築年数が古ければ物件価格は安くなりますが、その分、安全性や耐震性などに不安が出てくるでしょう。
快適な暮らしが実現できる範囲内で、新築マンションよりもお得に中古マンションを購入したいですよね。
そこで本記事では、中古マンションの築年数について詳しく解説します。おすすめの築年数や寿命、古い物件を購入するときの注意点なども併せて取り上げるので、ぜひ最後まで読み進めてみてください。
- 中古マンションを買うなら築年数20年〜30年がおすすめ
- 中古マンションの築年数別のメリット・デメリット
- 中古マンションにはいつまで住める？寿命の目安と築年数の限界
- 築年数と一緒に把握しておこう！耐震基準について
- 中古マンションを築年数で選ぶときのチェックポイント6つ
- 築年数が古い中古マンションを買うときの注意点4つ
- 中古マンションを買うときの不動産会社選びのポイント4つ
- 中古マンションの築年数に関するよくある質問
- 築年数によって中古マンションの価値は大きく変わる！
中古マンションを買うなら築年数20年〜30年がおすすめ
結論から言うと、中古マンションを購入するなら築年数20年〜30年程度が目安のひとつです。以下でその理由を「資産価値」と「設備」に分けて解説します。
資産価値を考える場合
価格面で見ると、マンションの資産価値は購入後、築年数とともに徐々に下落していきます。
ただ、築年数25年を過ぎたあたりから、下落が緩やかになるケースがあるのが特徴。したがって、築年数25年以上のマンションを購入すれば、将来的に売却することになったとしても、売却時の資産価値が大幅に下がるリスクはないでしょう。
購入時と売却時の資産価値の差をなるべく抑えたいなら、築25年以上がおすすめです。
設備の使いやすさを考える場合
設備面で見ると、中古マンションは築年数が浅ければ浅いほど、新築マンションに近い状態になります。
しかし、築浅の中古マンションは物件価格が高くなりがちです。価格と状態のバランスがとりやすいのが、築年数20年〜30年程度だと考えておきましょう。
築年数30年を過ぎると、2回目以降の大規模な修繕工事が必要になります。給排水管・エレベーターなどの工事にかかる費用は高額なので、修繕積立金が値上がりするリスクがあります。
総合して評価すると築20年〜30年がおすすめ
上記の「資産価値」と「設備」を総合して評価すると、中古マンションの築年数は20年〜30年がおすすめです。
ただし、これはあくまで目安なので、すべての物件に当てはまるわけではありません。実際の資産価値や設備の劣化状況は、マンションの管理状態によります。
築年数25年〜30年を基準に物件を探しつつ、内見に行って状態を見て判断していきましょう。
中古マンションの築年数別のメリット・デメリット
中古マンションの築年数別のメリット・デメリットを紹介します。
今回は、以下の3つの区分に分けました。
●築年数15年以内
●築年数15年〜30年
●築年数30年以上
築浅物件にも築古物件にも、それぞれメリット・デメリットがあります。これから中古マンションを探す方は、しっかりと確認しておきましょう。
以下で詳しく解説していきます。
1.築年数15年以内
築年数15年以内の中古マンションは、設備が新しく外観も綺麗です。新築マンションとほぼ変わらない、快適な暮らしができる点がメリットですね。
ただ、その分物件価格は高くなり、新築マンションに近い価格帯になることもあります。将来的に売却するのであれば、購入時点と比較すると資産価値が大きく下がってしまうリスクもあるでしょう。
2.築年数15年〜30年
価格と状態のバランスが良いのが、築年数15年〜30年の物件と言えるでしょう。リノベーション工事を行えば、新築マンションと変わらない快適な暮らしが実現できます。
ただ、築年数30年に近づくにつれて、さまざまな部分の劣化を感じはじめるかもしれません。修繕工事が必要になれば、修繕積立金の金額も上がります。
3.築年数30年以上
築年数30年以上の中古マンションは、物件価格が安い傾向にあるのがメリットです。資産価値の下落も緩やかになっているので、将来的に売却するとしても、資産価値が大幅に下がることはないでしょう。
ただ、マンションの管理状態によっては売却難易度は上がります。
また、築年数30年以上が経過していると設備の劣化が進んでおり、耐震性などに不安がある場合もあります。購入前にしっかりと確認することが大切です。
また、住宅ローンの期間が制限されたり、住宅ローン控除が受けられなかったりする可能性もあります。
中古マンションにはいつまで住める？寿命の目安と築年数の限界
「中古マンションにはいつまで住めるの？」という疑問を持っている方は多いでしょう。
実は税法上では、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年です。
しかし47年経ったからといって、住めなくなるわけではありません。税務上の減価償却の年数であり、物理的寿命ではないからです。
多くのマンションに使われている鉄筋コンクリートの寿命は、適切な管理を行えば、法定耐用年数（47年）以上だといわれています。
したがって、管理や修繕工事がしっかりと行われている中古マンションなら問題なく暮らせるはず。
ただ実際には、管理が行き届いていなかったり、修繕が間に合っていない場合もあります。
「何年住めるかどうか」は、内見時に中古マンションの状態を見ながら判断するしかないでしょう。
築年数と一緒に把握しておこう！耐震基準について
築年数と一緒に把握しておきたいのが、耐震基準についてです。
「築年数が古いマンションだと、きちんとした耐震基準を満たしていないのではないか…」と心配になる方もいるでしょう。
日本における耐震基準は、1981年6月1日を区切りにして「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれています。
●旧耐震基準…1981年6月1日よりも前に建てられた建物に採用されている基準。震度5程度の地震にも耐えられるように設計されている。
●新耐震基準…1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に採用されている基準。震度6〜震度7程度の地震にも耐えられるように設計されている。
上記はあくまで目安です。
しかし、旧耐震基準を満たしている中古マンションよりも、新耐震基準を満たしている中古マンションの方が、地震による被害を受けるリスクが少ないといえるでしょう。
旧耐震基準をもとに作られた中古マンションが不適切だというわけではありませんが、災害によるリスクを考えるのであれば、新耐震基準を満たした中古マンションを選ぶのがおすすめです。
マンションの建設には時間がかかるので、1981年6月1日以降に完工したマンションでも、旧耐震基準をもとに作られている可能性があります。
気になる中古マンションがあるときは、不動産会社の担当者に「建築確認日」を尋ねてみてください。
中古マンションを築年数で選ぶときのチェックポイント6つ
中古マンションを築年数で選ぶときのチェックポイントを、6つ紹介します。
●建物の管理が適切に行われているか
●適切な修繕工事が行われているか
●空室が多くないか
●居住者の年齢層はどれくらいか
●住宅ローン控除が利用できるか
●将来的に売却を考えるなら資産価値についても調べておく
中古マンションは、「築年数が浅い=綺麗」「築年数が古い=劣化している」というような単純なものではありません。
管理の仕方や修繕工事の有無などによって、マンションの劣化スピードは大きく変化します。
快適な暮らしを実現できる中古マンションを選ぶためにも、上記の6つのポイントはしっかりと念頭に置いておきましょう。以下で詳しく解説していきます。
1.建物の管理が適切に行われているか
内見に行った際に、建物の管理が適切に行われているかを確認しましょう。
具体的には、以下のような点をチェックしてください。
●エントランスが綺麗か
●廊下が汚れていないか
●ゴミ置き場は清潔に保たれているか
●掲示板は最新の情報に更新されているか
上記のような共用部分が綺麗に保たれているマンションは、管理が適切に行われており、住民の意識が高い証拠です。
築年数が経過していたとしても、建物の資産価値を維持しやすいでしょう。
2.適切な修繕工事が行われているか
適切な修繕工事が行われているかどうかも、大切なポイントです。
築年数がまだ浅い中古マンションだと話は別ですが、築20年以上経過しているマンションなら、修繕工事が行われているのが一般的。
修繕工事を怠ると、鉄筋コンクリートに水分が入り込んで脆くなったり、外壁塗装が剥がれてきたりなど、さまざまな問題が起こります。
そのようなマンションを購入して住み始めても、あまり時間がたたないうちに欠陥が見つかるでしょう。
したがって、快適な暮らしを実現するためには、適切な修繕工事が行われている中古マンションを選ぶことが大切です。
メンテナンス実施状況の記録や修繕履歴、総会の議事録などは、お願いすれば確認できます。担当の不動産会社に頼んでみてください。
3.空室が多くないか
空室の多さも、良い中古マンションかどうかを判断するうえで重要なポイントです。
住みやすいマンションなら、自ずと引越しをする人も少なくなるので、空室はなかなか出ないはず。
したがって、空室が多く入居希望者を広く募集している中古マンションには注意が必要です。
管理が行き届いていなくて住みづらかったり、周辺環境が良くなかったりなど、何か理由があるのかもしれません。
また、空室が多いと集まる修繕積立金の額が少なくなるので、適切な修繕工事が行われない可能性もあります。
もし空室が多いマンションに住みたいと思ったら、生活するうえで不自由な部分は出てこないかどうか、しっかりと見極めるようにしましょう。
4.居住者の年齢層はどれくらいか
居住者の年齢層も、忘れずに確認しておきたいポイントです。
特に、高齢者が多い中古マンションには注意してください。将来的に所有者が亡くなり相続未了のままになったり、空き住戸が多くなったり、管理組合の人員が不足したりする可能性があります。
そうなると修繕積立金が集まらず、適切な修繕が行われないかもしれません。
同世代の居住者が多ければ、人間関係が築きやすいですよね。
ファミリー向けのマンションであれば、ママ友ができたり子供同士が仲良くなったりなど、家族ぐるみでの交流ができます。
したがって、気になる中古マンションがあれば、居住者の年齢層はどれくらいなのかを担当者に確認するようにしましょう。
5.住宅ローン控除が利用できるか
住宅ローン控除を利用できるかどうかは、必ず確認しておきましょう。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、住宅ローン残高の0.7%を、毎年の所得税や住民税から差し引くことができる制度のことです。
申請する人の状況によって控除額は異なりますが、なるべく利用したいですよね。
ただ、築年数が古すぎる中古マンションや、1981年6月1日以降の新耐震基準を満たしていない物件の場合、住宅ローン控除が利用できない可能性があります。
購入を決める前に、しっかりと確認しておきましょう。
6.将来的に売却を考えるなら資産価値についても調べておく
将来的に売却を考えるなら、資産価値についても調べておくことが重要です。
資産価値が低い物件を購入すると、売りたいと思っても、希望する金額で売却するのは難しいでしょう。
購入する段階で将来まで見据えて、資産価値を維持しやすいマンションを選ぶようにしてください。
資産価値を維持しやすい中古マンションの特徴は、以下のとおりです。
●管理がしっかりと行き届いている
●適切な修繕工事が行われている
●立地や周辺環境が良い
●デザイナーズマンションやタワーマンションなど、建物自体に希少価値がある
中古マンションを探すときは、上記の4点を意識してみてください。
築年数が古い中古マンションを買うときの注意点4つ
築年数が古くても、価格が安かったり間取りが理想的だったりすれば、購入したい気持ちが強くなりますよね。
ここでは、上記のようなときに注意するべき点を4つ紹介します。
●最新の耐震基準を満たしていない可能性がある
●修繕積立金が高くなる傾向にある
●将来的に売却するのは難しい
●住宅ローンに制限がかかる可能性がある
購入してから後悔しないためにも、しっかりと確認しておきましょう。
1.最新の耐震基準を満たしていない可能性がある
築年数が古いマンションは、最新の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。
最新の耐震基準を満たしていると、震度6強～震度7の地震がきても倒壊しないとされています。
しかし、新耐震基準を満たしておらず、旧耐震基準をもとに作られたマンションだと、耐震性では劣ってしまうのが難点。住宅ローン控除を受けられない可能性も出てきます。
先述したように、耐震基準が現在の形になったのは、1981年に建築基準法が改正されたときです。したがって、1981年より前に建てられたマンションに住むときは、耐震性について必ず確認するようにしましょう。
2.修繕積立金が高くなる傾向にある
マンションに住んでいると毎月支払わなければならない修繕積立金は、築年数が古いほど高くなる傾向にあります。
建物の劣化が激しくなると、より大掛かりな修繕工事が必要になるからです。
さらに、毎月の修繕積立金が高くなると、他の物件に引越しを考える住人も出てくるでしょう。
その結果空室が多くなってしまうと、修繕積立金が集まらなくなり、適切な修繕工事が行われない恐れも出てきます。
住みたい築古物件がある場合は、事前に修繕積立金の金額を確認したうえで、購入を検討するようにしてください。
3.将来的に売却するのは難しい
すでに築年数が経過している中古マンションを購入すると、将来的に売却するのは難しいです。
マンションの資産価値は、年数の経過とともに緩やかに下落していきます。
立地や管理状態が並外れて良い、などの特別な理由があれば別ですが、築年数が古すぎると購入希望者はなかなか出てこないかもしれません。
個人に対して売却できない場合は、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。しかし、「築50年以上のマンションは買い取れない」などの条件を出している不動産会社もあるので、リサーチが必要ですね。
将来的にマンションを手放す可能性があるなら、売却時のことも考えておきましょう。
4.住宅ローンに制限がかかる可能性がある
築年数が古い中古マンションを購入する場合、住宅ローンの期間や金額に制限がかかる可能性があります。
金融機関によって異なりますが、住宅ローンの最長期間は35年〜50年が一般的。
しかし、築古の中古マンションで住宅ローンを組む場合は、「中古マンションの法定耐用年数(47年)－築年数」で計算されることがあります。
たとえば築年数30年のマンションだと、住宅ローンの期間は17年になるので、月々の返済金額が大きくなるかもしれません。
また、金融機関によっては借入限度額を制限する場合もあります。そうなると、必要なリノベーション工事を行えない可能性も。
金融機関によって考え方は異なるので、中古マンションで住宅ローンを利用するときは、複数の金融機関に相談し、ローンの条件を確認してから決めるようにしましょう。
中古マンションを買うときの不動産会社選びのポイント4つ
自分にぴったりな中古マンションを見つけるためには、不動産会社選びが重要です。
以下の4つのポイントを意識するようにしましょう。
●インターネット検索を最大限に活用する
●デメリットもしっかり伝えてくれる会社を選ぶ
●リノベーションを含めたプランを提案してくれる会社を選ぶ
●アフターサービスが充実している会社を選ぶ
以下で詳しく解説していきます。
1.インターネット検索を最大限に活用する
最も手軽なのが、インターネット検索を利用して不動産会社を探す方法です。
「中古マンション 不動産会社 〇〇(地名)」などで検索すれば、あなたが住んでいるエリアにある、中古マンションに強い不動産会社の情報が出てきます。
公式サイトをチェックすれば、どのような物件を扱っているのかが分かるでしょう。
また、Googleマップなどのクチコミを見れば、実際に利用した人たちのリアルな意見を知れるのも魅力的です。
検索して良さそうな不動産会社をいくつかピックアップし、実際に問い合わせを行ってみましょう。
なお、さらに手軽に物件や不動産会社の情報を集めたいと思う場合は、ニフティ不動産がおすすめです。
「予算」や「エリア」など150以上のこだわり条件を指定してアプリでサクサク検索できるので、希望に合った中古マンションが見つかりやすいでしょう。
不動産会社の情報も集約されていて、地域ごとに検索できますよ。気になる方は、ぜひ公式サイトをチェックしてみてください。
2.デメリットを伝えてくれる会社を選ぶ
物件の説明時にメリットだけではなく、デメリットもしっかりと伝えてくれる不動産会社を選びましょう。
中古マンションを購入するうえで、デメリットを把握しておくことは非常に大切です。
価格の安さだけに注目して購入してしまうと、さまざまなトラブルに直面してしまうかもしれません。
メリットばかりを全面に押し出してくる不動産会社は、ただその物件を売りたいだけで、顧客の立場にたって物事を考えていない可能性が高いです。
修繕積立金の金額や設備の劣化状況など、デメリットもしっかりと説明してくれる、信頼できる不動産会社を選びましょう。
3.リノベーションを含めたプランを提案してくれる会社を選ぶ
リノベ前の中古マンションを選ぶなら、リノベーション工事に精通している不動産会社がおすすめです。
中古マンションを購入すると、築年数や室内状況によっては、住む前にリノベーション工事が必要になります。たとえば壁・フローリングの張り替えや、お風呂場・トイレの設備の入れ替えなどが代表的ですね。
特に水回りは15年〜20年程度で交換を検討するケースが多いので、中古マンションで快適な暮らしを実現するためには、リノベーション工事は必須だといえるでしょう。
しかし、中古マンションを購入するだけではなく、リノベーション業者も自分たちで探すとなると大変ですよね。
そこで、リノベーションに精通している不動産会社を通していれば、リノベーションも含めたプランを提案してもらえます。
中には、懇意にしているリノベーション業者がおり、通常価格よりも安く案内してもらえる場合もありますよ。
不動産会社を選ぶときは、リノベーションを含めたプランの有無も、判断材料にしてみてください。
4.アフターサービスが充実している会社を選ぶ
アフターサービスが充実している不動産会社を選んでおくと、住みはじめてからも安心です。
アフターサービスとは、マンション購入後も行ってくれる顧客サービスのこと。何かあったときの物件の修繕やメンテナンス時のサポートなどが主なサービス内容です。
せっかく高い金額を払って中古マンションを購入したのに、住みはじめてすぐに不具合が出てしまうと、お金を無駄にしてしまったような気持ちになりますよね。
アフターサービスがついていれば、一定期間内なら修繕やサポートを行ってもらえます。ただ、アフターサービスの内容は会社・契約により異なるので、対象範囲や期間はしっかりと確認するようにしてください。
新築住宅を購入すると、ハウスメーカーがアフターサービスを提供している場合がほとんどですが、中古マンションの場合は不動産会社によって異なるのが難点。
サポートをお願いする前に、不動産会社の公式サイトをチェックしたり口頭で確認したりして、アフターサービスの充実度合いを調べておくようにしましょう。
中古マンションの築年数に関するよくある質問
最後に、中古マンションの築年数に関するよくある質問3つに回答します。
1.住みはじめた後に建て替え工事が決まる場合もある？
住みはじめた後に中古マンションの建て替え工事が決まる場合もありますが、可能性は極めて低いでしょう。
建て替え工事には多額な費用がかかり、住民の負担が大きくなるからです。また、建て替え工事を実施するには、原則として住民の5分の4以上の賛成が必要になります。
上記の条件をクリアして建て替え工事を行う中古マンションは、ほとんど存在しないのが現状です。
2.中古マンションの固定資産税はどれくらい？
中古マンションの固定資産税の金額は物件や自治体によって異なるため、一概には言えません。
固定資産税は、「固定資産税評価額×標準税率」で決まります。
固定資産税評価額は、建物の構造・築年数・広さなどによって決まり、標準税率は自治体が設定します。
なお、ほとんどの自治体は標準税率1.4%を採用していますよ。
購入したい中古マンションの固定資産税が気になる方は、担当者に尋ねてみましょう。
3.将来的に売却を検討するなら築年数は何年まで？
中古マンションを売却できる限界年数は、物件の管理状態や立地によるので何とも言えません。築年数40年以上でも、立地・管理状態次第では売買されています。
ただ一般的には、築年数が古いほど売却難易度は上がります。
築年数によって中古マンションの価値は大きく変わる！
中古マンションの価値は、築年数・管理状態・修繕履歴・耐震性・立地などによって大きく変わります。今後のライフプランを考えたうえで、自分たちに合った条件の中古マンションを選ぶことが大切です。
良い物件に出会えるかどうかは、不動産会社のサポート次第と言っても過言ではありません。本記事の内容を参考にしながら、信頼できる不動産会社を見つけていきましょう。
「まずは、インターネットを使って手軽に物件を検索したい」という方には、ニフティ不動産がおすすめです。「予算」や「エリア」など150以上のこだわり条件を指定して、アプリでサクサク物件を探せます。
気になる方は、まずは公式サイトをチェックしてみてください。
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