マンション購入に必要な年収はいくら？年収別の予算目安と無理なく買うための考え方

この記事では、年収別の住宅ローン借入額の目安、マンション購入者の平均年収の見方、住居費総額から購入予算を決める方法、予算を超えたときの調整方法まで解説します。「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」の違いを意識しながら、自分に合った予算を考えていきましょう。

• マンション購入に必要な年収は一律に決まらない
• マンションの購入予算は年収倍率より住居費総額で決める
• 【年収別】住宅ローン借入額の目安
• 同じ年収でも家族構成と年齢で購入予算は変わる
• マンション購入前に計算しておく費用
• 希望するマンションが予算を超えたときの調整方法
• 年収から予算を決めてマンションを探す手順
• まとめ｜年収より「購入後も無理なく払えるか」で判断する

マンション購入に必要な年収は一律に決まらない

マンション購入に「年収○万円あれば買える」という一律の基準はありません。同じ年収でも、以下のような要素によって無理なく購入できる価格は変わります。
・適用される金利
・返済期間
・頭金の額
・他の借入れの有無
・毎月の管理費・修繕積立金
・家族構成
・年齢
・将来の収入や支出の見通し
・購入後に手元へ残しておきたい預貯金
年収は購入予算を考えるうえでの一つの基準にはなりますが、それだけで購入可否を判断できるものではありません。
まずは、年収別に住宅ローンの借入額がどのくらいになるかを確認したうえで、自分の家計に合わせて予算を調整する方法を見ていきましょう。
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年収別の住宅ローン借入額を一覧で確認

下表は、税込年収300万〜1,000万円について、住宅ローンの年間返済額を年収の20％または25％とした場合の「月々の返済額」と「借入額」を比較したものです。
※20％・25％は比較のための仮定であり、公的な安全基準ではありません。
【試算条件】
金利：年3.14％／返済期間：35年／返済方法：元利均等返済／ボーナス返済：なし

【金利について】
2026年7月のフラット35（返済期間21〜35年、融資率9割以下、新機構団信付き）の最頻金利、年3.14％を元に算出しています。
※金利引下げメニューを計4ポイント適用した場合の「当初5年間」の金利は年2.14％で、6年目以降は年3.14％となりますが、下表では金利引き下げを見込まずに試算しています。

税込年収	返済割合20％の場合 （月々の返済額／借入額）	返済割合25％の場合 （月々の返済額／借入額）
300万円	月々 約5.0万円 借入 約1,270万円	月々 約6.3万円 借入 約1,590万円
400万円	月々 約6.7万円 借入 約1,700万円	月々 約8.3万円 借入 約2,120万円
500万円	月々 約8.3万円 借入 約2,120万円	月々 約10.4万円 借入 約2,650万円
600万円	月々 約10.0万円 借入 約2,550万円	月々 約12.5万円 借入 約3,180万円
700万円	月々 約11.7万円 借入 約2,970万円	月々 約14.6万円 借入 約3,710万円
800万円	月々 約13.3万円 借入 約3,400万円	月々 約16.7万円 借入 約4,240万円
900万円	月々 約15.0万円 借入 約3,820万円	月々 約18.8万円 借入 約4,770万円
1,000万円	月々 約16.7万円 借入 約4,240万円	月々 約20.8万円 借入 約5,310万円

表の見方｜年収600万円の場合

年収600万円では、年間返済額を年収の20％とすると月々約10万円・借入額約2,550万円、25％とすると月々約12.5万円・借入額約3,180万円です。ただし、これは設定した返済割合から機械的に算出した試算であり、約3,180万円の借入れや購入を勧めるものではありません。

借入額とマンション購入価格は同じではない

表の「借入額」は、住宅ローンで借りる金額です。マンションの購入価格は、基本的に「借入額＋頭金」で考えます。ただし、登記費用や仲介手数料などの諸費用を借入額に含める場合は、その分だけ物件価格に充てられる金額が少なくなります。

試算を見るときの注意点

・住宅ローン以外に、管理費・修繕積立金・固定資産税等がかかるため、無理なく支払える購入価格は表の借入額だけでは判断できません
・年齢、返済期間、適用金利、頭金、既存の借入れによって試算結果は変わります
・実際に借りられる金額は金融機関の審査で決まり、表の金額を保証するものではありません
参照： フラット35「2026年7月の借入金利」（金利は毎月見直されます）
試算した金額は、物件探しを始めるための仮予算です。まずはこの価格帯で、希望するエリアにどのような新築・中古マンションがあるか確認してみましょう。
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マンション購入者の平均年収は「必要年収」ではない

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲集合住宅（新築マンション）を取得した世帯の平均世帯年収は891万円とされています（※注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査）。この数字を見て、「年収891万円がないとマンションは買えないのでは」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、この891万円という数字は、あくまで調査対象となった分譲集合住宅取得世帯の実態を示す統計です。
また、この調査では分譲集合住宅（新築マンション）と、中古（既存）集合住宅を分けて集計しています。中古マンションを検討している場合は、新築の平均年収をそのまま当てはめないようにしましょう。調査対象の地域や年度によって数値は変わるため、実際に参照する際は最新の調査結果を確認してください。
参考： 令和6年度住宅市場動向調査報告書

マンションの購入予算は年収倍率より住居費総額で決める

「年収の5倍」「年収の7倍」といった年収倍率は、物件探しの初期段階でおおまかな目安をつかむための参考にはなりますが、それだけで購入予算を決めるのは適切ではありません。同じ年収倍率でも、金利や返済期間、頭金、管理費・修繕積立金の額によって、実際の返済負担は大きく変わるためです。
年収倍率を「あくまで概算」として扱ったうえで、次の順番で購入予算を考えるのがをおすすめです。
1. 毎月支払える住居費の総額を決める
2. そこから管理費・修繕積立金等の見込み額を差し引く
3. 残った金額を住宅ローンの返済額の上限とする
4. 適用される金利と返済期間から借入額を試算する
5. 頭金を加え、諸費用の支払い方法も考慮したうえで購入価格の上限を決める

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う

住宅ローンには「総返済負担率」という考え方があります。
フラット35では、年間の返済額が年収に占める割合について
・年収400万円未満：30％以下
・年収400万円以上：35％以下
という利用条件を示しています。
ただし、これはあくまでフラット35を利用するための条件であり、「この割合まで借りても生活に無理がない」という意味ではありません。総返済負担率には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど、他の借入れの年間返済額も含まれます。「借りられる金額」の上限と、「購入後も無理なく返せる金額」は、別のものとして考える必要があります。
参考： 【フラット３５】ご利用条件

住宅ローン以外の支出を含めて月額上限を決める

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、駐車場使用料等からの充当額を除いた月・戸当たりの管理費の平均は11,503円、修繕積立金の平均は13,054円とされています。管理費・修繕積立金は物件によって差があるため、実際に検討する物件の金額を確認することが重要です。
住宅ローンの返済額だけで予算を判断すると、購入後に住居費総額が想定より膨らんでしまう可能性があります。物件を探す段階から、管理費・修繕積立金等を含めた月額上限を意識しておきましょう。
参考： 令和5年度マンション総合調査

現在の家賃だけを基準にしない

「今の家賃と同じくらいのローン返済額なら払えるはず」と考える方は少なくありません。しかし、賃貸から購入に切り替えると、下記のような家賃には含まれていなかった費用が新たに発生し、すでに負担していた費用も金額が変わります。

費用項目	詳細
マンション購入により新たに発生するもの	・管理費 ・修繕積立金 ・固定資産税・都市計画税等
マンション購入により金額が変動するもの	・火災保険、地震保険料 ・駐車場、駐輪場代

また、勤務先の住宅手当の条件によっては支給がなくなり、実質的な自己負担が増えるケースも考えられます。
これらを踏まえずに「現在の家賃と同額だから購入しても大丈夫」と判断すると、購入後の家計が厳しくなる可能性があります。ローン返済額だけでなく、住居費総額で検討することがポイントです。

【年収別】住宅ローン借入額の目安

ここでは、年収帯ごとに、住宅ローン借入額の目安を解説します。
金利は2026年7月時点のフラット35の金利（年3.14％、返済期間21〜35年）をもとにしています。実際に検討する際は、最新の金利情報を確認してください。
参考：住宅支援機構 金利情報

年収300万〜500万円のシミュレーション

年収300万〜500万円の場合、年間返済額を年収の20％とすると借入額の目安は約1,270万円〜約2,120万円、25％とすると約1,590万円〜約2,650万円です。この年収帯では、管理費・修繕積立金等を含めた住居費総額が家計に占める割合が大きくなりやすいです。返済額の割合を高めに設定する場合は、他の支出とのバランスを慎重に確認しましょう。頭金や諸費用の準備状況によっても、無理なく検討できる価格帯は変わります。

年収600万〜800万円のシミュレーション

年収600万〜800万円の場合、借入額の目安は20％で約2,550万円〜約3,400万円、25％で約3,180万円〜約4,240万円です。新築・中古を含めて検討できる選択肢が広がりやすい一方、教育費や車のローンなど他の支出がある世帯では、返済額の割合を抑えたほうが手元資金に余裕を持たせやすくなります。

年収900万〜1,000万円のシミュレーション

年収900万〜1,000万円の場合、借入額の目安は20％で約3,820万円〜約4,240万円、25％で約4,770万円〜約5,310万円です。年収が高くなるほど借入額の選択肢も広がりますが、その分だけ月々の返済額も大きくなります。将来の収入減少や支出増加への備え、手元に残す資金の額なども含めて、返済額の割合を検討することが重要です。

金利が1％上がった場合の返済額も確認する

フラット35のように全期間固定金利型を選ぶ場合は借入時に返済額が確定しますが、変動金利型や固定金利期間選択型を選ぶ場合は、返済期間中に金利が上昇して返済額が増える可能性があります。
ここでは、年間返済割合20％のケースにおいて、基準金利（3.14％）から1％上昇した場合（4.14％）に、毎月の返済額がどのくらい変わるかを試算しました（編集部試算、出典：フラット35「最新の金利情報」）。
金利が1％上昇した場合の返済額の変化（借入額は年間返済割合20％のケース）

税込年収	借入額（目安）	月々の返済額（金利3.14％）	月々の返済額（金利4.14％）	月々の差額	年間の差額
300万円	約1,270万円	約49,900円	約57,300円	約7,400円	約8.9万円
400万円	約1,700万円	約66,800円	約76,700円	約9,900円	約11.9万円
500万円	約2,120万円	約83,300円	約95,700円	約12,400円	約14.9万円
600万円	約2,550万円	約100,100円	約115,100円	約14,900円	約17.9万円
700万円	約2,970万円	約116,600円	約134,000円	約17,400円	約20.9万円
800万円	約3,400万円	約133,500円	約153,400円	約19,900円	約23.9万円
900万円	約3,820万円	約150,000円	約172,400円	約22,300円	約26.8万円
1,000万円	約4,240万円	約166,500円	約191,300円	約24,800円	約29.8万円

※本試算の基準金利には、全期間固定金利である2026年7月時点のフラット35の最頻金利（年3.14％）を用いています。

返済期間35年で試算すると、月々の差額が続くことで、返済期間全体では数百万円～1,000万円超の差額になる場合もあります。「今後、金利が必ず1％上がる」という意味ではありませんが、金利が上昇した場合に毎月の差額を負担しても家計が赤字にならないか、あらかじめ確認しておきましょう。

同じ年収でも家族構成と年齢で購入予算は変わる

同じ年収であっても、家族構成やライフステージによって、無理なく購入できる予算や考えておくべきリスクは異なります。

独身・単身世帯は収入減少時の備えを厚くする

独身・単身世帯は、世帯の収入源が一つであるため、休職や失業などによって収入が途絶えたときの影響を直接受けます。毎月の返済額だけでなく、収入が一時的に減った場合に備えた手元資金を残しておくことが重要です。また、転勤・転職・結婚などによって住み替えの可能性がある場合は、将来売却しやすいことも検討材料になります。

共働き世帯は片方の収入が減った場合も試算する

共働き世帯は世帯年収が高くなりやすい一方、育児休業、時短勤務、転職、介護、どちらか一方の離職などによって、世帯収入が減少する可能性があります。収入合算やペアローンを利用する場合は、それぞれの借入れの仕組みが異なるため、内容を確認したうえで検討することが重要です。世帯年収の全額を前提に借入額を決めるのではなく、どちらか一方の収入が減った場合にも返済を続けられるかを試算しましょう。

子育て世帯は教育費が増える時期を重ねて考える

子育て世帯で住宅ローンを組む際は、今後何年後にどのくらい教育費が増える見込みか、その時期と返済額が重ならないかを確認しておくことが大切です。教育費の額は子どもの年齢、進路、人数によって異なります。

40代・50代は完済年齢と老後資金から逆算する

40代・50代でマンション購入を検討する場合に考慮すべきポイントは、以下のとおりです。

・借入期間
・完済時の年齢
・退職時のローン残高
・老後資金
・団体信用生命保険の加入条件

繰上返済を予定している場合は、そのための手元資金も含めて計画しておきましょう。年齢の関係で長い返済期間を設定できない場合は、月々の返済額が増える可能性がある点にも注意が必要です。

マンション購入前に計算しておく費用

マンションの購入価格や住宅ローンの借入額だけでなく、購入前後にかかる費用も確認しておきましょう。

頭金とは別に購入時の諸費用がかかる

マンション購入では頭金とは別に、以下のような諸費用もかかります。
・登記費用（新築は所有権保存、中古は所有権移転、および抵当権設定）
・住宅ローンの事務手数料・保証料
・印紙税
・仲介手数料（中古マンションの場合）
・火災保険料
・修繕積立基金・管理準備金（新築マンションの場合）

諸費用は現金で支払うのが一般的ですが、金融機関によっては諸費用を借入額に含められる場合もあります。
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管理費・修繕積立金は毎月支払い続ける

管理費・修繕積立金は住宅ローンを完済したあとも、マンションを所有している限り毎月支払い続ける費用です。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、駐車場使用料等からの充当額を除く月・戸当たりの管理費の平均は11,503円、修繕積立金の平均は13,054円とされています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）。ただし物件ごとの差が大きいため、購入を検討する物件の実際の金額を、販売図面や重要事項説明書等で確認する必要があります。
参考： 令和5年度マンション総合調査

固定資産税・保険料・駐車場代も月割りで考える

マンションを所有すると固定資産税がかかり、所在地によっては都市計画税もかかります。具体的な税額は、物件の所在地、評価額、軽減措置の適用状況等によって異なるため、全国一律の金額を示すことはできません。火災保険・地震保険料、駐車場・駐輪場を利用する場合の費用も、住宅ローンの返済額とは別にかかる費用として、月割りで住居費総額に含めて考えておきましょう。
参考： 地方税法

修繕積立金の将来の改定予定も確認する

修繕積立金は、購入時の金額のまま将来も変わらないとは限りません。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）では「長期修繕計画や積立方式によって、将来的に積立金の額が見直される場合がある」と示されています（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）。購入を検討する際は、現在の金額だけでなく、長期修繕計画の内容や、将来の改定予定についても確認しておくと安心です。
参考： マンションの修繕積立金に関するガイドライン

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希望するマンションが予算を超えたときの調整方法

検討しているエリアやマンションの価格が予算を超えている場合、次のような条件を見直すことで選択肢を広げられます。

新築だけでなく中古マンションも比較する

新築マンションだけでなく、中古マンションも選択肢に含めることで、同じ予算内で検討できる物件の幅が広がります。ただし「中古のほうが必ず安い」というわけではなく、エリアや築年数、管理状態によって価格は異なります。新築・中古それぞれの特徴を比較したうえで検討することが大切です。
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エリア・駅距離・広さ・築年数の優先順位を決める

希望する条件をすべて満たす物件が予算内に見つからない場合は、エリア、駅からの距離、専有面積、築年数などの条件に優先順位をつけることが有効です。どの条件を譲れないか、どの条件であれば調整できるかを整理しておくと、物件探しを効率的に進められます。

頭金を増やす前に手元資金を確保する

予算を増やすために頭金を多く入れたい場合でも、購入後に無理なく生活を送れるだけの資金を確保できるかを考慮しましょう。頭金を増やして手元資金が不足すると、購入後に急な出費が発生した際に対応しづらくなる可能性があります。

ペアローンや収入合算は借入額だけで選ばない

共働き世帯がペアローンや収入合算を利用すると、単独で借り入れる場合より借入額を増やせる可能性があります。ただし、借入額が増えるということは、返済の負担も増えるということです。どちらか一方の収入が減った場合の返済シミュレーションや、団体信用生命保険の加入条件の違いなども確認したうえで、借入額の大きさだけで選択しないようにしましょう。

年収から予算を決めてマンションを探す手順

最後に、ここまでの内容を踏まえて、年収から購入予算を決めて物件を探すまでの手順を整理します。

住居費の月額上限から物件価格を逆算する

まず、毎月支払える住居費総額の上限を決め、そこから管理費・修繕積立金等の見込み額を差し引いて、住宅ローンの返済額に充てられる金額を把握します。その金額と、検討する金利・返済期間から借入額を試算し、頭金を加えて購入価格の上限を決めます。

価格帯を設定して新築・中古を比較する

購入価格の上限が決まったら、その価格帯で新築・中古それぞれにどのような物件があるかを比較してみましょう。物件を比較するときは、複数の不動産サイトの情報をまとめて検索できるサイトを利用すると便利です。
ニフティ不動産なら、有名不動産サイトに掲載されているマンション情報をまとめて検索できます。価格帯やエリア、駅からの距離、専有面積、築年数などの条件で新築・中古マンションを絞り込めるので、効率よく物件探しが進みます。
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候補物件ごとに毎月かかる費用を確認する

毎月の住居費総額が、あらかじめ決めた上限に収まるかどうかを、候補物件ごとに確認しましょう。費用面で希望を満たす物件を見つけたら、日当たりや階数など、費用以外の条件もチェックしていきます。

まとめ｜年収より「購入後も無理なく払えるか」で判断する

マンション購入に必要な年収は一律には決まりません。住宅ローンの返済額に、管理費、修繕積立金、固定資産税等の月割額、保険料、駐車場代等を加えた「住居費総額」で、無理なく支払えるかどうかを確認しましょう。そのうえで、教育費の増加、収入の減少、金利の上昇、修繕積立金の改定、老後資金など、将来起こりうる変化にも耐えられる余白を残しておくことが大切です。
「借りられる金額」と「購入後も無理なく返せる金額」は異なります。年収別の借入額はあくまで出発点とし、自分や家族の状況に合わせて予算を調整しながら、物件探しを進めていきましょう。

借りられる上限ではなく、購入後も無理なく払える上限を決めたうえで、その範囲にある新築・中古マンションを比較しましょう。
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