土地を売るときの相談先や流れを解説｜査定方法や費用・税金もご紹介！

土地の売却を検討しているなら、売却の流れや必要書類・かかる費用に税金などの基本的なことを押さえておくことが大切です。

この記事では、土地を売る流れや費用などを分かりやすく解説します。併せて、高く売るためのコツや相談したい場合の相談先も紹介するので、土地売却の参考にしてください。

• 土地を売るときの流れ
• 土地を売る際にかかる費用・税金
• 土地を少しでも高く売るには
• 土地を売るときの相談先と方法
• まとめ

土地を売るときの流れ

土地を売る場合、どのような手順で売却を進めていくのか知っておくことが大切です。大まかな流れは次のようになります。

• 1.売却や査定に必要な書類を確認
• 2.土地の査定依頼
• 3.売却価格の決定
• 4.媒介契約
• 5.販売活動
• 6.売買契約
• 7.決済・引き渡し
• 8.確定申告

　

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.売却や査定に必要な書類を確認

まずは、売却や査定に必要な書類を準備しておくようにしましょう。査定や売却では土地の状態の分かる書類が必要になります。

なかには準備に時間がかかるものもあるので、準備できるものは早めに準備しておくとスムーズに査定に進みやすくなるものです。事前に次のような書類を揃えておくとよいでしょう。

• ・本人確認書類
• ・登録済み権利証または登記識別情報
• ・固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書
• ・境界線確認書や測量図
• ・取得時の売買契約書
• ・登記事項説明書など

　

2.土地の査定依頼

土地の売却を進める場合、最初に査定を受けることになります。不動産会社に査定依頼を出し、土地の大まかな売却価格を確認します。

査定額は不動産会社によって異なるので、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼して査定額を比較することが大切です。査定額を比較することで大まかな相場が把握でき、今後の価格決定などの際にも適正な価格を付けやすくなるでしょう。

複数の不動産会社に査定依頼するなら一括査定サイトの利用がおすすめです。なかでもニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」は、簡単な入力で多くの不動産会社の査定結果を入手できるので、効率よく査定結果の比較ができます。

査定には次の2種類があります。

• ・机上査定
• ・訪問査定

　

机上査定

机上査定とは、面積や地域などの限られた情報のみで査定する方法です。インターネットを通して査定を受けられる不動産会社も多く、即日から数日で査定結果を得られます。

机上査定ではデータのみで査定し、土地の状態などは考慮されないため実際の売却額とは大きく異なる場合もあるので注意しましょう。大まかにどれくらいで売れるのか知りたい場合や相場を把握したい場合などで机上査定が適しています。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、状態をチェックしたうえで査定する方法です。

土地の状態や形状など個別の事情を考慮して算出するので、より精度の高い査定結果が出ます。訪問査定の場合は、担当者との日程調節が必要になるため、依頼から1～2週間かかる点には注意しましょう。

机上査定でできるだけ多くの不動産会社を比較し、その中から2～3社に絞って訪問査定を受ける流れが一般的です。

3.売却価格の決定

土地を売り出す価格を決めます。売却価格は、査定結果を元に不動産会社と相談しながら決めるとよいでしょう。

基本的には、売却価格は売主が自由に決めてもよいものです。しかし、相場からかけ離れて高値を付けるとなかなか買い手が現れなくなってしまいます。

相場を元に適切な価格を付けることで売却しやすくなるため、相場観を把握するためにも査定が重要になってくるのです。

4.媒介契約

売り出し価格が決まり、仲介を依頼する不動産会社も決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、次の3種類があります。

• ・一般媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・専属専任媒介契約

　

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約できる方法です。また、自分で買主を見つけて直接売却を進めることもできます。自分で直接売却できれば、不動産会社に支払う仲介手数料は不要です。

ただし、一般媒介契約ではレインズへの登録義務や販売活動の報告義務がないため、状況を把握するために自分でこまめに問合せする必要があります。複数の不動産会社と契約できることから、不動産会社側では仲介手数料が期待しにくく営業の優先度が下がってしまう恐れがある点にも注意が必要です。

自分で買い手を見つける見込みがある場合や需要の高い人気の立地といった条件のよい土地を売りたい場合なら、一般媒介契約が適しているでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみと契約する方法です。ただ、売主が自分で買い手を見つけて直接売却することもできます。専任媒介契約では、レインズへの登録や販売活動の報告が不動産会社に義務付けらており、自分で問合せしなくても販売状況を把握できるというメリットがあります。

ただし、1社のみとして契約できないので販売できるかがその会社の力量に大きく左右される点には注意が必要です。とはいえ、専任媒介契約では契約期間が最長3ヵ月までと定められています。契約終了時には契約更新か他社への切り替えも選択できるので、売却までずっと1社に縛られるわけではありません。

専任媒介契約は、不動産会社に積極的に買主を見つけてもらいたい、さらに自分でも買い手を見つける見込みがある人に適しているでしょう。

専任媒介契約については、以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：専任媒介契約とは｜特徴やメリットを知って利用価値を確認！

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約同様に1社のみとしか契約できない方法です。さらに、この契約では売主が自分で買い手を見つけても、不動産会社を介してのみでしか売却できません。

また、専属専任媒介契約では、レインズへの登録と販売活動報告がより短期間で行うことを義務付けています。不動産会社にとっても、確実に仲介手数料が手に入るためもっとも優先度の高い契約といえ、販売に積極的になってもらいやすいというメリットがあるのです。

専属専任媒介契約では、買手を自分で見つけるつもりがなく不動産会社にすべて任せたいという場合に適しているでしょう。

5.販売活動

販売活動は、基本的に不動産会社でサイトへの掲載や広告・問い合わせ対応などを進めてくれます。現地見学も不動産会社が案内してくれるので、立ち会う必要もないでしょう。

ただし、現地見学で印象を少しでも良くするための工夫は、売主がする必要があります。雑草の手入れやごみの片付けなどの見栄えをよくするようにしておくとよいでしょう。

また、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合不動産会社から適宜以下のような販売状況の報告があります。

• ・販売活動の内容
• ・問い合わせや見学の件数や購入希望者の様子

　

6.売買契約

購入希望者が現れたら売却条件を交渉し、合意したのち売買契約が締結されます。売買契約では売主・買主同席の元不動産会社による重要事項説明をうけ、納得できれば契約書への署名・押印となります。

重要事項説明や契約書の内容は契約に関する規定が書かれているので、しっかりと確認したうえで署名・押印するようにしましょう。

契約時には、買主から手付金を受け取ります。手付金は売却額の1割ほどになるのが一般的です。この手付金は解約手付の役割を持ち、買主は手付の放棄・売主は手付金の2倍の額を支払うことで契約の解除ができます。

ただし、手付金で解除できる期間は契約書に記載されているので、手付金解除についても確認しておくようにしましょう。

不動産会社によっては、契約時に仲介手数料に支払いが必要な場合があります。仲介手数料を支払うタイミングとしては、決済時にまとめてか売買契約と決済時で半分ずつとなるケースが多いでしょう。事前に仲介手数料の額と支払うタイミングを確認しておくことが大切です。

7.決済・引き渡し

売買契約から1ヶ月ほどすると、いよいよ決済と引き渡しです。

買主から手付金を差し引いた残りの代金を受け取り、土地の名義人を買主に変更する手続きを行います。

8.確定申告

土地の売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、売却した年の翌年に確定申告して納税することになるので、忘れずに申告するようにしましょう。

譲渡所得税は、利益に対して課税されるため売却で利益が出ていない場合は申告も不要です。また、利益が出ている場合でも控除の特例を適用することで、税負担を大きく軽減することができます。

土地の売却で利用できる特例には、次のようなものがあります。

【確定申告の際に利用できる可能性がある特例】
3000万円特別控除
マイホームの建っていた土地を売却した場合、最大3,000万円を控除できる特例。マイホームの解体から1年以内に売却であれば、土地のみの売却でも適用可能。ただし、適用には細かい要件があるので事前に確認するようにしましょう。

3,000万円特別控除については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事：3,000万円特別控除とは？要件や併用可能な制度について解説！

参照：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

相続空き家の3,000万円特別控除
空き家を相続した場合、更地にして売却することで最大3,000万円の控除が適用できます。この特例では、建物と土地を相続し、相続開始前まで被相続人が一人で居住していたことなどが要件としてあるので、事前に要件を確認するようにしましょう。

参照：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

このように特例を適用することで、譲渡所得税を大幅に軽減できます。特例の適用や確定申告に不安がある場合は、税理士や自治体の相談窓口に相談して進めることをおすすめします。

土地を売る際にかかる費用・税金

土地の売却にはさまざまな費用や税金が発生します。それらの費用は高額になることもあるので、事前にどれくらい掛かるのかを把握しておくことが大切です。

ここでは、売却の際にかかる費用と税金を解説していきます。

土地を売る際にかかる費用

土地を売る際にかかる費用としては、次のようなものがあります。

名称						概要						金額
仲介手数料						不動産会社に支払う 仲介業務の報酬						売却価格×3%＋6万＋消費税
ローンの完済手数料						ローンを完済するための手数料						1～3万円
解体費用（建物がある場合）						解体のための費用						100万円～
測量費用（必要な場合のみ）						測量図を作成する際に必要な費用						30～80万円
司法書士費用						抵当権抹消登記手続き時の費用						3～5万円

　

売買契約が成立した際には、不動産会社への成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は決められており、次の計算方法で求められます。

　

仮に、1,000万円で売却できた場合、36万円＋消費税が上限となるのです。

また、ローンの支払いが残っている場合は、金融機関に完済のための手数料を支払うことになります。同時に、抵当権抹消が必要になってくるので、司法書士を依頼する場合はその費用も発生するでしょう。

家屋が残っている状態や土地の測量図の作成が必要な場合などでは、別途費用が必要になってくるので注意しましょう。

関連記事：不動産売買の仲介手数料はいくら？相場や計算方法をわかりやすく解説

土地を売る際にかかる税金

売却でかかる税金には、次のようなものがあります。

名称						概要						金額
印紙税						売買契約書にかかる税金						2,000円～2万円
登録免許税						抵当権抹消登記の手数料						1,000円
譲渡所得税						売却の利益に対してかかる税金						譲渡所得×税率

　

印紙税は、売買契約書の作成にかかる税金です。契約書に記載する金額に応じた収入印紙を貼付・消印することで納税します。

一般的な土地取引の価格帯での印紙税は、次の通りです。

価格帯						印紙税
100万円超500万円以下						2,000円
500万円超1,000万円以下						1万円
1,000万円超5,000万円以下						2万円

　

また、抵当権を抹消する際には不動産個数×1,000円の登録免許税が必要になります。先述したように、売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課せられるで、確定申告して納税するようにしましょう。

土地を少しでも高く売るには

せっかく土地を売却するなら、少しでも高値で売却したいものですね。ここでは、土地を少しでも高値で売却するためのコツとして、次の3つを紹介します。

• ・売却相場を把握しておく
• ・境界線を確定させておく
• ・複数の会社に査定を依頼する

　

売却相場を把握しておく

適切な値付けのためには、相場を把握しておくことが大切です。相場よりも高値で売却してもなかなか売却できずに、結局値下げせざるを得ない場合もあるでしょう。

相場が分からなければ、買主からの値引き交渉への対応も誤ってしまいかねません。相場をある程度自分で調べておけば、不動産会社の提示する価格の妥当性の判断もつきやすくなります。

反対に、低すぎる会社は現地の情報などに疎い可能性もあるので注意しましょう。ただ、低い査定額は、値下げする際の材料として役立つものではあるので、参考までに覚えておくことをおすすめします。

境界線を確定させておく

土地の境界線が明確でない場合、売却価格が下がる恐れがあります。境界線の曖昧な土地は、建築規則のルールから外れてしまう可能性がありその分価値が落ちてしまいます。

また、売却後に近隣トラブルに発展する可能性もある点も、買い手にとってマイナス要因となりえます。

境界線が確定していない場合は、まず測量手続きを先にして境界線を確定させることが大切です。費用や手間はかかりますが、後々のトラブルを避けるためにも事前に必要なことと割り切って確定を進めるようにしましょう。

複数の会社に査定を依頼する

不動産会社への査定は、できるだけ多く依頼することをおすすめします。最初から1社に絞って査定しても、その査定額が適切かの判断ができません。多くの不動産会社の査定結果があることで、比較や相場の把握がしやすくなるでしょう。

ただし、査定額だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。不動産会社を選ぶ際には、次のような点を意識して選ぶとよいでしょう。

• ・売却実績や取扱不動産
• ・評判や口コミ
• ・サービス
• ・担当者の対応やレスポンスの早さ

　

総合的に比較して不動産会社を選ぶことで、安心して売却を進められるようになります。

複数の不動産会社に査定依頼をするなら、ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」の活用がおすすめです。

土地を売るときの相談先と方法

初めての土地売却やなかなか土地が売れない場合など、誰かに相談したくなることもあるでしょう。土地売却に関する悩みの相談先を把握しておくことで、不安を解消して土地売却をすすめやすくなります。

土地売却の悩みは、基本的には不動産会社にすることをおすすめします。不動産会社であれば、売却について全般的にサポートしてくれ、また適切な対応や相談先の提案もしてもらえるでしょう。

また、悩みに応じて他にも次のような相談先があります。

• ・税理士：売却において発生する税金に関する相談
• ・税務署：確定申告や税金に関する相談
• ・司法書士：登記についての相談
• ・法務局：登記についての相談
• ・土地家屋調査士：測量や境界線画定についての相談
• ・弁護士：隣人トラブルや法律トラブルが発生した場合の相談
• ・金融機関：ローン完済に関する相談

　

また、土地を売却する方法についても理解して適切な方法を選択することが大切です。土地を売却する方法としては、次の2つがあります。

• ・仲介による売却
• ・買取による売却

　

仲介による売却

仲介とは、不動産会社に間に入ってもらう売却方法です。不動産会社が買主を見つけて売却する、一般的な販売方法と言えるでしょう。

仲介の売却の場合、市場価格での売却が可能となり高値での売却も期待できます。ただし、売買契約が成立すると不動産会社への仲介手数料が必要です。

また、売却までに半年ほどかかり、買主が見つからなければ1年以上かかることも珍しくありません。

買取による売却

買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。仲介では不動産会社は間に入るだけであり、買主はあくまで第三者となります。

一方、買取の場合は「買主＝不動産会社」となるのです。不動産会社が買主なので、仲介手数料は発生しません。不動産会社との条件に合意さえすればすぐに売却できるので、1週間ほどで売却できる場合もあります。

ただし、買取での売却は仲介よりも売却価格が低いのが一般的です。不動産会社は買い取った土地を再販することが目的のため、再販で利益を出せるような価格での買取となるため市場価格よりも低い価格になってしまいます。

また、すべての土地が買い取り対象というわけではなく、土地によっては買取ってもらえない場合もあるので注意しましょう。

まとめ

土地を売る流れやかかる費用・高く売るコツについてお伝えしました。

土地売却は流れを抑えて、信頼できる不動産会社に依頼することでスムーズに売却を進められるものです。高く売るためのコツを抑えつつ、一括査定サイトを利用して信頼して高く売ってくれる不動産会社をえらぶと売却が成功しやすくなるでしょう。

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