マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？2026年の条件・必要書類・申告書の書き方まで解説

マンションの購入を検討しており「住宅ローン控除は受けられるの？」「結局いくら戻ってくるの？」と気になる方は多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、新築・中古いずれのマンションも、一定の条件を満たせば対象になります。また、控除の適用を受ける初年度は確定申告が必要になる点には注意が必要です。
本記事では、マンションの住宅ローン控除の条件や計算方法、確定申告の手順などについて解説します。これからマンションの購入を検討している方はぜひ最後までご覧ください。

• マンションでも住宅ローン控除は受けられる？
• マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？年収別シミュレーション
• 【新築・中古別】2026年のマンション住宅ローン控除の条件と最大控除額
• マンションで住宅ローン控除を受けるための適用条件
• マンションの住宅ローン控除の確定申告はどうする？必要書類と申告の流れ
• マンションにおける住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方
• マンションの住宅ローン控除に関するよくある質問
• マンションの住宅ローン控除を正しく使って賢く購入しよう

マンションでも住宅ローン控除は受けられる？

結論、新築・中古いずれのマンションであっても、所定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、会社員であっても住宅ローン控除を受ける初年度のみ確定申告を行う必要がある点には注意が必要です。
本章では、住宅ローン控除の基本的な仕組みと、実際の控除額が決まるルールについて解説します。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅購入という個人の大きな負担を軽減し、マイホームの取得を国が後押しする目的で設けられた制度です。

減税額は年末時点のローン残高の0.7％で、10年〜最長13年間にわたって控除を適用できます。

毎年計算された控除額が自分が納めた所得税から差し引かれ、引ききれなかった分は翌年の住民税から控除されますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5％（最高9万7,500円）です。

現金給付ではなく、あくまで自身が納める税金を減らす減税制度である点を正しく理解しておきましょう。

参照：財務省｜令和8年度税制改正　国土交通省｜住宅ローン減税

戻ってくる税金は「所得税＋住民税」の範囲が上限

住宅ローン控除で実際に戻る金額は、以下のいずれかのうち少ない方が上限です。

住宅ローン控除は、あくまでも自分が国や自治体に支払った税金の一部を還元する仕組みであり、元々の納税額を超えた金額が手元に戻ってくることはありません。

たとえば、計算上の控除額が年間20万円だったとしても、その年に納めた税金が15万円であれば、実際に還付されるのは15万円の範囲にとどまります。

「思っていたよりもお金が戻らない」という事態を防ぐためにも、まずはご自身の正確な納税額を把握しておくことが大切です。

マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？年収別シミュレーション

マンションの住宅ローン控除でいくら戻るかは、条件や借入額などによって異なります。
住宅ローン控除を適用した初年度の年間控除額を試算したシミュレーションは以下のとおりです。

年収の目安	借入額の例	年間控除額の目安（初年度）	13年間の概算（目安）
約400万円	約2,500万円	約17万円程度	約160万円程度
約500万円	約3,000万円	約21万円程度	約190万円程度
約700万円	約4,000万円	約28万円程度	約250万円程度

【前提条件】
新築の省エネ性能の高いマンション（借入限度額の枠内）
控除率0.7％
返済期間35年
元利均等返済

控除額は「年末残高×0.7％」で計算されるため、返済が進んで残高が減るほど毎年下がっていくのが特徴です。また、年間控除額が納めた所得税・住民税を上回る場合は、戻る金額が税額の範囲にとどまる点も理解しておきましょう。

正確な金額は、国税庁の確定申告書等作成コーナーや各種シミュレーションツールで、自分の年収・借入額・住宅性能を入力して試算することをおすすめします。

▶関連記事：住宅ローン控除はいくら戻る？還付金の計算方法やシミュレーションを解説

【新築・中古別】2026年のマンション住宅ローン控除の条件と最大控除額

2026年（令和8年）改正後の住宅ローン控除は、住宅の新築・中古と省エネ性能の区分によって、借入限度額と控除期間が変更されています。

今回の改正では省エネ性能の高い中古住宅への優遇が拡充され、適用期限も令和8年（2026年）1月1日〜令和12年（2030年）12月31日の入居まで延長されました。

本章では、新築・中古それぞれの借入限度額と控除期間、世帯による上乗せ措置を順に解説します。

参照：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！ ～既存住宅

【新築】マンションの借入限度額・控除期間

新築マンションの借入限度額は、省エネ性能が高い住宅ほど大きくなります。これは、国が省エネ性能の高い住宅の普及を後押しするため、性能に応じて優遇に差を設けているためです。具体的には、性能区分ごとに以下のとおり定められています。

住宅の性能区分	借入限度額（新築）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年

なお、省エネ基準を満たさない新築は原則として対象外です。新築マンションの検討時は、省エネ基準適合住宅以上の性能かどうかを確認しておくと安心です。

【中古】マンションの借入限度額・控除期間

中古マンションは、2026年改正で優遇が大きく拡充されました。省エネ性能の高い中古であれば、借入限度額が引き上げられ、控除期間も新築と同じ13年に延長されています。これは、性能の高い既存住宅の活用を促す狙いがあるためです。性能区分ごとの内容は以下のとおりです。

住宅の性能区分	借入限度額（中古）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年
上記以外（その他の中古住宅）	2,000万円	10年

なお、優遇を受けるには省エネ性能を証明する書類が必要になる点に注意しておきましょう。

参照：国土交通省｜令和8年度税制改正の概要

【補足】子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる

一定の世帯は、省エネ性能の高い住宅で借入限度額が上乗せされ、中古でも対象になります。子育て・若者夫婦世帯の住宅取得を後押しするための措置で、対象となるのは次のいずれかに当てはまる世帯です。

対象かどうかは、入居した年の12月31日時点の年齢などで判定されます。ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、これらの世帯であっても上乗せが適用されない点に注意が必要です。当てはまる場合は、上乗せの対象になるかを早めに確認しておきましょう。

▶関連記事：2024年以降は住宅ローン控除がなくなる？控除を最大限に活用する方法も解説

マンションで住宅ローン控除を受けるための適用条件

マンションで住宅ローン控除を受けるには、床面積・合計所得金額・返済期間・住宅の性能などの条件をすべて満たす必要があります。一つでも外れると対象にならないため、購入前の確認が欠かせません。本章では、主な適用条件を新築・中古別に整理したうえで、床面積やその他の条件、対象外となるケースを順に解説します。

条件項目	新築マンション	中古マンション
床面積	原則50㎡以上（条件付きで40㎡以上）	原則50㎡以上（2026年から条件付きで40㎡以上）
合計所得金額	2,000万円以下	2,000万円以下
返済期間	10年以上	10年以上
性能・築年数	省エネ基準適合が原則	新耐震基準への適合などが目安

床面積の要件

住宅ローン控除を受けるには、原則として床面積50㎡以上の要件を満たす必要があります。

ただし近年は要件が緩和されており、2026年からは40㎡以上に緩和する措置が、中古住宅にも適用されることになりました。注意したいのは、合計所得金額1,000万円超の人や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する人は、引き続き50㎡以上が要件となる点です。

また、マンションのパンフレットの床面積は「壁芯（壁の中心線で測る面積）」が多い一方、控除の判定は登記簿上の「内法（うちのり：壁の内側で測る面積）」で行うため、数値がずれることがあります。境界線上の物件では、登記簿の数値を確認しておくと安心です。

参照：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました

所得・返済期間などその他の主な条件

住宅ローン控除は居住目的の住宅取得を支援する制度であるため、床面積のほかにも、所得や返済期間、居住の実態に関する要件が設けられています。
床面積以外の満たすべき条件の例は以下のとおりです。

なお、中古マンションにおける築年数要件は、令和4年（2022年）度税制改正により「昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅」であれば新耐震基準適合とみなされるよう緩和されており、現在もその要件が適用されています。

古い物件であっても要件を満たせば対象になるケースも考えられるため、ご自身が購入予定のマンションが控除を適用できるかチェックしておきましょう。

参照：国土交通省｜住宅ローン減税 Ｑ & A（2026年６月更新）

住宅ローン控除を受けられないマンションのケース

住宅ローン控除はメリットの大きい制度ですが、条件を一つでも満たさないと対象にならないケースも考えられます。自分のケースが当てはまっていないかを事前に確かめておくことが大切です。
住宅ローン控除の対象外となる代表的なケースは次のとおりです。

控除が適用できるかの判断が難しい場合は、マンションの購入前に不動産会社や税務署へ確認しておきましょう。

参照：国土交通省｜報道発表資料：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～

マンションの住宅ローン控除の確定申告はどうする？必要書類と申告の流れ

マンションの住宅ローン控除を受けるには、会社員であっても初年度は自分で確定申告を行う必要があります。

申告にあたっては入居の翌年に準備する書類が多く、とくに金融機関から届く年末残高証明書の到着時期には注意が必要です。
本章では、初年度の確定申告で必要な書類と、具体的な申告の流れについて解説します。

参照：国土交通省｜住宅ローン減税について

確定申告で必要になる書類一覧

初年度の確定申告には、手元にある契約書類に加えて、金融機関や役所から取り寄せる複数の書類が必要です。税務署はこれらをもとに控除額を正確に計算し、制度の適用要件を満たしているか確認します。
確定申告に必要な書類は主に以下のとおりです。

書類名	主な入手先	備考
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁サイト・税務署	自分で記入する
住宅ローンの年末残高証明書	借入先の金融機関	年末以降に郵送される
登記事項証明書	法務局	床面積・取得年月日の確認に使う
売買契約書の写し	手元の契約書類	取得対価の確認に使う
本人確認書類（マイナンバー関連）	手元の書類	申告に必要
源泉徴収票	勤務先	会社員の場合

また、住宅の性能区分により、住宅省エネルギー性能証明書などの書類が別途必要になるケースがあります。省エネ性能の高い住宅で借入限度額の上乗せを受ける場合は、漏れなく証明書類を準備しましょう。

確定申告はいつ・どこで行う？

確定申告は、原則として入居した年の翌年の申告期間（例年2月中旬～3月中旬）に行います。この期間内に前年分の所得と税額を精算し、控除を申請する必要があります。
提出方法は以下の3つが選択可能です。

近年は、スマートフォンとマイナンバーカードを使ったオンライン申告を利用することで、一部の添付書類を省略できる場合があります。平日税務署の窓口に行く時間が確保できない場合はe-Taxでの申告がおすすめです。

2年目以降は年末調整でOK

会社員の場合、2年目以降の控除は勤務先の年末調整で手続きできるため、原則として確定申告は不要です。
2年目以降は、以下の書類を勤務先に提出するだけで完了します。

初年度の確定申告さえ確実に済ませておけば、翌年以降の手続きの負担は大幅に軽減されます。

参照：国税庁｜年末調整で住宅借入金等特別控除を受ける方へ（令和６年居住者用）

マンションにおける住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方

マンションの計算明細書作成では、土地（敷地権）の扱いが戸建てとは異なるため、独自の記入ルールが存在します。
スムーズに計算を進めるには、あらかじめ手元に売買契約書・登記事項証明書・年末残高証明書を用意しておくことが大切です。

本章では、住宅ローン控除の計算明細書のうち、マンションならではの迷いやすい記入ポイントについて解説します。

参照：国税庁｜住宅借入金等特別控除額の計算明細書の記載例

「住宅及び土地等」と「住宅のみ」はどちらを書く？

一般的な分譲マンションの場合は、原則として「住宅及び土地等」の欄に記入します。マンションの購入は建物部分の専有面積だけでなく、その敷地を利用する権利（敷地権）もセットで取得している扱いになります。

明細書には「住宅のみ」という欄もありますが、これは親が所有する土地に建物を建てたケースなど、特殊な条件で使われます。

特別な事情がなければ、「住宅及び土地等」を選んで各項目の記入を進めましょう。

土地（敷地権）の取得対価はどう計算する？

マンションの土地（敷地権）の取得対価は、売買契約書に記載されている土地・建物の内訳金額をそのまま記入するのが基本です。

マンションの土地（敷地権）の取得対価は、マンション全体の敷地を所有者全員で分け合う「敷地権割合」に基づき、ご自身の持ち分にあたる土地の価格がすでに計算されています。

お手元の契約書に内訳が明記されていれば、該当する数値を転記するだけで問題ありません。

ただし、内訳が記載されておらず購入総額しか分からない場合は、消費税額から逆算したり、固定資産税評価額の比率を用いて按分計算したりする作業が発生します。計算が複雑になりやすいため、自力での算出が難しいと感じたら、管轄の税務署へ相談してみましょう。

登記事項証明書は土地・建物どちらを用意する？

一般的なマンションは建物の登記記録の中に、敷地に関する権利（敷地権）の割合や内容が一体となって記載されているため、マンションの確定申告では原則「建物」の登記事項証明書を1通用意します。

戸建ての場合は土地と建物それぞれの証明書を取得する必要がありますが、マンションであれば建物の証明書を取得するだけで、土地の面積や取得年月日といった申告に必要な情報も同時に確認できます。

ただし、古い物件など敷地権化されていないマンションの場合は、例外的に土地の証明書が別途必要になることもあります。

手元の書類に敷地権の記載が見当たらないときは、法務局へ確認しておくと確実でしょう。

マンションの住宅ローン控除に関するよくある質問

マンションの住宅ローン控除で還付金が「少なすぎる」と感じるのはなぜですか？

マンションで住宅ローン控除の還付金が少ないと感じる場合、そもそもご自身が納めた所得税額が少なかった可能性があります。

住宅ローン控除は、自分が納めた所得税（および一部の住民税）から税金が戻ってくる仕組みであり、計算上の控除額が全額還付されるわけではありません。
具体的な要因としては、以下の3点が考えられます。

なお、所得税で引ききれなかった分は翌年の住民税から差し引かれる仕組みになっています。指定の口座に振り込まれる所得税の還付額だけでなく、住民税の軽減分も合わせて確認するようにしてください。

マンションの住宅ローン控除は何年受けられますか？

マンションの控除期間は、省エネ基準を満たす高い性能の住宅であれば最長13年、その他の一般住宅は10年となります。環境に配慮した良質な住宅の普及を国が後押ししているため、性能区分によって適用期間に明確な差が設けられています。

また、直近の法改正により、新築マンションだけでなく省エネ性能の高い中古マンションにおいても新築と同様に13年間適用されるようになりました。

新築か中古かというくくりだけでなく、「その物件がどのような省エネ基準を満たしているか」によって期間が変動する点をしっかり押さえておきましょう。

中古マンションは築何年まで控除を受けられますか？

中古マンションの場合、「昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された物件」であれば、築年数にかかわらず控除の対象です。この要件は令和4年（2022年）度税制改正により設けられたもので、2026年現在も引き続き適用されています。

もし昭和56年（1981年）以前に建築された古いマンションであっても、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の加入証などを取得できれば、適用対象として認められます。

築年数そのものよりも、「新耐震基準を満たしているか」が重要な判断基準になることを覚えておきましょう。

参照：国土交通省｜住宅ローン減税 Ｑ & A（2026年６月更新）

夫婦でローンを組むと控除はどうなりますか？

ペアローンや連帯債務を利用して夫婦でローンを組んだ場合、要件を満たせば夫婦それぞれが自分の借入分について控除を受けることが可能です。

夫婦の双方が「住宅ローンの債務者」として返済の義務を負う契約形態になるため、個別に控除の申請が認められます。単独でローンを組むよりも、世帯全体で控除できる上限額の枠が広がりやすく、節税効果が高まる点がメリットです。

ただし、収入のバランスやローンの組み方によって最終的な控除総額や必要な手続きが大きく変わる可能性があります。将来後悔しないためにも、物件を購入する前の段階で入念なシミュレーションを実施しましょう。

▶関連記事：パワーカップルの年収はいくらから？メリットや課題、リアルな生活事情を紹介

マンションの住宅ローン控除を正しく使って賢く購入しよう

住宅ローン控除は、条件や必要書類を早めに確認しておけば、決して難しい制度ではありません。自分のマンションが対象になるか、いくら戻る見込みかをつかんでおけば、安心して購入の一歩を踏み出せます。

物件探しの段階から「住宅ローン控除を受けたい」という視点を持っておくと、対象になる物件を選びやすくなります。

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