住宅ローン控除はいくら戻る？還付金の計算方法やシミュレーションを解説

しかし、実際にはいくら還付されるのかよく分からないという方も多いでしょう。そこで、この記事では住宅ローン控除の基本や計算方法、具体的なシミュレーションつきで分かりやすく解説していきます。

• 住宅ローン控除は2022年度から変更あり
• 住宅ローン控除の還付金の計算方法
• 住宅ローン控除の対象となる条件
• 【借入額別】住宅ローン控除のシミュレーション
• 住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れるか
• まとめ

住宅ローン控除は2022年度から変更あり

住宅ローン控除とは、家の購入の際に住宅ローンを利用した場合、ローン残高に応じて一定額を所得税から控除できる税制優遇措置のことです。控除額は、「年末時点の残高×控除率」で求められます。

住宅ローン控除は、2022年度から制度に変更があるので注意しましょう。大きな変更点としては、次のようなことが挙げられます。

【主な変更点】

• ・控除率を1％から0.7％に引き下げ
• ・控除期間を新築住宅の場合は13年、既存住宅の場合は10年に延長
• ・対象の借入限度額の変更
• ・所得要件の引き下げ

　

改正前の住宅ローン控除では、「年末時点のローン残高×1.0%」を10年間控除できていました。しかし、今回の改正で控除率が1.0%から0.7%に引き下げられます。ただ、適用期間は新築住宅の場合は10年間から13年間に延長されるのです。

また、改正前は控除の対象となる借入限度額は4,000万円でしたが、今回の改正では家の性能・購入年度ごとに異なります。例えば、「その他の住宅」の場合、限度額が3,000万円となるため、年末時点のローン残高の3,000万円を超える部分は控除の対象から外れてしまうのです。

【新築住宅・買取再販住宅（控除期間13年）】

住宅の種類						借入限度額
						2022～2023年入居						2024～2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅						5,000万円						4,500万円
ZEH水準省エネ住宅						4,500万円						3,500万円
省エネ基準適合住宅						4,000万円						3,000万円
その他の住宅						3,000万円						0円

参照：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

【既存住宅（控除期間10年）】

住宅の種類						借入限度額（2022～2025年入居）
長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅						3,000万円
その他の住宅						2,000万円

参照：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

他にも変更点として、所得要件を年間3,000万円から2,000万円への引き下げや床面積の条件を一部50㎡から40㎡に変更するなどがあります。

住宅ローン控除の適用を検討している場合、最新の情報で適用条件を確認するようにしましょう。

住宅ローン控除の還付金の計算方法

住宅ローン控除は、所得税から直接控除できる税額控除のため、控除額が還付される金額になります。ちなみに、実際に納める所得税は、次の通りです。

　

所得税は、会社員の場合毎月の給与から天引きされ納税するのが一般的です。この天引き額には、住宅ローン控除は含まれていないため、納めすぎた分が還付金として返ってくるのです。

そのため、住宅ローン控除の額が分かれば還付金の額も分かります。控除額は次の計算方法で求められます。

　

例えば、年末時点の住宅ローン残高が2,500万円の場合、控除額は2,500万円×0.7%＝17.5万円となるのです。ただし、控除対象となる借入額は上限があるので、年間の控除できる額も上限が次のように決まってきます。

【新築住宅・買取再販住宅（2022年～2023年入居の場合）】

住宅の種類						借入限度額						年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅						5,000万円						35万円
ZEH水準省エネ住宅						4,500万円						31.5万円
省エネ基準適合住宅						4,000万円						28万円
その他の住宅						3,000万円						21万円

【新築住宅・買取再販住宅（2024年～2025年入居の場合）】

住宅の種類						借入限度額						年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅						4,500万円						31.5万円
ZEH水準省エネ住宅						3,500万円						24.5万円
省エネ基準適合住宅						3,000万円						21万円
その他の住宅						0円						適用不可

【既存住宅（2022年～2025年入居の場合）】

住宅の種類						借入限度額						年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅						3,000万円						21万円
その他の住宅						2,000万円						14万円

　

ただし、還付金は納めすぎた税金の還付のため、そもそも納めていなければ返ってきません。控除額よりも納めた所得税が少なければ、控除しきれない点には注意しましょう。

なお、所得税で控除しきれない場合、一定額は住民税から控除されるため、控除できない分が全額無駄になるわけではないので安心してください、

住宅ローン控除の対象となる条件

住宅ローン控除は住宅ローンを利用していれば無条件活用できる制度ではありません。適用するには一定の条件を満たす必要があるので、適用条件はしっかりと確認しておくことが大切です。

主な適用条件として、以下のようなことがあります。

　

特に、住宅ローンで注意したいのが、「借入期間10年以上」という点です。これは、契約当初の返済期間ではなく毎年年末時点の返済期間の残りのことを指します。

契約時に10年以上に設定していて、控除期間の途中で繰り上げ返済などで10年を下回ってしまうと、その年から控除を適用できなくなるので注意しましょう。

借り換えなどで新しくローンを組みなおした場合でも、最初に住宅ローン控除を適用した時から適用期間が計算され、借り換えで期間が延長されることはありません。

また、住宅性能の「長期優良住宅・低炭素住宅」などについては、建築住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書での証明が必要になるので、書類の準備には注意しましょう。

【借入額別】住宅ローン控除のシミュレーション

住宅ローン控除の額は、住宅や年収・ローン借入額などさまざまな条件によって異なります。ここでは、下記のケースをもとに借入額毎に住宅ローン控除額をシミュレーションしていきます。

　

まずは、一覧で控除額を確認していきましょう。

借入額						1年目の控除額						13年間の控除額の合計
2,000万円						13万7,000円						153万4,000円
3,000万円						20万6,000円						230万円
4,000万円						22万5,000円						283万4,000円
5,000万円						22万5,000円						292万5,000円

※1,000円未満は切り捨て

借入額2,000万円

借入額2,000万円の場合の返済額は次の通りです。

　

1年目は4月から返済がスタートすると仮定すると、年末時点の残高がおよそ1,967万円となり、控除額は次の通りです。

　

また、2年目以降は返済が進むにつれ住宅ローン残高も減少していくので、2年目で13.4万円、3年目で13.1万円と減少し、13年目では9.7万円の控除額となるのです。

借入額3,000万円

次に、借入額3,000万円で計算してきましょう。3,000万円の場合の返済額は、次のようになります。

　

1年間時点の年末残高はおよそ2,950万円となるため、住宅ローン控除額は次の通りです。

　

なお、2年目では20.1万円、3年目19.7万円・・・13年目14.5万円と控除額は減少していきます。

借入額4,000万円

借入額4,000万円の返済額は次の通りです。

　

1年目の年末時点残高はおよそ3,934万円となり、控除額は次の通りです。

　

ここで注意すべきは、年収です。年収600万円の場合、おおよその所得税は22.5万となり、それ以上の部分は控除できません。そのため、1年目の控除額は22.5万円となるのです。

また、2年目以降も控除額が所得税を下回る9年目までは22.5万円の控除となり、そこから徐々に減少し13年目で19.2万円の控除となるのです。

借入額5,000万円

最後に借入額5,000万円で計算していきましょう。5,000万円の借入の場合、返済額は次の通りです。

　

1年目の年末時点の残高は、およそ4,918万円となります。

今回は住宅の条件が認定長期優良住宅であり限度額が5,000万円のため、全額控除の対象となります。しかし、他の性能の住宅の場合は上限が低くなるため全額控除の対象とならない点には注意しましょう。

この場合は、控除額は次の通りです。

　

ただし、こちらも納める所得税が22.5万円のためそれ以上の部分は控除できません。2年目以降13年目まで所得税を下回ることが無いため、ずっと22.5万円で控除することになるのです。

上記のように、所得税額によっては控除額が大幅に使いきれない可能性もあるので、借り入れ額を決める際には住宅ローン控除の額も計算して決めるとよいでしょう。

住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れるか

住宅ローン控除の還付金は申請方法によって受け取れる時期が異なります。住宅ローン控除の申請方法は、次の通りです。

• ・1年目：確定申告
• ・2年目以降：確定申告か年末調整

　

それぞれの申請方法と還付時期を詳しく見ていきましょう。

1年目の確定申告の場合

住宅ローン控除を適用するには、1年目は必ず確定申告で申請する必要があります。会社員は基本的に年末調整で納税が済んでいるため、確定申告をしたことが無いという人も多いでしょう。

確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得を元に所得税を計算・申告・納税することをいいます。その年の所得は翌年の2月16日から3月15日までの期間に、管轄の税務署に申告します。

確定申告で住宅ローン控除を申請する際の必要書類は、次の通りです。

• ・確定申告書
• ・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• ・本人確認書類
• ・マイナンバーカード
• ・建物と土地の登記事項証明書や不動産売買契約書
• ・給与の源泉徴収票
• ・住宅ローン残高を証明する「残高証明書」
• ・認定住宅の場合は認定通知書の写し

　

上記のように1年目の確定申告は不動産や住宅ローンに関する必要書類が多いので、早めに準備しておくようにしましょう。確定申告書の書き方などは、国税庁のホームページに記入例が掲載されています。

住宅ローン控除の適用については、申告時期の税務署や税理士による無料相談が開催されていることが多いので、相談しながら記入することをおすすめします。

住宅ローン控除での還付金は、申告後1か月ほどで指定の口座に振り込まれるでしょう。

2年目以降の年末調整の場合

2年目以降の住宅ローン控除については、会社の年末調整で申告できます。年末調整での必要書類を添えて、会社に申告するようにしましょう。必要書類は次の通りです。

• ・「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」
• ・住宅ローン残高を証明する「残高証明書」

　

特別控除証明書は税務署から送付される書類です。控除適用期間分（12年分）の書類が1度で送られてくるので、翌年以降の年末調整でも必要になります。控除期間中は無くさないように大切に保管するようにしましょう。

年末調整での申告の場合は、会社にもよりますが12月もしくは1月の給与に反映されます。

また、自営業など確定申告で申告する人は、2年目以降でも確定申告での申告となるので、忘れずに準備を進めておくようにしましょう。

まとめ

住宅ローン控除の計算方法や還付についてお伝えしました。住宅ローン控除を活用することで、所得税の還付が期待できます。ただし、適用できる条件や上限などが定められており、自身の所得税額によっては控除しきれない場合もあるので事前計算してみることをおすすめします。

住宅ローン控除適用期間が終了すると還付が受けられなくなり、住宅ローンの負担が大きく感じてしまう人もいるでしょう。
そのような場合は、不動産の売却を視野に入れるのも一つのです。

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