長期優良住宅とは？メリット・デメリットを解説！制度のしくみや認定の条件は？

マイホーム購入は人生最大のお買いものであり、諸費用も合わせると数千万円に達します。
住宅ローンを組むのが一般的ですが、毎月の返済を考えると税金の負担が少しでも軽くなればうれしいですよね。

この記事でしっかり勉強して、有利にマイホーム購入を進めましょう！

なお、長期優良住宅に関しては、国土交通省のHPにも詳細が掲載されています。
こちらも合わせてご覧ください。

＜参考＞国土交通省｜長期優良住宅のページ

• 長期優良住宅とは？制度のしくみを理解しよう！
• 長期優良住宅のメリットは税金の優遇！フラット35の金利も低くなる！？
• 長期優良住宅のデメリットは申請から認定までが大変なこと！
• 長期優良住宅の認定を受けるための申請手続きを解説！
• 長期優良住宅を選んで有利にマイホームを手に入れよう！

長期優良住宅とは？制度のしくみを理解しよう！

長期優良住宅とは、長い期間、良好な状態で住むことができると行政が認定している住宅のこと。長期優良住宅を選ぶためには、まず制度のしくみを理解しておく必要があります。
ただ、実際のところ専門的な用語も多く、一般の人にはわかりにくいのが現状です。
できるだけわかりやすく解説していきますので、どのような制度なのかを把握してくださいね。

「長期優良住宅制度」とは・・・
長期優良住宅認定制度は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良 な住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき 認定するものです。

平成21年6月より新築を対象とした認定が開始され、平成28年4月より既 存住宅の増築・改築を対象とした認定も開始されました。

＜出典＞一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅認定制度の概要について

長期優良住宅に認定される基準

長期優良住宅に認定されるためには、さまざまな基準をクリアしなければなりません。

この認定基準の複雑さが原因であきらめてしまう人もいますが、きちんと学べばポイントを押さえることができます。
完全には理解できなくても、ハウスメーカーや工務店の人と話ができるレベルには達しておきたいところです。

長期優良住宅の認定基準は、以下のように定義されています。

上記の基準では少し抽象的な部分もありますので、続いて詳細を解説していきますね♪

基準の詳細をわかりやすく解説

長期優良住宅の認定基準にはいくつかの項目があり、それぞれに必要なレベルが等級や基準値として定められています。
ここでは、以下に示す新築住宅の認定基準について解説します。

項目	内容	等級・基準値など
温熱環境	・断熱性能に優れていること ・省エネルギー設計であること	・断熱等性能等級4
劣化の軽減	・数世代にわたって居住できる構造であること	・劣化対策等級3 ・構造の種類に応じた基準あり
高齢者への配慮	・共用部のバリアフリー性が高いこと	・高齢者等配慮対策等級3（※）
構造の安定	・耐震性が高いこと	・耐震等級2または条件つきの等級1
維持管理・更新への配慮	・配管などのメンテナンス性が高いこと ・内装や設備の点検・補修がしやすいこと	・維持管理対策等級3（専用配管） ・同上（共用配管）（※） ・更新対策等級3（共用排水管）（※）
住戸面積	・面積が一定以上であること	・一戸建て：75㎡以上 ・マンション：55㎡以上

（※）マンションのみ適用

見慣れない用語が並んでいますが、1つ1つの内容はそれほど難しくはありません。
むしろ一般的に「良い家」と判断されるポイントを、具体的な項目にわけて定義しているものと言えるでしょう。
等級や基準値についても、長期優良住宅であることの判断材料として明確な基準を決めています。

項目数が多岐にわたるのは、優良住宅かを見きわめるには複数の評価軸を持つ必要があるためです。たとえば断熱性に優れている家があったとしても、耐震性が低ければ優良住宅とは言えませんよね。
このような基準をクリアした住宅を「長期優良住宅」に認定して税制面で優遇することで、日本全体に優良住宅を増やしていく制度なのです。

長期優良住宅のメリットは税金の優遇！フラット35の金利も低くなる！？

長期優良住宅に住むことの最大のメリットは、税金面で優遇を受けられる点です。
厳しい基準を満たした住宅に対して、経済的な負担が軽くなるよう制度設計されています。
手続きは大変でも、あとから「ごほうび」があるならモチベーションも上がりますよね。

ここでは、長期優良住宅のメリットである税制優遇について詳しく解説していきます。
何の税金がどれくらい優遇されるのかを知っておくことで、マイホーム購入の資金計画に役立てることができますよ。

また、住宅ローンの1つである「フラット35S」の金利を低くできるというメリットもありますので、後半で解説しています。

税制優遇を一般住宅と比較！

長期優良住宅の税制優遇のしくみをわかりやすく説明するために、一般住宅と比較をしてみます。

税制の種類	優遇ポイント	一般住宅	長期優良住宅
住宅ローン減税	控除対象限度額	4,000万円	5,000万円
不動産取得税	控除額	1,200万円	1,300万円
登録免許税	税率 （保存登記）	0.15%	0.1%
同上	税率 （移転登記・戸建て）	0.3%	0.2%
同上	税率 （移転登記・マンション）	0.3%	0.1%
固定資産税	減税措置の適用期間 （戸建て）	1〜3年間	1〜5年間
同上	減税措置の適用期間 （マンション）	1〜5年間	1〜7年間

※住宅ローン減税の税制優遇は2021年12月31日までに入居した場合、その他は2020年3月31日までに入居した場合

マイホーム購入には土地と建物の価格以外に「諸費用」と呼ばれている税金などがかかります。諸費用は戸建てorマンション、新築or中古でも異なりますが、購入価格の約3〜10%とされています。

この諸費用に含まれる税金が優遇されるのはうれしいですよね。
頭金を用意できるか不安な人にも助けになりそうです。

さらに住宅ローン減税の控除対象限度額が1,000万円も増えるのは大きなインパクトです。
控除率が1.0%、控除期間が10年とすると最大控除額は500万円になりますので、一般住宅より100万円もおトクになるのです。

フラット35Sの金利優遇

長期優良住宅を選ぶことによるもう1つのメリットは、フラット35Sの金利優遇を受けられることです。具体的にはフラット35Sの「金利Aプラン」で借入金利を当初10年間、年0.25%引き下げることができます。

金利Aプランは、当初10年間を低金利で借りることができるプランですが、この金利をさらに下げられるのは大きな魅力です。

＜参考＞住宅金融支援機構｜ずっと固定金利の安心【フラット35】

長期優良住宅のデメリットは申請から認定までが大変なこと！

長期優良住宅を選ぶことのデメリットは、申請をしてから認定されるまでのハードルが高く、手続きも複雑なことです。
ただでさえマイホーム購入はさまざまな手続きが発生しますので、さらに長期優良住宅の申請となると・・・断念してしまう人も多いかも知れませんね。

ここでは長期優良住宅のデメリットについて解説していきます。
メリットばかり意識していると思わぬ落とし穴にハマってしまいますのでご注意を。

申請手続きは自分でがんばるしかない！？

長期優良住宅は手続きがとても複雑だとお伝えしましたが、このような作業が苦手な人は「いっそのこと専門家にお任せしたい！」と考えたくなりますよね。

実際のところ、ハウスメーカーや工務店でサポートしてくれることもありますが、当然ながら別途手数料を支払うことになってしまいます。
マイホームの契約手続きを司法書士に依頼するのは仕方ないとしても、自分でできるものはお金を掛けずに済ませたいものです。

長期優良住宅の手続き自体に手数料がかかってしまっては、せっかくのメリットである税制優遇の力が弱まってしまいます。
一生に一度のことだと思って、複雑な手続きでもがんばって乗り切りましょう！

その他のデメリット

申請手続き以外のデメリットをあと2つ挙げておきます。
マイホーム購入は、資金繰りや家族のライフスタイルなど多くのことを考えながら進める必要があります。
長期優良住宅に関してもメリット・デメリットを理解して、トータルで判断するようにしましょう。

▶税金の優遇は期間限定

まず、税金の優遇は一定の期間で終わってしまうことです。
制度内容をよく把握しておらず、当初の優遇期間に慣れてしまうと、あとから大変な思いをしてしまうことも。
期間限定で税制優遇を受けられたとしても、その間に生活レベルを上げすぎないことがポイントですね。

▶認定マンションは少ない

続いて、長期優良住宅に認定されているマンションの数が少ないことです。
一戸建ては増えてきていますが、マンションはまだ少ないので競争率が高くなっています。
人気が高いマンションはすぐに売り切れてしまいますので、狙っている地域の情報はこまめにチェックした方が良さそうです。

長期優良住宅の認定を受けるための申請手続きを解説！

長期優良住宅の認定を受けるためには、所定の手続きをもれなく行う必要があります。
注意点として、制度を利用したいときは「工事着工前」に認定されていることが大切です。
着工してからでは遅いので、早めに計画を立てておきましょう。

ここでは、長期優良住宅の認定に必要な書類や手続きについて解説していきます。
落ち着いて1つ1つ確認しながら進めれば専門家でなくても認定を受けられますので、この機会にしっかり学んでくださいね。

申請に必要な書類

申請に必要な書類は以下の通りです。
どれも日常生活ではなじみのない書類となりますので、申請書作成の手引きなどを参照しながらもれなく準備しましょう。

No.	書類名	内容
1	認定申請書	認定を受ける住宅の情報を記載するもの
2	設計内容説明書	認定申請する住宅が申請書の通りに設計されていることを示すもの
3	各種図面・計算書	設計内容説明書の根拠となる図面や計算書
4	その他必要書類	所管行政庁が指定するもの（適合証など）

基本的には認定申請書がメインの書類で、その他審査に必要なものを適宜添付する形となります。
提出先は所管行政庁ですので、他に指定されている書類（適合証など）があれば追加で添付します。

この手続きに限りませんが、書類や添付資料に不備があると認定までに時間がかかってしまいます。注意深く申請書を作成・提出したいところですね。

＜参考＞一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅　認定申請書作成の手引き（新築版）【第7版】

申請手続きの流れ

続いて、申請手続きの流れを見ていきます。
シンプルに書くと、以下のような流れを工事着工前までに終わらせる必要があります。

手続き	担当者	内容
資料の作成	申請者	提出が必要になる資料一式を作成する
技術審査の依頼 （※）	申請者 →登録住宅性能評価機関	登録住宅性能評価機関へ依頼する
審査（※）	登録住宅性能評価機関	登録住宅性能評価機関による審査
適合証の交付 （※）	登録住宅性能評価機関 →申請者	登録住宅性能評価機関から適合証を受領する
認定申請	申請者 →所管行政庁	所管行政庁へ必要書類をそろえて申請する
審査	所管行政庁	所管行政庁による審査
認定通知書の交付	所管行政庁 →申請者	所管行政庁から認定通知書を受領する

（※）所管行政庁が適合証の提出を求める場合のみ

この流れだけを見るとそれほど難しそうではありませんが、そろえる書類は複雑で多岐にわたります。
資料一式を整えるのはもちろん、それらを提出してから認定を受けるまでにも相応の期間が必要でしょう。

なお、工事が完了したら、認定を受けた計画に基づいて工事が完了したことを所管行政庁へ報告しなければなりません。

＜参考＞一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅認定制度の概要について

長期優良住宅を選んで有利にマイホームを手に入れよう！

長期優良住宅について、認定基準やメリット・デメリット、申請手続きについて解説してきました。
一生に一度のライフイベントであるマイホーム購入ですから、資金計画の面で長期優良住宅における税制優遇は大きな魅力があります。

一方で、一般の人にとって理解するのが難しい制度でもあるため、最初から敬遠してしまう人も少なくありません。
ただ、住宅ローン返済に余裕ができることは、新居に住み始めてからの生活レベルに直結しますので、頑張りどころと言えるでしょう。

マイホーム購入では今回の長期優良住宅のほかにも、事前の情報収集が非常に大切です。
マイホームを検討している人は、以下の記事もあわせてチェックしてみてくださいね。

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