生）
諸費用は「初期費用」「頭金」「手付金」と混同されやすい言葉です。それぞれの違いを正確に理解しておくことが、資金計画の第一歩となるでしょう。

初期費用・頭金・手付金との違い

マンション購入において、混同しやすい用語の違いを表にまとめました。

用語	意味	ポイント
諸費用	物件価格以外にかかる費用	税金・登記費用・ローン関連費用など
初期費用	購入時期に必要になる費用全体	頭金・手付金・諸費用を含めて使われることが多い
頭金	物件価格の一部として現金で支払うお金	借入額を減らす役割がある
手付金	売買契約時に支払うお金	売買代金の一部にあてられることが多い

注意点として、頭金と諸費用は別物です。頭金は物件価格の一部に充てるお金で、諸費用とは分けて把握する必要があります。また、手付金は売買契約時に支払い、最終的に売買代金の一部にあてられるのが一般的です。

新築マンションと中古マンションで諸費用の目安は異なる

諸費用の目安は、新築マンションと中古マンションで異なります。新築マンションを売主から直接購入する場合は、仲介手数料がかからないケースが多く、諸費用の目安は物件価格の3〜5%程度とされることが一般的です。
一方、中古マンションは仲介会社を通して購入するケースが多く、仲介手数料（物件価格の3%超＋諸経費）が発生するため、諸費用の目安は物件価格の6〜8%程度となるケースが多いとされています。
ただし、これらはあくまで一般的な目安です。住宅ローンの種類（保証料を金利に上乗せするか一括払いするか）・物件の条件・保険の内容・税制軽減措置の適用有無、仲介手数料の条件などによって実際の諸費用は前後します（※条件によっては新築で6%近く、中古で9%近くになる場合もあります）。「新築は必ず安く抑えられる」「中古は必ず高い」とは一概に言えないため、検討初期の段階で不動産会社へ概算の見積もりを確認することをおすすめします。

物件価格別の諸費用目安

物件価格別の諸費用の概算目安（新築3〜5%・中古6〜8%で試算）は、以下の通りです。

物件価格	新築マンションの諸費用目安（3〜5%）	中古マンションの諸費用目安（6〜8%）
3,000万円	約90〜150万円	約180〜240万円
4,000万円	約120〜200万円	約240〜320万円
5,000万円	約150〜250万円	約300〜400万円
6,000万円	約180〜300万円	約360〜480万円

※上記金額は一般的な相場率（新築3〜5%／中古6〜8%）をもとに算出した概算シミュレーションです。実際の諸費用は、住宅ローン保証料の支払い方式（一括前払いか金利上乗せか）、火災保険の補償プラン、固定資産税清算金や軽減税率の適用有無によって変動します。正確な金額は、不動産会社や金融機関へ見積もりを依頼して確認してください。

マンション購入にかかる諸費用の内訳一覧

契約時にかかる費用

■ 売買契約書の印紙税

不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。軽減措置が適用される場合があるので、適用期限・税額について国税庁の最新情報をチェックしましょう。例えば、1,000万円超〜5,000万円以下の契約書では軽減後1万円とされています。
※不動産売買契約書の印紙税軽減措置は、記載金額が10万円を超えるものを対象に実施（最新の適用期限や税率は国税庁ホームページ等でご確認ください）。
参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

■ 仲介手数料の一部（中古・仲介物件の場合）

仲介会社を通して中古マンションを購入する場合、仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法（第46条）および国土交通省告示で定められた報酬上限額（売買代金400万円超の場合）の速算式は「物件価格×3%+6万円+消費税」です。※売買価格に建物分の消費税が含まれている場合は、税抜き価格を基準に計算します。 支払いのタイミングは契約時と引渡し時の2回に分けるケースが多いですが、不動産会社によって異なります。

住宅ローンに関する費用

■ 融資事務手数料（住宅ローン事務手数料）

金融機関が、融資を行う際に請求する手数料です。定額型と借入額に対する定率型があります。

■ ローン保証料

保証会社に支払う費用です。借入時に一括で支払う方法と、金利に上乗せする方法があります。なお、保証料が不要な金融機関・ローン商品もあります。

■ 金銭消費貸借契約書の印紙税

住宅ローンの契約書にも、借入金額に応じた印紙税がかかります。

■ 団体信用生命保険料（団信）

住宅ローン返済中に借り手が亡くなった場合などに、ローン残高が保険で返済される制度です。一般的には、団信は金利に含まれるケースが多いです。

登記に関する費用

不動産の購入・住宅ローンの設定には、登記手続きが必要です。登記に関する費用を、以下にまとめました。

■ 所有権保存登記（新築の場合）

新築建物を初めて登記する際に必要です。

■ 所有権移転登記（中古の場合）

売主から買主へ所有権を移す登記です。

■ 抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合、金融機関のために設定します。

■ 登録免許税

登記手続きの際に国に納める税金です。登記の種類や固定資産税評価額（または借入額）によって税率が異なりますが、自己の住宅用として一定の要件を満たす場合、以下のように税率が大幅に安くなる軽減税率（特例）が適用されます。
・所有権保存登記（新築）：本則 0.4％→軽減税率 0.15％（※評価額に対して）
・所有権移転登記（中古）：本則 2.0％→軽減税率 0.3％（※評価額に対して）
・抵当権設定登記（ローン利用時）：本則 0.4％→軽減税率 0.1％（※借入額に対して）
※軽減税率の適用を受けるには、床面積（50㎡以上）や築年数（または耐震基準適合）、取得後1年以内の登記などの要件を満たす必要があります（適用期限や最新要件は国税庁・法務局の公式情報を確認してください）。

■ 司法書士報酬

依頼先や手続き内容によって異なります。登記を自分で行う方法もありますが、手続きに手間や法的リスクを伴うため、不安がある場合は司法書士に依頼するのが一般的です。

税金に関する費用

■ 不動産取得税

不動産を取得したときに、一度だけかかる都道府県税です。通常、購入後しばらくして納税通知書が届きます。要件を満たすと軽減措置が受けられる可能性があるので、詳細は各都道府県税事務所に確認してください。

■ 固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で購入した場合、引渡し日を基準に売主と買主で日割り精算するケースが一般的です（※清算金のうち建物相当分は、売買代金の一部（対価）とみなされ消費税の課税対象となります）。

■ 入居後の固定資産税・都市計画税

入居後も、固定資産税・都市計画税は毎年かかります。新築マンションでは一定期間の軽減措置がある場合があります（要件・期間は最新情報を確認してください）。

保険に関する費用

■ 火災保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入を求められることが多いです。保険期間・補償内容によって保険料は変動します。

■ 地震保険料

地震保険は火災保険とセットで契約する保険です。地震・噴火・津波による損害を補償します。保険料が変動する要因としては建物の構造・所在地・補償内容などが挙げられます。

新築マンションでかかりやすい費用

■ 修繕積立基金

毎月の修繕積立金とは別に、入居時に一時金として支払う費用です。

■ 管理準備金

管理組合の初期費用として、入居時に支払うことがあります。

■ インテリアオプション費用

建設中にオプションを追加できます。選びすぎると費用が膨らみやすいため、予算に応じて検討しましょう。

■ 引越し費用

新築マンションは入居時期が集中しやすいため、繁忙期と重なると費用が高くなる場合があります。

■ 家具・家電購入費

新居への移転に伴い、家具・家電の購入が必要になるケースもあります。

中古マンションでかかりやすい費用

■ リフォーム・リノベーション費用

入居前にリフォームが必要になる場合があります。諸費用とは別枠で、予算を確保しておくと資金計画が立てやすいです。

■ ハウスクリーニング費用・設備交換費用

給湯器・エアコン・水回り設備などの交換費用です。交換が必要かどうか、物件の設備状況を事前に確認しておきましょう。

マンション購入の諸費用はいつ払う？

マンション購入の支払いは一度にまとめて発生するわけではなく、複数のタイミングに分かれています。それぞれの時期に現金が必要になる場合があるため、事前に把握しておくことが大切です。

タイミング	主な費用	注意点
売買契約時	手付金、売買契約書の印紙税、仲介手数料の一部（中古・原則半額）	原則として現金（振り込み）で準備が必要
住宅ローン契約時	金銭消費貸借契約書の印紙税、融資事務手数料、保証料、火災保険料・地震保険料	金融機関や選択する保証プランによって支払い方法が異なる
決済・引渡し時	残代金、登記費用（所有権移転・保存・抵当権設定等の登録免許税＋司法書士報酬） 、仲介手数料の残額、固定資産税・都市計画税の清算金、修繕積立基金・管理準備金（※新築）	一括して最も大きな資金移動が発生するタイミング
入居後	【一回のみ発生】 不動産取得税、引越し費用、家具・家電購入費 【継続発生】 固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場代など	引越し後の生活費や税金納付を見越し、手元に現金を残しておくことが重要

新築マンション購入時の諸費用シミュレーション

5,000万円の新築マンションを購入する場合

以下は、5,000万円の新築マンションを住宅ローンで購入する場合の概算例です（実際の金額は物件・住宅ローンの条件・保険内容などによって異なります）。

項目	目安金額	備考
物件価格	5,000万円
諸費用（目安3〜5%）	約150〜250万円	税金・登記・ローン関連・保険など
手付金	物件価格の5〜10%程度	売買代金に充当されることが多い
住宅ローン借入額	物件価格＋諸費用の一部（条件による）	金融機関・審査による
契約〜引渡しまでに必要な現金目安	手付金＋一部諸費用	金融機関・物件による
入居後に残しておきたい生活資金	数ヶ月分の生活費＋予備費	家族構成・収入による

住宅ローンの月々返済額は条件によって変わるため、詳細は金融機関のシミュレーションで確認してください。費用について詳しく知りたいは、以下の記事も要チェックです。
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新築マンションでは修繕積立基金や管理準備金も確認する

新築マンションでは、月々の修繕積立金とは別に「修繕積立基金」として、入居時に一時金を支払う場合があります。また、管理準備金・インテリアオプション費用なども発生しやすいため、物件概要や重要事項説明書で事前に確認しておきましょう。

中古マンション購入時の諸費用シミュレーション

5,000万円の中古マンションを購入する場合

以下は、5,000万円の中古マンションを、仲介会社を通して購入する場合の概算例です。

項目	目安金額	備考
物件価格	5,000万円
仲介手数料（上限の計算例）	約171万円（税込）	（5,000万×3%+6万）×1.1※上限額のため実際は要確認
その他諸費用（登記・ローン・保険等）	約130〜230万円程度	条件による
諸費用合計（目安）	約300〜400万円程度	あくまで目安
リフォーム費用（別途）	物件の状態により異なる	諸費用とは別枠で検討する

中古マンションは物件価格が予算内でも、諸費用込みで予算をオーバーする可能性がゼロではありません。特に、仲介手数料が大きな割合を占める傾向にあります。

中古マンションは購入後の維持費も確認する

中古マンションを選ぶ際は、毎月の管理費・修繕積立金の金額も確認してください。以下の点を事前にチェックしておくと、購入後の資金計画が立てやすくなります。
・管理費・修繕積立金の月額
・修繕積立金の値上げ予定の有無
・大規模修繕の実施履歴と次回予定
・管理組合の修繕積立金残高（財務状況）
・給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期の目安

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マンション購入の諸費用は住宅ローンに組み込める？

金融機関によっては諸費用を含めて借りられる場合がある

金融機関によっては、物件価格に加えて諸費用の一部も住宅ローンに含められるケースが見られます。また、諸費用分を別途「諸費用ローン」として取り扱う金融機関も存在します。ただし、すべての費用を借りられるとは限りません。たとえば、売買契約時に支払う手付金は住宅ローンの融資実行前に必要となるため、原則として事前に現金（自己資金）で用意する必要があります（※最終的に諸費用ローン等で融資を受ける場合でも、契約時点では一時的に現金の支払いが必要です）。

諸費用をローンに含めるメリット

諸費用をローンに含めるメリットは、以下のとおりです。
・手元の資金を残しやすい
・引越し費用や家具・家電購入費に現金を回しやすい
・急な支出への備えを残せる

諸費用をローンに含めるデメリット

諸費用をローンに含めるデメリットは、以下のとおりです。
・借入額が増えるため、毎月の返済額・総返済額（利息含む）が増える
・諸費用ローンを別で組む場合、住宅ローン本分よりも適用金利が高くなるケースがある
・融資率（物件価格に対する借入割合）が100%を超える（オーバーローン）ため、審査が厳しくなる可能性がある

現金で用意したほうがよい費用もある

住宅ローンの対象範囲は金融機関によって異なります。最近では引越し費用や家具・家電の購入費まで組み込めるローンも増えていますが、以下の費用は事前支払いが必要なものや住宅ローンの対象外となるものであるため、現金（自己資金）で準備しておくのが原則です。
・手付金（売買契約時に現金での支払いが必要）
・印紙税（契約書に添付するため事前に現金が必要）
・引越し費用（住宅ローンの資金使途対象外）
・家具・家電購入費（※ローン対象外とする金融機関もあるため確認が必要）
・入居後すぐの生活費・予備費
諸費用のすべてをローンに組み込むと、毎月の返済額が増えるだけでなく審査が厳しくなる場合もあります。手元資金と返済負担のバランスを考えて判断することが大切です。判断に迷うときは、ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談してみてください。

マンション購入の諸費用を抑える方法

住宅ローンは金利だけでなく手数料・保証料も比較する

住宅ローンを選ぶ際は金利に注目しがちですが、事務手数料・保証料・団体信用生命保険の内容まで含めたトータルコストで比較することが大切です。定率型の事務手数料を設定している金融機関もあれば、保証料型の場合もあり、どちらが有利かは借入額や期間によって違います。

火災保険・地震保険は補償内容を見直す

火災保険の保険料は、補償内容・建物の構造・所在地・保険期間によって異なります。不要な特約がないか確認したり、管理組合が加入している保険との重複を確認したりすることで、費用を抑えやすいです。ただし、費用を抑えるあまり、必要な補償まで削ることは避けましょう。

中古マンションでは仲介手数料を確認する

仲介手数料は上限が定められていますが、下限は規定されていません。仲介手数料が無料または割引になっている物件・不動産会社も見られます。ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことは控えてください。対応の質・物件情報の精度・アフターサポートなども含めて判断することが、満足度の高いマンション購入につながります。

引越し・家具家電費用を抑える

引越し費用は、時期・業者・荷物量で変動します。繁忙期とされる3〜4月を避ける、または複数の引越し業者で見積もりを取ることで費用を抑えやすくなります。家具・家電については、入居時にすべて買いそろえるのではなく「すぐ必要なもの」と「後回しにできるもの」を分けると出費を分散できるでしょう。

税制軽減・控除の対象になるか確認する

マンション購入時には、一定の要件を満たすと以下のような税制優遇を受けられます。
・登録免許税の軽減（所有権保存・移転登記、抵当権設定登記などの税率軽減）
・不動産取得税の軽減（税率軽減および課税標準からの一定額控除）
・住宅ローン控除（年末ローン残高に応じた所得税等の控除。※新築は原則省エネ基準適合が必須条件）
・固定資産税の軽減（新築マンションの場合、一般的に5年間、税額が1/2に減額）
ただし、適用要件（床面積・築年数・省エネ性能など）・特例の適用期限・申請方法は制度ごとに異なります。実際の購入手続き時には、国土交通省や国税庁の最新情報および不動産会社・税務署にて条件をご確認ください。

マンション購入で諸費用以外に見落としやすい費用

管理費・修繕積立金

マンション入居後は、毎月、管理費と修繕積立金がかかります。物件価格が安くても、管理費・修繕積立金が高いと月々の住居費は重くなります。また、築年数が経つにつれて修繕積立金が値上げされるケースもあります。物件を比較する際は、管理費・修繕積立金の月額も必ず確認しましょう。
下記の記事もあわせて参考にしてください。

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固定資産税・都市計画税

入居後も毎年かかります。新築マンションの場合、一定期間の軽減措置が終了すると負担が増えることがあります。物件購入前に概算額を確認しておくと、長期的な資金計画が立てやすくなるでしょう。

駐車場・駐輪場・専用庭・ルーフバルコニー使用料

駐車場・駐輪場は使う人だけにかかります。エリアによっては駐車場代が高く、月々の住居費に大きな影響を与えることもあります。月々の住居費に含めて計算しましょう。

リフォーム・設備交換費用

中古マンションでは特に、給湯器・エアコン・水回り設備などの交換時期を事前に確認することをおすすめします。リフォーム費用は住宅ローンとは別のリフォームローンで対応できる場合もありますが、条件確認が必要です。

マンション購入で資金計画を立てるときの注意点

物件価格だけで「買える」と判断しない

物件価格が予算内であっても、諸費用・手付金・引越し費用を加えた総額で改めて確認することがポイントです。月々の住居費は住宅ローン返済額だけでなく、管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産税まで含めて計算しましょう。

手元資金を使い切らない

不動産購入に資金を集中しすぎて、生活必要となるお金まで使い切ることは避けてください。入居後も教育費・車・家電の買い替えなどの出費があります。変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇にともなう返済増加リスクも考慮に入れましょう。

気になる物件は早めに諸費用の見積もりを確認する

複数の物件に興味がある場合は、早めに不動産会社に諸費用の概算を出してもらうと判断材料を増やせます。また、金融機関にも住宅ローン関連の諸費用を確認しておくと、物件を比較しやすいです。

マンション購入の諸費用に関するよくある質問

マンション購入の諸費用は現金で必要ですか？

マンション購入における諸費用の一部は、現金での支払いが求められます。特に、手付金・印紙税などは現金で用意するのが一般的です。金融機関によっては諸費用を住宅ローンに含められるケースもありますが、すべてを借りられるとは限りません。

頭金と諸費用は同じですか？

頭金と諸費用は異なるものです。頭金は物件価格の一部として支払うお金で、借入額を減らす役割があります。対して、諸費用は税金・登記費用・住宅ローン関連費用・仲介手数料など、物件価格以外にかかる費用の総称です。資金計画を立てる際は、頭金と諸費用を分けて把握しましょう。

手付金は諸費用に含まれますか？

厳密には諸費用とは別物ですが、実務上初期費用や契約時に必要な現金（自己資金）としてまとめて扱われることがあります。
本来、手付金は売買代金（物件価格）の一部に充てられるお金であり、税金や手数料などの諸費用とは性質が異なります。しかし、購入検討時の資金計画では、契約時に手元から出ていく現金として、手付金と諸費用を合わせた総額を初期費用とまとめて概算で計算するケースが一般的です。

新築マンションでも仲介手数料はかかりますか？

売主から直接購入する新築マンションでは、仲介手数料がかからないケースがほとんどです。ただし、販売形態によっては仲介会社が関与する場合もあり、その場合は仲介手数料が発生します。

中古マンションの諸費用が高くなりやすい理由は？

中古マンションの諸費用が高くなりやすいのは、仲介会社を通して購入するケースが多く、仲介手数料が発生するためです。また、固定資産税等の清算金・リフォーム費用・設備交換費用なども考慮が必要で、トータルコストが高くなる傾向があります。

諸費用が払えない場合でもマンションは買えますか？

金融機関によっては、諸費用込みで借りられる場合もありますが、借入額・毎月返済額・総返済額がすべて増えます。無理に購入を急ぐのではなく、物件価格の見直し・購入時期の再検討・頭金を増やすといった選択肢も検討してみてください。

マンション購入後はいくら貯金を残すべきですか？

最低でも生活費の3〜6ヶ月分（約100万〜200万円）と入居初期費用の予備費（50万〜100万円）を合わせた150万〜300万円程度の貯金を残しておくのが望ましいでしょう。
万が一の病気や収入減少に備える生活防衛資金として、会社員であれば生活費の3〜6ヶ月分、自営業や子どものいるご家庭であれば半年〜1年分程度の確保が安心です。これに加えて、引っ越し代や家具家電購入費、不動産取得税などの突発的な出費に備える予備費を合わせて手元に残す資金計画を立てましょう。ご自身の働き方や家族構成に応じた正確な金額は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談することをおすすめします。

まとめ｜マンション購入は諸費用込みの総額で考えよう

マンション購入では、物件価格以外にも税金・登記費用・住宅ローン関連費用・保険料・仲介手数料などの諸費用がかかります。諸費用は購入条件や利用するローンによって変動しますが、新築と中古では目安とされる割合が異なるのが一般的です。

諸費用の支払いは売買契約時・住宅ローン契約時・引渡し時・入居後と複数のタイミングに分かれます。金融機関によっては、諸費用の一部を住宅ローンに含められる場合もありますが、借入額と返済負担が増える点に注意が必要です。
購入後の管理費・修繕積立金・固定資産税なども月々の住居費に含めて計算し、手元資金を使い切らない資金計画を立てることが大切です。気になる物件は早めに諸費用の見積もりを確認しましょう。
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