農地を売却する方法は？売却時に知っておきたい税金・特別控除についても解説！

また、農地の場合は、売却後にかかる税金の控除も宅地とは異なってくるので、特例についても理解しておかなければ控除が利用できず、手元にあまりお金が残らない可能性も出てくるのです。

この記事では、農地の売却を検討している人向けに、農地法や売却方法、適用できる特例などわかりやすく解説していきます。

• 農地を売却する前に知っておきたい「農地法」について
• 農地を売却する２つの方法
• 自身の農地を売却できるかは立地に左右される
• 農地を売却した際に発生する税金
• 農地を売却する際に利用できる特別控除
• 農地を売却する際の不動産会社選びのポイント
• まとめ

農地を売却する前に知っておきたい「農地法」について

継続的な耕作を目的とする土地のことを、農地と呼びます。登記簿に記載された地目ではなく、現在の状況で農地かどうかを判断されます。

農地を相続した、あるいは農業を引退して後を継ぐ人がいないなど、さまざまな理由で農地の売却を検討することがあるでしょう。しかし、農地は需要が低いだけでなく、「農地法」によって制限がかけられており、売却が容易にできません。

農地法とは、食料の安定供給のために農地を保護する法律のことです。この法律によって、農地を別の目的で使用することや、安易に売却することに規制がかかっており、売却の手順が複雑になります。農地法で、農地の売却に関わる条例である第3条、第5条では、次のように明記されています。

　

引用：農地法

つまり、農地は農家や農業従事者へしか売却できず、売却には農業委員会の許可が必要になります。

また、農地以外にするために売却する場合は、都道府県の許可が必要です。

ただし、相続により農地を所有する場合は、相続人が農家でなくても農地を所有できます。相続後に農地を売却する場合は、上記の法律が適用されるので売却が難しくなるのです。

農地を売却する２つの方法

農地を売却する方法としては、次の２つがあります。

• ・農地のまま売却する方法
• ・農地以外に転用して売却する方法

　

それぞれ詳しく見てきましょう。

農地のまま売却する方法

農地のまま売却する方法とは、売却後も農地として利用することを前提に売却する方法です。その場合、買い手は農家または農業従事者、これから農業を始める人となります。

しかし、農業従事者であっても次のような要件を満たしていなければ、購入できません。

• ・実際に農業に必要な機器を所有している
• ・常時すべての農地を使用している
• ・耕作面積が50a以上ある

　

また、これから農業を始める人の場合も、年間150日以上農作業するなど厳しい条件が設定されています。

農地を農地として売却する場合、買い手が限定されるだけでなく、現在は後継者不足などで農地を手放す人が多いため、需要もあまり高くないでしょう。

農地のまま売却できれば、手続きもシンプルで費用を抑えることも可能です。ただし、上記のように買い手が限定されるので、買い手を見つけるのに苦労し、売却額も高値は期待しにくいというデメリットがあります。

知り合いに条件に該当する農家がいるといった場合でなければ、買い手を見つけることは難しいのが現実です。

農地以外に転用して売却する方法

農地を売却するもう一つの方法が、農地の地目を農地以外に転用して売却する方法です。都道府県知事の許可を得て農地を宅地などに転用することで農家以外にも売却でき、買い手の幅を広げられるため売却しやすくなります。

しかし、農地以外への転用はすべての農地でできるわけではありません。農地以外へ転用するためには、次の2つの条件を満たす必要があります。

• ・立地基準
• ・一般基準

　

立地基準とは、農地の区分で転用の可否を判断する方法です。農地には5つの区分があり、農地以外への転用が認められない区分があります。区分については後述するので参考にしてください。

また、一般基準とは、現実的に農地転用の申請目的が達成可能か判断する方法です。申請の目的や目的を達するための資金はあるか、すぐに目的の用途に使うかなどの基準をクリアする必要があります。

農地は食料を生産するための大切な土地です。「更地にしたいだけ」といったような安易な目的では、転用が認められない可能性が高いでしょう。

また、売却後に実際に使用するのは買主のため、転用審査の際には売主だけでなく買主の申請も必要となります。

転用することで売却しやすくなりますが、転用の手続きは煩雑で手間も時間もかかる点には、注意しましょう。転用申請したとしても、必ずしも転用できるわけではない点もデメリットいえるでしょう。

自身の農地を売却できるかは立地に左右される

農地を売却する場合、先述したように農地の立地基準が重要なポイントとなります。立地基準によっては売却しにくくなるので、まずは自身の農地の立地基準を調べるようにしましょう。立地基準は、地域の農業委員会で調べることができます。

ここでは、立地基準の区分についてみてきましょう。農地は次の5つに区分されます。

• ・農用地区域内農地
• ・甲種農地
• ・第1種農地
• ・第2種農地
• ・第3種農地

　

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が定める「農業振興地域整備計画」で、農振農用地域と区分された地域のことをいいます。農業振興地域（農振）とは、将来的に農業の復興を図る必要があるとされる地域のことをいい、農地の中でも特に保護される地域です。

この地域に指定されていると、原則として農地転用は認められません。ただし、農振指定を除外することで転用できる可能性があり、要件を満たして申請する必要があります。

しかし、農地として保護される場所でもあるので、申請しても転用が許可されない可能性が高いでしょう。この区分に該当する場合は、農地のまま売却するか、農地での活用の検討をおすすめします。

甲種農地

甲種農地とは、市街化調整区域に指定された地域にあり、特に農地として良好な条件を備えている土地のことです。

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた市街化を抑制する地域を指します。土地計画法では、街の活性化を計画的に進める「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」、それら以外の「非線引き区域」に分けています。

市街化調整区域に指定された地域は、住宅や商業施設などの建設が原則認められていないのです。甲種農地に区分されている場合は、原則転用ができません。

第1種農地

第1種農地とは、良好な営農条件を備えている農地のことをいいます。主な条件には、次のようなことがあります。

• ・おおむね10ヘクタール以上の規模の農地
• ・土地改良事業などの対象
• ・高い生産性がある

　

第1種農地に区分される場合も、転用は原則認められません。

第2種農地

第2種農地とは、市街化区域や市街化が著しい区域の近隣地域や市街化が見込まれる区域で、農地や第3種農地に該当しない地域が区分されます。次のような条件に当てはまる地域です。

• ・街路が普遍的に配置されている地域
• ・規模が10ヘクタール未満
• ・駅や役場などの公共施設から500ｍ以内の地域など

　

第2種農地の場合、許可が得られれば転用が可能です。

第3種農地

市街化区域や市街化が著しい区域にある農地を、第3種農地といいます。主な条件は以下の通りです。

• ・駅や役場などの公共施設から300ｍ以内の地域
• ・上下水道・ガス管などが埋設された道路の沿道区域であり、おおむね500ｍ以内に2つ以上の学校・病院などがある
• ・街区の面積に占める宅地化率が40%以上など

　

第3種農地の場合、許可が得られれば転用が可能です。

農地を売却した際に発生する税金

農地を売却した場合、次のような税金がかかります。

• ・登録免許税
• ・印紙税
• ・譲渡所得税

　

登録免許税とは、売却後に買主に所有権を移転する際に発生する手数料的な税金です。基本的には、買主が移転登記するため、売主が負担することはないでしょう。

また、売買契約書には収入印紙を貼付・消印して、印紙税を納める必要があります。登録免許税と印紙税は、売却するためにかかる税金であり、費用を抑えることは難しいでしょう。

一方、売却の利益にかかる税金が、「譲渡所得税」です。譲渡所得税は次の計算で求められます。

　

売却したお金から購入にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた部分が、「利益＝譲渡所得」となります。この譲渡所得に譲渡所得税の税率をかけることで、譲渡所得税が算出できるのです。

譲渡所得税の税率は所有期間に応じて異なり、次のようになります。

						所有期間						所得税・復興特別税						住民税						合計税率
短期譲渡所得						5年以下						30.63%						9％						39.63%
長期譲渡所得						5年超						15.315%						5%						20.315%

　

上記のように、所有期間5年を境に短期と長期に分かれます。短期に該当する場合、税率が高くなるので、売却を検討するなら所有期間も考慮してタイミングを決めるとよいでしょう。

農地を売却する際に利用できる特別控除

農地売却にかかる譲渡所得税は、取引額や所有期間によっては高額になります。しかし、譲渡所得税にはさまざまな控除が設けられており、利用することで節税が期待できるのです。

税金が発生する場合は、適切な特別控除を利用しての税額を抑えられるようにしましょう。農地売却で利用できる特別控除には、主に次の4つがあります。

• ・800万円特別控除
• ・1,500万円特別控除
• ・2,000万円特別控除
• ・5,000万円特別控除

　

800万円特別控除

農業委員会のあっせんなどで農業従事者に農地を売却した場合、譲渡所得から800万円を控除できます。この特例の適用には、次のような要件があります。

　

また、抵当権などの権利が設定される場合は適用できないので注意しましょう。

参考：農林水産省｜農地を売った場合の税金

1,500万円の特別控除

農地地区内の農地を、農地中間管理機構との買入協議により譲渡した場合は、1,500万円が控除できます。

買入協議とは、農業委員会に売却のあっせんを申し出た後、各自治体が買入の可否を協議することです。買入協議で譲渡が決まった場合、一度農地中間管理機構に譲渡され、その後購入者に譲渡されるという形になります。

この形式での売却であれば、売却益から1,500万円を差し引けます。

参考：農林水産省｜農地を売った場合の税金

2,000万円特別控除

2,000万円特別控除とは、特定の地域の農地で規模を縮小する農家が農地中間管理機構に譲渡する場合に、譲渡所得から2,000万円を控除できる特例です。

この特例では、特例農用地利用規定が実施される地域内であることが条件となるので、利用できる農家は限られます。

5,000万円の特別控除

公共事業や区分整理などで売却した場合、最大5,000万円が控除できます。この特例では、土地収用法による国の指定業者による農地を買取であることが条件です。

特例を適用するには、買取証明書などが必要なので、業者から受け取った後は紛失しないようにしっかりと保管しておきましょう。

参考：農林水産省｜農地を売った場合の税金

農地を売却する際の不動産会社選びのポイント

農地は、売却が難しい土地です。売却のためにさまざまな手続きが必要になり、買い手も制限される農地を、スムーズに売却できるかは不動産会社選びに大きく左右されます。

不動産会社を選ぶ際のポイントとしては次のような点が挙げられます。

• ・農地売却の実績がある
• ・地域に精通している
• ・複数社に見積もりをとる

　

農地売却では、農地についての知識や実績が必要です。また、その土地について精通していなければ買い手を見つけるのも難しくなるでしょう。あらかじめ、不動産会社の農地取扱いの実績などを確認することが大切です。

また、できるだけ多くの不動産会社に見積もりをとることで、農地売却を強みとする不動産会社を見つけやすくなります。農地であっても査定や相談に迅速・丁寧に応えてくれる不動産会社なら、安心して農地売却を任せられるでしょう。

不動産会社選びの際に、複数社チェックしていくのは時間も手間もかかります。そのような場合は一括査定の利用がおすすめです。一括査定なら、簡単に複数社に査定を出せるので、時間や手間を節約できます。

一括査定サイトを利用する場合、売却する不動産の条件は農地であることを明記し、条件を詳細に伝えることが大切です。伝えた条件に対してどのような対応を見せてくれるのかも、不動産会社選びのポイントとなるでしょう。

一括査定サイトなら、「SUUMOの無料一括査定」がおすすめです。全国規模の大手から地域の中小など数多くの不動産会社と提携しているので、農地売却を任せられる不動産会社を効率よく見つけられるでしょう。

まとめ

農地の売却方法や農地区分、適用できる特別控除についてお伝えしました。農地売却は、農地として売却するか転用して売却するか、2つの方法から選ぶことになります。

売却しやすいのは転用してからの売却ですが、転用できるかは所有する農地の区分などによって異なるので、事前に区分を確かめておくことが大切です。

また、売却できた場合の利益にかかる税金は特別控除を利用することで節税できるので、賢く節税できるようにしましょう。

農地は売却が難しい不動産のため、売却するなら農地に強い不動産会社を見つけることが大切になります。「SUUMOの無料一括査定」を利用して、できるだけ多くの不動産会社を深くして農地売却のパートナーを見つけるようにしましょう。