マンション売却時の税金は？譲渡所得税の計算方法をシミュレーションつきで解説

この記事では、マンション売却にかかる税金の種類や具体的なシミュレーションを分かりやすく紹介します。併せて、節税できる特例についても紹介するので、売却時の参考にしてください。

• マンションの売却時にかかる税金の種類
• マンションを売った時に必ずかかる税金
• 事業用マンションの売却には消費税がかかる
• マンションの売却益にかかる譲渡所得税
• 譲渡所得税の計算方法
• マンションの売却益が出たときに利用できる特例
• マンションの売却時にかかる税金の計算シミュレーション
• まとめ

マンションの売却時にかかる税金の種類

マンションの売却では、主に以下のような税金がかかります。

税金						内容						発生するケース
印紙税						売買契約書に貼る収入印紙代						必ず発生
登録免許税						抵当権抹消のための税金						必ず発生
仲介手数料の消費税						不動産会社の仲介手数料にかかる消費税						必ず発生
譲渡所得税						売却利益に対してかかる所得税・住民税						利益が出た時に発生

　

上記のように、マンション売却の際には、「必ず発生する税金」と「場合によって発生する税金」の2種類の税金があります。また、かかってくる税金も売却内容などによって異なります。そのため、どのタイミングでどれくらいの税金が掛かってくるのかを把握しておくことが大切です。

以下では、必ずかかる税金と利益が出たときに発生する税金に分けて、税金の種類を詳しく見てきましょう。

マンションを売ったときに必ずかかる税金

マンション売却の際に必ずかかる税金には、次の3つがあります。

• ・印紙税
• ・登録免許税
• ・仲介手数料の消費税

　

印紙税と登録免許税は、売却を進める手続きの中で発生する税金です。
また、マンション売却では不動産会社に仲介に入ってもらうことが一般的であり、その際の手数料である仲介手数料に対して消費税も発生します。以下で、詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、課税対象の文章を作成する際にかかる税金です。マンション売却の場合は、売買契約書に対して印紙税が課せられます。

印紙税は、契約書に記載する金額（売却額）に応じて税額が異なり、主な不動産取引での価格帯の税額は次の通りです。

契約書に記載の金額						税額（軽減措置適用時）
100万円を超え500万円以下						1,000円
500万円を超え1,000万円以下						5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下						1万円
5,000万円を超え1億円以下						3万円
1億円を超え5億円以下						6万円

※令和6年3月31日まで軽減税率が適用
参照：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

例えば、売却額3,000万円の場合は、軽減措置適用時では1万円の印紙税がかかります。印紙税は、契約書に税額分の収入印紙を貼付・消印して納税します。売買契約書は基本的に売主・買主の2通作成するため、それぞれの分の印紙税を納めることになるでしょう。

印紙税は、対象の文章への印紙の貼付や消印忘れがあると、過怠税として本来の税額の3倍が科せられるというペナルティがあるので注意が必要です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記の際に必要な手数料としての税金です。マンション売却に必要になる登記は、「抵当権抹消登記」となります。

マンションのローンが残っている場合、基本的に売却額でローンを完済して売却となります。この際、ローン完済に伴い抵当権を抹消する必要があり、そのためにかかる税金です。

抵当権抹消登記の登録免許税は「不動産個数×1,000円」です。マンション売却の場合、土地と建物セットで売却するので2,000円が必要になります。

登録免許税は、抵当権抹消登記の申請の際に法務局に支払います。一般的には、司法書士に依頼して登記申請してもらうので、司法書士に税額分を預けることになるでしょう。

また、司法書士に依頼する場合は、司法書士費用として1～3万円ほどが必要になります。自分で登記申請すれば登録免許税のみで済みますが、手続きは煩雑となるので司法書士への依頼がおすすめです。

金融機関によっては、売却に伴う抵当権抹消はトラブル防止のため司法書士への依頼を必須としている場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。

ちなみに、売却した後は所有権を買主に移転する登記も必要です。しかし、所有権移転登記は基本的に買主側で行うため、売主が登録免許税を負担する必要はありません。

仲介手数料の消費税

マンションの売却では、売却額に対して消費税がかかるのではと心配になる人もいるでしょう。しかし、個人が売主となる居住用不動産の売却には消費税はかかりません。ただし、売却時の手数料に対しては消費税が発生するので、注意しましょう。

主な消費税としては、仲介手数料への消費税があります。仲介手数料とは、不動産会社の仲介でマンションを売却した際に支払う不動産会社への手数料のことです。

仲介手数料の上限は次の計算式で求められます。

　

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合は、96万円の手数料に対して消費税が9万6,000円かかってくるのです。仲介手数料への消費税は、買取など仲介手数料が発生しないケースの売却では必要ありません。

事業用マンションの売却には消費税がかかる

マンション売却であっても、以下のようなケースの場合は売却額に対して消費税がかかります。

• ・投資用（賃貸）マンション
• ・店舗や事務所として用いていたマンション
• ・法人として売却
• ・個人事業主で課税事業者の場合

　

上記のように、事業用としてマンションを売却した場合は消費税がかかるのです。ただし、個人事業主や法人であっても「免税業者」である場合は、消費税は課税されません。免税業者とは、個人の場合は前々年における課税売上が1,000万円以下の事業者のことを指します。

前々年の課税売上が1,000万円をこえる個人事業主は消費税が発生するので注意しましょう。

また、消費税が発生する場合であっても、土地の売却に対しては消費税が課せられません。土地は消費する性質のものではないため、そもそも消費税の対象とはならないのです。

そのため、消費税が発生する場合は、マンション売却額に対する建物と土地の内訳が必要になります。一般的には、固定資産評価額や時価の比率で按分することになるでしょう。

例えば、次の場合で消費税を見てきましょう。

• ・消費税率10%
• ・マンション価格：3,000万円
• ・建物固定資産税評価額：2,000万円
• ・土地固定資産税評価額：1,000万円

　

マンション価格3,000万円のうち、建物には10%の消費税がかかるので2,000万円×10%＝200万円の消費税が発生するのです。

マンションの売却益にかかる譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。

マンション売却の利益は譲渡所得に区分され、所得税・住民税の対象です。この所得税・住民税と復興特別所得税を合わせて譲渡所得税と呼んでいます。

また、譲渡所得税はマンションの所有期間によって税率が異なるという特徴があり、所有期間ごとの税率は以下の通りです。

所有期間						5年以内						5年超
区分						短期譲渡所得						長期譲渡所得
所得税						30％						15％
住民税						9％						5％
復興特別所得税						0.63％						0.315％
合計						39.63％						20.315％

　

このように所有期間5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。例えば、売却利益1,000万円の場合のそれぞれの税額は次の通りです。

• ・短期譲渡所得の税額：396万円
• ・長期譲渡所得の税額：203万円

　

短期譲渡所得と長期譲渡所得では2倍近く税額の差があるので、所有期間にも注意して売却を検討するようにしましょう。以下では、譲渡所得税の詳しい計算方法を解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は次の計算方法で求められます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

　

売却の利益である譲渡所得から控除を差し引いた額に税率を乗じることで、譲渡所得税が算出できます。譲渡所得税の税率は、先述したように所有期間によって短期と長期に分かれるので注意しましょう。

• ・短期譲渡所得（所有期間が5年以内）：39.63％
• ・長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315％

　

譲渡所得税を求める場合、まず課税対象となる譲渡所得を算出する必要があります。譲渡所得は、以下の方法で算出できます。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝マンションの売却価格−（マンションの取得費+売却時の経費）

　

上記のように、売却額から取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた部分が譲渡所得になります。売却時の経費としては、不動産会社の仲介手数料や印紙税が含まれるので、領収書などはしっかりと保管しておくことが大切です。

また、取得費としては物件の価格だけでなく、仲介手数料や印紙税なども含まれます。ただし、取得費は減価償却費を差し引く点には注意しましょう。

減価償却費の求め方

マンションは経年劣化により資産価値が減少するものです。その減少した価値は売主が享受したとみなされ、取得時の価格から差し引く必要があります。そのため、取得費を計上する際はそれまでに計上した減価償却費を差し引かなければなりません。

また、減価償却費は建物のみでの計上となり、土地にはかからないため土地と建物は分けて考える必要もあります。

取得費は次のように計算します。

マンションの取得費＝（マンションの購入価格（建物）－建物の減価償却費）＋土地の購入価格＋手数料など

　

減価償却費は以下の計算で求められます。

【減価償却費の計算式】

減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数

　

償却率は建物の構造によって異なり、次の通りです。

【非事業用の建物の償却率】

構造						耐用年数						償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造						70年						0.015
重量鉄骨造						51年						0.020
軽量鉄骨造						28年						0.036
木造						33年						0.031

参照：国税庁｜「減価償却費」の計算について

例えば、2015年5月1日に4,000万円で取得した新築の鉄筋コンクリート造マンションを2021年6月1日に売却した場合の償却費は次のようになります。

減価償却費＝4,000万円×0.9×0.015×6年＝324万円

　

なお、経過期間が1年未満の場合は6ヵ月以上を1年、6ヵ月未満を切り捨てて期間を計算し、今回は土地については考慮しないものとします。

上記の場合、324万円を減価償却として取得費から差し引く必要があります。

この場合で、仲介手数料などの手数料が350万円の場合の取得費は、次の通りです。

取得費＝4,000万円－324万円＋350万円＝4,026万円

　

マンションの売却益が出たときに利用できる特例

マンション売却にかかる譲渡所得税は、税率によっては高額になります。しかし、譲渡所得税には各種特例が適用でき、節税が可能です。マンション売却時に適用できる代表的な特例には、次のようなものがあります。

• ・3,000万円特別控除の特例
• ・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• ・特定のマイホームを買い替えたときの特例

　

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却の際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例を適用した場合の譲渡所得税の計算は、次のようになります。

譲渡所得税＝（譲渡所得－3,000万円）×税率

　

仮に、譲渡所得が4,000万円であれば、3,000万円控除した1,000万円が譲渡所得税の対象となります。そのため、譲渡所得が3,000万円未満であれば特例の適用で譲渡所得税が発生しないのです。

この特例の適用には、次のような条件があります。

• ・マイホームの売却であること
• ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
• ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
• ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと

　

また、マイホームを取り壊して土地のみで売却する場合も一定の条件を満たすことで特例を適用できます。ただし、次のようなケースでは適用外となるので注意が必要です。

• ・特別控除の適用だけを目的に入居していた場合
• ・仮住まいや一時的な目的で入居していた場合
• ・別荘など趣味や娯楽・保養のための家屋

　

詳しい要件については、国税庁のホームページで確認できるので、一度確認してみるとよいでしょう。3,000万円特別控除を適用するには、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。控除した結果税金がかからない場合でも、まず確定申告しなければ特例を適用できない点には注意しましょう。

3,000万円特別控除については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事：3,000万円特別控除とは？要件や併用可能な制度について解説！
参照：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、「10年超所有軽減税率の特例」のことをいいます。この特例では、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合、税率が以下のように引き下げられます。

譲渡所得		譲渡所得税の税率
6,000万円以下		14.21%
6,000万円超	6,000万円超	14.21%
	6,000万円超の部分	20.315%

　

通常20.315%の税率がかかるのに対し、譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21%に税率が引き下げられます。

この特例を適用するには、以下のような条件があります。

• ・所有期間が10年を超えたマイホームの売却であること
• ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
• ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
• ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと

　

上記のような条件に該当する場合、確定申告で一定の書類を添えて申請することで特例の適用ができます。

10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。併用することでより大きな節税が見込めるので、適用できそうな場合は条件をチェックしてみるとよいでしょう。

参照：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い替えたときの特例とは、「特定居住用財産の買換え特例」のことをいいます。この特例では、マイホームを買い替えた場合、売却にかかる譲渡所得税を将来新しい家を売却するときまで繰り延べることが可能です。

例えば、買い替えの売却で4,000万円の譲渡所得が出た場合、3,000万円の特別控除を適用しても1,000万円に対して譲渡所得が発生します。しかし、この特例を適用することで、この年には譲渡所得税が発生しないのです。

ただし、この特例は税金の免除ではなく繰延という点に注意しなければなりません。将来、新しく購入した家を売却し、1,000万円の譲渡所得が出ると、繰延した4,000万円をプラスした5,000万円が譲渡所得税の対象となってしまうのです。

将来的にマイホームを売却することが無いなら、譲渡所得税がかかることはなく有利になります。反対に、将来売却を検討している場合、将来の税負担が大きくなる可能性がある点には注意しましょう。

この特例を適用するには、以下のような条件があります。

• ・マイホームの売却であること
• ・売主の居住期間が家屋・敷地共に10年を超えること
• ・売却額が1億円以下であること
• ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
• ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
• ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと

　

この特例は、他の特例との併用ができません。3,000万円特別控除とどちらを適用すべきか、しっかりとシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

参照：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

マンションの売却時にかかる税金の計算シミュレーション

マンションの売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間や売却額によって大きく異なります。以下では、ケース別に譲渡所得税の計算方法を具体的にシミュレーションしていくので、自身のマンション売却の際の参考にしてみてください。

所有期間5年のマンションを7,000万円で売る

まずは、所有期間5年のマンションを売却する場合を見ていきましょう。条件は次の通りです。

　

まずは、譲渡所得を計算するための取得費・譲渡費用を計算します。取得費は、購入価格＋諸費用から減価償却を差し引く必要があるので、減価償却費を算出します。

上記の場合の減価償却費は次の通りです。
減価償却費＝4,000万円×0.9×0.015×5年＝270万円
よって、取得費は6,000万円＋400万円－270万円＝6,130万円となります。

譲渡費用は500万円なので、譲渡所得は次の通りです。
譲渡所得＝7,000万円－（6,130万円̟＋500万円）＝370万円

特例を適用しないため、370万円が譲渡所得税の対象です。所有期間5年なので長期譲渡所得となり、税率は20.315%となるので、譲渡所得税は次のようになります。
譲渡所得税＝370万円×20.315%＝約75万円

上記の場合、約75万円の譲渡所得税が発生するのです。

所有期間20年のマンションを5,000万円で売る

次の以下の条件でシミュレーションしていきます。

　

減価償却費は次のようになります。
減価償却費＝2,000万円×0.9×0.036×20年＝1,296万円
よって取得費は4,000万円－1,296万円＋300万円＝3,004万円

また、譲渡所得は次の通りです。
譲渡所得＝5,000万円－（3,004万円＋400万円）＝1,596万円

特別控除を適用しないため、譲渡所得税は次のようになります。
譲渡所得税＝1,596万円×20.315%＝約324万円

この場合は、約324万円の譲渡所得税が発生するのです。

まとめ

マンション売却にかかる税金の種類や計算方法、節税に活用できる特例についてお伝えしました。マンション売却では、印紙税・登録免許税・仲介手数料への消費税が必ずかかってきます。

また、売却で利益が出ると利益に対して譲渡所得税が発生します。譲渡所得税の税率は所有期間によりますが約20～40%と高いので、税額も高くなる点に注意が必要です。

譲渡所得税は3,000万円特別控除などの特例を適用することで節税ができるので、特例についても理解しておくとよいでしょう。

税金を支払っても手元に残るお金を多くするには、できるだけ高値で売却することが大切です。売却を検討する段階ではできるだけ多くの不動産会社に査定依頼して、結果や対応を比較検討するようにしましょう。

ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」なら、地元密着型から大手の不動産会社まで幅広い不動産会社の査定結果を簡単に比較できます。数多くの不動産会社を比較することで、あなたのマンション売却を安心して任せられる不動産会社と出会えるでしょう。