マンションの修繕積立金とは？築年数やエリアごとの相場や払えない時の対応方法を解説

マンションを購入すると、住宅ローンとは別に「管理費」と「修繕積立金」を毎月支払うことになります。

とくに修繕積立金は年数が経つほど値上がりしやすく、「うちの金額は高すぎるのでは」「この先どこまで上がるのだろう」と不安に感じる方もいるかもしれません。
修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて計画的に積み立てておくお金です。無駄な出費ではなく、建物の安全性と資産価値を守るための大切な備えといえます。

この記事では、修繕積立金の基本から、築年数・エリア別の相場、値上がりの仕組み、払えないときの対処法までをわかりやすく解説します。
自分のマンションの金額が妥当かを判断する手がかりとして、ぜひ参考にしてください。

• マンションの修繕積立金とは？管理費との違いも解説
• マンション修繕積立金の平均・相場はいくら？
• マンションの修繕積立金における2つの積立方式
• マンション修繕積立金が値上がりする理由とタイミング
• マンションの修繕積立金が値上げ・払えないときの対処法
• 【必見】マンションの修繕積立金で後悔しないためのチェックポイント
• マンションの修繕積立金に関するよくある質問
• マンションの修繕積立金を正しく理解して、納得できる住まいを選ぼう

マンションの修繕積立金とは？管理費との違いも解説

修繕積立金は、将来の大規模な修繕工事に備えて区分所有者（マンションのそれぞれの部屋のオーナー）が毎月積み立てるお金です。修繕積立金は、主に次のような工事に使われます。

国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインでは、おおむね30年程度の期間を見込んで修繕の時期と費用を算定し、計画的に積み立てる方式が示されています。そのため、毎月少しずつ積み立てておくことが欠かせません。

本章ではマンションの修繕積立金の具体的な使い道と、混同されがちな管理費との違いを解説します。

修繕積立金の支払い方法

修繕積立金は、区分所有者が管理組合に対して、引き渡し・入居時から毎月支払うのが基本です。

集められたお金は管理組合の口座で管理され、長期修繕計画に沿って使われます。組合の共有財産として積み立てられるため、個人で自由に引き出すことはできません。

新築マンションでは、毎月の積立金とは別に「修繕積立基金（入居時にまとめて納める一時金）」を徴収するケースもあります。これは初期の積立額を補い、将来の負担を抑えるための仕組みです。

購入を検討する際は、毎月の金額だけでなく、こうした一時金の有無もあわせて確認しておきましょう。

▶関連記事：マンション管理組合って何？実際におこったトラブルと業務内容を紹介

管理費との違い

修繕積立金と管理費は、いずれも毎月支払うものですが、目的と使い道が異なります。

修繕積立金が将来の大規模修繕に備える「積み立てるお金」であるのに対し、管理費は日常の維持管理に使い切る「その都度使うお金」です。

両者の違いは以下のとおりです。

項目	管理費	修繕積立金
目的	日常の維持・管理（その都度使用し、使い切るもの）	将来の大規模修繕への備え（積み立てるもの）
主な使い道	共用部の清掃、エレベーター点検、管理員人件費など	外壁・防水・配管・設備更新などの大規模工事

どちらもマンションを維持するうえで欠かせない費用です。なかでも修繕積立金は「将来の資産価値を守るための積み立て」と理解しておくとよいでしょう。

マンション修繕積立金の平均・相場はいくら？

マンションの修繕積立金の平均額や適正額は、建物の形状や設備によって変動します。

本章ではマンションにおける修繕積立金の相場について、専有面積1㎡あたりの単価や全国平均のデータを紹介します。

ご自身のマンションの修繕積立金額が適正かどうかを判断するための参考資料としてご活用ください。

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場は、専有面積1㎡あたりの単価で見ると把握しやすくなります。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）で示されている建物の規模ごとに㎡単価の目安は以下のとおりです。

地上階数	建築延床面積	㎡単価の平均値	㎡単価の幅（3分の2が収まる範囲）
20階未満	5,000㎡未満	335円/㎡	235円～430円/㎡
20階未満	5,000㎡以上～10,000㎡未満	252円/㎡	170円～320円/㎡
20階未満	10,000㎡以上～20,000㎡未満	271円/㎡	200円～330円/㎡
20階未満	20,000㎡以上	255円/㎡	190円～325円/㎡
20階以上	ー	338円/㎡	240～410円/㎡

出典：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

また、国土交通省の令和5年度マンション総合調査によるひと月・1住戸あたりの修繕積立金の平均は以下のとおりです。

種類	金額
駐車場使用料等からの充当額を含む場合（総額）	13,378円／月
駐車場使用料等を除く場合（積立金単体）	13,054円／月

管理費とあわせると、実際に支払う月額は3万円前後になるケースが一般的です。

また、修繕積立金は、建物や設備の劣化が進んで補修箇所が増えるうえ、後述の「段階増額積立方式」を採用するマンションが多いため、築年数が経つほど高くなる傾向があります。築20～30年あたりで月額がピークに達し、その後は緩やかに落ち着いていくケースが一般的です。

ただし、同じ築年数でも積立方式や長期修繕計画の内容によって金額は変動する点は理解しておきましょう。

【エリア・物件タイプ別】修繕積立金の相場の傾向

修繕積立金は、エリアや物件タイプによっても金額が変わります。都市部やタワーマンションは設備が多く工事費もかさみやすいため、相場が高くなる傾向があります。

金額を押し上げる主な要因は、次のとおりです。

特に20階以上のタワーマンションでは、管理費と合わせた維持費が月6万円を超える物件も珍しくありません。

一方、設備がシンプルな低層マンションでは費用が抑えられる傾向にあります。エリアや物件タイプで幅が大きいため、相場はあくまで参考とし、物件ごとに個別に確認することが大切です。

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マンションの修繕積立金における2つの積立方式

修繕積立金の額は、管理組合が立てる長期修繕計画をもとに算出されます。その積み立て方には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類があり、どちらを採用しているかで将来の負担の見え方が大きく変わります。

方式	当初の負担	将来の負担	特徴・注意点
均等積立方式	やや大きい	安定している	急な値上げが起きにくい
段階増額積立方式	小さい	段階的に増える	当初は安いが、将来の値上げ幅に注意

本章では修繕積立金の積立方式について、それぞれの特徴をもとに解説します。

均等積立方式｜毎月一定額を支払う

均等積立方式は、計画期間の全体を通じて毎月ほぼ一定額を積み立てる方式です。必要な総額を期間内で平準化するため、途中で急な値上げが起きにくいのが特徴です。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査結果によれば、全国のマンションの40.5％が均等積立方式を採用しているのが現状です。

当初の月額は段階増額方式より高めに感じられるかもしれませんが、長期的に見れば負担の見通しが立てやすく、資金不足に陥るリスクも抑えられます。

将来の安心を重視するなら、均等積立方式は心強い選択肢といえます。

段階増額積立方式｜計画に沿って金額が変動する

段階増額積立方式は、当初の積立額を低めに設定し、計画に沿って段階的に引き上げていく方式です。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査結果によれば、全体の47.1％のマンションがこの方式を採用しています。とくに完成年次の新しいマンションが段階増額積み立て方式を採用している割合が多い傾向です。

段階増額積立方式のマンションを購入する際は、将来的に修繕積立金の負担が大きくなることを考慮しておく必要があります。

国土交通省は令和6年6月のガイドライン改定で、段階増額積立方式の月あたりの徴収金額について、均等積立方式とした場合の金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方を示しています。

将来的に修繕積立金が値上げすることも考慮した上で月々の負担額をシミュレーションしておくと安心です。

マンション修繕積立金が値上がりする理由とタイミング

修繕積立金の値上げは、多くのマンションで起こり得るものです。段階増額積立方式の採用に加え、近年は建設費の高騰が値上げの大きな要因になっています。

値上げが検討されやすいのは、次のようなタイミングです。

これらのタイミングで積立金の不足が見込まれると、増額が管理組合内で議題に上がることも少なくありません。

本章では修繕積立金における値上げの背景や、値上げされやすいタイミングを解説します。

修繕積立金が「高すぎる」と感じたときに確認すべきポイント

修繕積立金が高いと感じたときは、感覚だけで判断せず、まず根拠となる資料を確認しましょう。金額が将来の工事に必要な妥当な水準である場合も少なくないためです。

修繕積立金が高すぎると感じたときに確認すべきポイントは主に以下の3点です。

これらを見たうえで、金額の内訳や算出根拠に疑問があれば、管理組合や管理会社に問い合わせて説明を求めることも検討しましょう。

修繕積立金が安すぎるマンションの注意点

修繕積立金は、安ければよいというわけではなく、むしろ安すぎることがリスクになる場合があります。当初の負担が軽くても、将来の修繕費が不足すれば、大幅な値上げや一時金の徴収につながりやすいためです。

国土交通省の調査では、計画上必要な修繕積立金の総額に対して実際の積立額が不足しているマンションは全国で36.6%にのぼることが分かっています。

積立金不足は、修繕の遅れを招き、建物の資産価値や売却のしやすさにも影響しかねません。マンションを購入する際は、修繕積立金の安さだけで判断せず、残高や長期修繕計画までセットで確認することが大切です。

▶関連記事：築40年のマンションは売れない？資産価値や売却の方法をわかりやすく解説

マンションの修繕積立金が値上げ・払えないときの対処法

修繕積立金の値上げは、管理組合の総会での決議事項であり、管理会社などが一方的に決められるものではありません。値上げに納得できない場合も、支払いが難しくなった場合も、まずは落ち着いて対応することが大切です。

本章ではマンションの修繕積立金が値上げしたときや支払いが困難になったケースにおける対処法を解説します。

修繕積立金の値上げは拒否できる？

総会で可決された値上げを、区分所有者が個人の判断で拒否することはできません。修繕積立金の額は管理組合の総会で決議され、可決されればその効力はすべての区分所有者に及ぶためです。

ただし、決議の前に反対意見を表明したり、総会で議決権を行使したりすることは可能です。値上げの提案に疑問があれば、総会の場で根拠を確認し、意見を述べましょう。

なお、必要な修繕費が確保できなければ将来の積立金不足につながるため、感情的な反対だけでなく、計画全体を踏まえた判断が求められます。

修繕積立金が払えない・滞納しそうなときの対処法

修繕積立金の支払いが難しくなりそうなときは、放置せず早めに管理組合や管理会社へ相談しましょう。滞納を続けると、遅延損害金が加算されるほか、最終的には法的手続きに発展するリスクもゼロではありません。

滞納が長期化すると、管理組合が滞納分の回収のために差し押さえや競売を申し立てるケースもあります。

修繕積立金には区分所有法第7条にもとづく先取特権が認められており、管理組合は他の債権者に優先して弁済を受けられる立場にあります。負担が重く、今後も支払いの継続が難しいと見込まれる場合は、住み替えや売却も選択肢の一つです。

早めに動くことで、より条件のよい選択がしやすくなります。

▶関連記事：住み替えの方法は３つ！かかる費用・税金や注意点をわかりやすく解説
マンション売却の注意点5つ！経験者が語る「失敗談」と売却手順まとめ

【必見】マンションの修繕積立金で後悔しないためのチェックポイント

マンション選びでは物件価格や立地に目が向きがちですが、修繕積立金の状況まで確認しておくと、将来の負担を見通したうえで判断できます。

購入後に「こんなはずではなかった」と後悔しないために、押さえておきたいポイントは次の3点です。

気になる物件があれば、毎月の支払いだけでなく、修繕積立金の状況まで含めて比較検討することが、納得のいく選択につながります。

マンションの修繕積立金に関するよくある質問

修繕積立金が下がることはありますか？

修繕積立金の金額は下がるケースもゼロではありませんが、基本的には据え置きか、将来的に上がっていくケースのほうが多いといえます。建物の劣化は年々進むため、長い目で見れば必要な積立額は増えていく傾向にあるためです。

住民の反発などにより一時的に減額されることもありますが、安易な減額は将来の積立金不足を招くおそれがあります。

目先の負担の軽さだけでなく、計画全体への影響まで考えて判断することが大切です。

修繕積立金は確定申告で経費になりますか？

自宅として住んでいるマンションの場合は、経費にならないのが一般的です。

一方、賃貸に出している場合の扱いは状況によって異なります。判断に迷う場合は、税務署や税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

参照：国税庁｜賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

修繕積立金が余ったら返金されますか？

これまで積み立てた修繕積立金は管理組合の共有財産であり、原則として個人には返金されません。マンションを売却する場合も、積み立て済みの残高は売主に返金されず、そのまま次の所有者に引き継がれます。

当月分の日割り精算は行われるものの、過去の積立分は戻ってこない点を理解しておきましょう。

参照：国土交通省｜区分所有建物における管理費・修繕積立金の取扱いについて

マンションの修繕積立金を正しく理解して、納得できる住まいを選ぼう

修繕積立金とは、マンションの将来の大規模修繕に備えて計画的に積み立てるもので、原則毎月支払う必要があります。相場・積立方式・長期修繕計画をセットで見ることで、自分のマンションの修繕積立金が適正な金額かどうかを判断しやすくなります。

これからマンションの購入や住み替えを検討するなら、物件価格だけでなく修繕積立金の状況まで確認しておくのが望ましいでしょう。

もしこれからマンションをお探しであれば、ぜひニフティ不動産をご活用ください。SUUMOやLIFULL HOME'Sなど大手サイトの物件をまとめて検索が可能で、管理費や修繕積立金を含めた条件でじっくり比較できるのがメリットです。
気になる物件を見つけて、納得のいく住まい選びを実現させましょう。
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