家を更地にする費用の相場｜費用を抑えるコツや解体して更地にする際の注意点について解説

この記事では、更地にするための費用相場や費用を抑えるコツ・注意点について解説していきます。

• 家を更地にする際にかかる費用相場
• 家を更地にする費用を抑えるコツ
• 家を更地にする際の注意点
• 本当に家を更地にすべきか判断するポイント
• 家を更地にせずに古家付きのまま売却する方法
• 家を更地にして高く売却したいなら、まずは一括査定サイトを利用しよう
• まとめ

家を更地にする際にかかる費用相場

一般的な30坪の木造一戸建ての場合、解体費用の相場は100万円～200万円ほどになります。ただし、解体費用は、建物の構造や老朽化・地域などさまざまな条件によって大きく異なるものです。

一般的には、解体しやすい建物ほど費用は安くなり、解体が難しくなるにつれ費用は高くなります。また、道路が狭くて工事車両が入れない、天候が悪くて解体期間が長くなるといった要因で解体費用が上がる場合もあるでしょう。

費用の目安を知るうえでは、更地にするためにどのような費用がかかるのかを理解しておくことも大切です。更地にするために必要な費用は、主に次の3つが挙げられます。

• ・解体工事費用
• ・廃材処分費用
• ・整地費用

　

解体費用については、以下の記事も参考にしてみてください。

関連記事：家の解体費用の相場はいくら？構造や坪数別の目安・安くする方法

解体工事費用

解体工事費用とは、建物を解体するための費用です。どれくらいの費用がかかるかは、構造と坪単価・面積からおおよその目安を算出できます。解体工事費の構造ごとのおおよその目安額は、次の通りです。

建物の種類						坪単価						30坪						40坪
木造						3～5万円						90～150万円						120～200万円
鉄骨造						5～7万円						150～210万円						200～280万円
鉄筋コンクリート造						6～8万円						180～240万円						240～320万円

　

木造の家は解体が比較的しやすいことから、解体費用は他の構造よりも安くなります。一般的な4人暮らしの家の広さは30～40坪が目安なので、解体費用は90～200万円ほどになるでしょう。

マンションやアパートなどの構造である鉄骨造や鉄筋コンクリート造は頑丈なつくりで解体しにくいため、費用も高額になります。また、坪数が増えるほど解体に時間も掛かってくるため費用総額は高くなるものです。

廃材処分費用

解体作業で出た木くずやコンクリートがらなどの廃材は、適切に分別して処理することが義務付けられています。そのため、廃材の処分のための費用もかかります。廃材処分費用は、地域や廃材の種類によっても異なりますが、おおよその目安は次の通りです。

項目						料金（m）
コンクリート						5,000円～
木くず						5,000円～
石膏ボード						15,000円～
ガラス・タイル						25,000円～

　

出てくる廃材は、家の構造によって異なります。また、家具などの残置物が多いと、その分費用が高額になる場合もあるので注意しましょう。

廃材処分費は、見積もり時に業者によって解体費用に含まれる場合や別途請求される場合もあります。解体費用一式などと記載されている見積もりの際には、費用の詳細まで確認するようにしましょう。

整地費用

整地費用とは、解体後の土地をきれいにならすための費用です。整地費用の相場は、1㎡あたり500円～1,500円程となります。

坪数						料金
30坪（約99㎡）						5～15万円
40坪（約132㎡）						6～20万円
50坪（約165㎡）						8～25万円
60坪（約198㎡）						10～30万円

　

ただし、整地費用は、解体後の土地の状態や整地方法によっても異なってくるので、注意しましょう。

家を更地にする費用を抑えるコツ

家を更地にする場合、100万円を超える高額な費用がかかるため、できるだけ費用を安く抑えたいものです。費用を抑えるためのコツには、主に以下のようなものがあります。

【更地にする費用を抑える4つのコツ】

• ・直接解体業者に依頼する
• ・解体業者への見積もりを複数社に行なう
• ・処分可能な廃棄品は自分で出来る限り処分しておく
• ・補助金を利用する

　

解体業者への見積もりを複数社に依頼する

解体費用は、解体業者によっても大きく異なります。解体業者を選ぶ際には、できるだけ複数の業者に見積もりを取り、価格を比較して判断することが大切です。

ただし、価格の安さだけで判断するのをおすすめできません。解体にはある程度の費用がかかるため、おおよその相場があります。他社よりも極端に安値を提示している場合、廃棄物の違法処理の恐れもあるでしょう。解体後に別途費用を請求されるケースも珍しくありません。

解体業者を選ぶ際には、免許の有無や実績・評判など価格以外も含めた総合的な判断で選ぶようにしましょう。

処分可能な廃棄品は自分でできる限り処分しておく

建物の中に家具などを残して解体してもらうことも可能です。しかし、家具やゴミなどの残置物が多ければ、費用も上乗せされます。

家庭ごみや不用品などの廃材処分費用は、一般的な廃棄費用よりも高く設定されているケースがほとんどであるため、残置物が多いほど費用が高額になる恐れがあるのです。

家具やゴミ、また庭の植木等自分で処分できる範囲は処分しておくと、費用を抑えやすくなります。

補助金を利用する

自治体によっては、家の解体に対して補助金を支給している場合もあります。

例えば、大阪府大阪市では「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」として、解体費の2分の1（上限75万円）が補助されます。

ただし、補助金を活用するには、一定の要件の満たした解体であることが必要です。上記の補助金の場合は、幅員6m未満の道路に面する敷地に、昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅であるなどの要件があります。

補助金の適用要件や補助額・適用できる期間などは自治体によって異なります。また、自治体によっては補助金自体がない場合もあるので、まずは自治体の窓口やホームぺージで確認してみるとよいでしょう。

解体業者によっては、適用できる補助金を教えてくれ、手続きをサポートしてくれる場合もあるので、相談してみるのもおすすめです。

買主にも費用を負担してもらう

解体費用の一部を、買主に負担してもらう方法もあります。すべてのケースで利用できるわけではありませんが、解体費用応相談として売り出し、買主と交渉しながら契約できた場合、解体費用を買主と折半できる可能性があるのです。

更地で売るか建物付きで売るかで迷う場合は、家を残したまま、解体費用の交渉の余地を残して売却してみるとよいでしょう。家付きを希望する買主、更地を希望する買主両方にアプローチできるので、売却チャンスが広がるというメリットもあります。

家を更地にする際の注意点

家を更地にする場合、次のような点に注意が必要です。

• ・固定資産税が上がる
• ・見積書をよく確認しないと、思わぬ出費があるケースも
• ・解体費用はローンを組めない可能性もある

　

固定資産税が上がる

毎年不動産の所有者に課せられる固定資産税には、居住用の建物が建っている土地に対しての減額措置があります。マイホームなど居住用の建物が建っている場合、土地の固定資産税評価額が3分の1～6分の1に減額されるのです。

【住宅用地に対する課税標準の特例措置】

						固定資産税						都市計画税
200㎡以下						固定資産税評価額の1/6						固定資産税評価額の1/3
200㎡超えの部分						固定資産税評価額の1/3						固定資産税評価額の2/3

　

この特例は、建物を解体してしまうと適用できなくなります。

例えば、土地面積200㎡、固定資産税評価額3,000万円の土地を所有している場合を見てみましょう。
建物が建っている場合の土地の固定資産税は、次の通りです。

　

しかし、建物を解体した場合は、次のようになります。

　

上記のように、軽減措置を適用できないことで、固定資産税が本来の高い税額でかかってしまうのです。

ただし、建物を解体した場合、建物にかかる固定資産税はかからなくなります。また、固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課せられるので、1月1日を超えて解体し、翌年の1月1日までに売却できれば、軽減を適用した税額となります。

解体して売却する場合は、固定資産税の課税時期や売却できる時期を考慮して解体を判断するとよいでしょう。

見積書をよく確認しないと、思わぬ出費があるケースも

解体業者の提示する見積書は、中身をしっかり確認しておくことが大切です。

解体業者によって、見積もりの作り方は異なります。費用ごとに細かい項目で見積書を作成する業者や、「解体費用一式」という大まかな見積書を出してくる業者もいるものです。

費用の詳細の記載がない場合、何が費用に含まれ、何が別途請求を受けるのかがわからず、後々高額請求を受ける可能性もあります。また、大まかな見積書を出してくる業者は、解体作業も丁寧にしてくれない恐れもあります。

提示された見積書は、金額の中身まで業者に確認することが大切です。

解体費用はローンを組めない可能性がある

高額な費用が必要な解体は、自己資金だけでは難しい場合もあるでしょう。解体によってはローンを組むことができます。しかし、ローンを組めない場合もあり、その場合は自己資金で捻出しなければなりません。

ローンを組めるケースには、次のようなものがあります。

• ・解体後新築する場合は住宅ローンの利用が可能
• ・売却を前提とした解体の場合や空き家の解体では空き家解体ローンの利用が可能

　

空き家解体ローンとは、空き家問題対策として提供されている空き家の解体で利用できるローンです。多くの金融機関で提供されていますが、金融機関によって空き家の定義が異なる点には注意しましょう。

住宅ローンや空き家解体ローンを利用できない場合、フリーローン利用する方法もあります。ただし、フリーローンは金利が高く審査も厳しいので借入できない可能性もある点に注意が必要です。

本当に家を更地にすべきか判断するポイント

更地にする費用の負担が難しい場合、更地にしないという選択肢もあります。しかし、更地にしないことで売りにくくなる恐れもあるので注意が必要です。

物件などの状況によっては、更地にせずに建物付きで売却したほうが売れる場合もあります。その場合で解体してしまうと、解体費用がかかるだけでなく売却もしにくくなる恐れもあるのです。

解体すべきかの判断は、基本的にはニーズを把握している不動産会社に相談して決めることをおすすめします。また、次のような判断ポイントも意識するとよいでしょう。

• ・老朽化度合い
• ・立地条件の良し悪し
• ・売却額と更地にする費用を比較する
• ・再建築不可物件かどうか

　

それぞれ詳しくみてきましょう。

老朽化度合い

建物の老朽化が進み過ぎている場合、建物がついていると売りにくくなるので、更地にしたほうがよいでしょう。老朽化の進んだ物件は安値で購入できても、修繕費やリフォーム代の方が高くつくため、買い手がなかなかつきません。

また、老朽化の進んだ空き家を放置しておくと、瓦が飛んだなどで近隣への被害が出て損害賠償請求を受ける可能性もあります。

さらに、老朽化が激しい場合は、自治体に「特定空き家」に指令される可能性も出てきます。特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置を受けられなくなるといったデメリットもあるのです。

老朽化が激しい・空き家の手入れに時間が割けないという場合は、更地にすることをおすすめします。

ただし、近年は古い家を購入して自分でリフォームしたいという買い手も少なくありません。老朽化が進んだ家であっても、古民家としての価値があれば、買い手が付く可能性もあるでしょう。老朽化が進んだからといって一概に解体すべきとは言い切れないので、判断が難しい場合は不動産会社に一度相談することをおすすめします。

立地条件の良し悪し

立地条件が悪く、需要が低い場合、建物付きでは売りにくくなります。

田舎の土地や、交通の便が悪い土地、傾斜が強い土地といった立地は、住宅での需要は低いものです。更地にすることで、住宅以外の活用方法を検討できるので、買い手の幅を広げられます。

また、立地が良くて建物の状態が悪い場合も、更地にしたほうが早期売却を見込めるでしょう。

売却額と更地にする費用を比較する

更地にする場合、高額な解体費用を出しても、その費用を賄える金額で売却できるかが重要なポイントになります。土地の売却額に解体費用を上乗せすることも可能ですが、その場合は相場よりも高値になってしまうので、買い手が付きにくくなります。

基本的には、解体費用は売却額に上乗せできない経費として考える必要があるでしょう。そのうえで、売却金額が解体費用よりも安い場合、更地にして売却しても赤字です。その場合なら、解体せずに売ったほうが、損失を出さずに済む可能性が高くなるでしょう。

再建築不可物件かどうか

再建築不可物件とは、取り壊してしまうと二度と建物が建てられない土地のことをいいます。再建築不可物件になるケースは、接道基準を満たしていない土地です。建物を建てる場合、幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接している必要があります。

しかし、この法律が制定される以前に建物が建てられた場合や、分筆した場合などでこの基準を満たせなくなる場合があるのです。

すでに建てられた建物であれば、基準を満たしていなくても取り壊す必要はありません。ただし、一度取り壊した場合は、次に新しい建物を建築することはできないのです。

再建築物件に該当する場合、土地の用途が制限されてしまうため更地にすると売りにくくなります。

家を更地にせずに古家付きのまま売却する方法

更地にしない場合、古家付きで売却することになります。古家付きで売却する方法としては、次の3つが挙げられます。

• ・不動産会社に仲介してもらい、そのまま売却
• ・不動産会社に買い取ってもらう
• ・空き家バンクを利用する

　

不動産会社に仲介してもらい、そのまま売却

仲介での売却とは、不動産会社が間に入り、買い手を見つける一般的な売却方法です。

仲介の場合、一般的な物件でも売却に3ヵ月～半年ほどの時間がかかります。古家付きのように、物件によってはそれ以上かかるケースもあるでしょう。そのため、売却を急いでいない場合に取れる選択肢ともいえます。

古家付きであってもリフォームしたいという買い手も増えてきており、また、建物が付いていることで買い手もローンを組みやすいというメリットもあります。そのため、仲介であっても古家付きで問題なく売却できる可能性もあるのです。

まずは、一度そのままの状態で売りに出しみて、反応を考慮して解体を検討するのもよいでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

買取とは、不動産会社が不動産を直接買い取る売却方法です。

仲介の場合、買主は第三者ですが、買取の場合は不動産会社が買主になります。買主が不動産会社なので、不動産会社との条件に合意できれば、すぐに売却可能です。不動産会社は、買取った後にリフォームや解体して再販するので、売主が解体する必要もありません。

ただし、買取の場合は、相場の7割ほどでの売却となる点には注意しましょう。また、すべての不動産を買い取ってもらえるわけではなく、再販が見込めない不動産の場合は買取ってもらえない可能性もあります。

空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい人と買いたい人のマッチングサイトのことです。空き家バンクに登録することで、空き家を買いたい人からの問い合わせに応対し、売買を進められます。

ただし、空き家バンクを利用した売買は不動産会社が間に入らないので、価格交渉や契約を自分で行わなければなりません。

また、すべての自治体に空き家バンクがあるわけではないので注意しましょう。

家を更地にして高く売却したいなら、まずは一括査定サイトを利用しよう

更地にして少しでも高値で売却したいなら、まずは複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。最初から1社に絞って査定を進めると、査定額の妥当性を判断できません。多くの不動産会社の査定額を比較することで、相場を掴め、高値で売却できる不動産会社を選べるようになるでしょう。

とはいえ、1社ずつ査定依頼を出すのは手間も時間もかかります。そのような場合におすすめなのが、一括査定サイトです。一括査定サイトなら、簡単な入力だけで即日～数日で複数の不動産会社の査定結果を入手でき、効率よく不動産会社選びができるようになります。

なお、査定サイトの利用を検討しているなら、「SUUMOの無料一括査定」がおすすめです。全国規模の大手から、地域の中小までさまざまな不動産会社の査定結果を入手できるので、あなたにぴったりの不動産会社にであえるでしょう。

まとめ

今回は、更地にする際の費用相場や費用を抑えるコツ・更地にする判断基準などをお伝えしました。

家の解体には、100万円以上の費用がかかります。しかし、残置物を自分で処分することや解体業者選びなどで、ある程度費用を抑えることが可能です。

また、解体するかどうかは家の状態や立地などを考慮して、慎重に判断する必要があります。判断に迷った場合は、不動産会社に相談したうえで決めるとよいでしょう。

更地にして売る場合と古家付きで売る場合、どちらにしても不動産会社選びが需要です。早く・高く売ってくれる不動産会社を選ぶことで、満足いく売却ができるようになるでしょう。