土地の権利書とは？なくしたらどうなる？悪用されないための対策も解説

本記事では、不動産売買などで必要となる「土地の権利書」について詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただき、不動産売却に役立ててください。

• 土地の権利書とは
• 土地の権利書の役割
• 土地の権利書をなくしたらどうなる？
• 土地の権利書をなくしたときの対処方法
• 土地の権利書を悪用されないための対策
• 土地の権利書を紛失した際の相談先
• 土地権利書に関するよくある質問
• まとめ

土地の権利書とは

土地の権利書とは、その土地の所有権を取得したときに発行される書類であり、正式名称は「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」と呼ばれています。不動産の売却や抵当権設定を行う場合などに必要となる書類であり、登記を済ませた人に対し、法務局から交付される書類です。

「登記済権利書」は、2004年まで交付されていた書類であり、現在は発行されていませんが、その代わりに「登記識別情報」と呼ばれる12桁の英数字で構成されたパスワードのようなものが発行、交付されています。

「登記識別情報」は、「登記識別情報通知書」という書類に、住所や不動産番号、登記名義人などと共に記載され、登記識別情報は開封しないと見ることができないようシールなどで隠されているのが通常です。

不動産の売買や登記手続きを行う場合以外に使用する機会はありませんが、不動産の所有者であることを証明する大切な書類ですので、取得後は大切に保管しておきましょう。

土地の権利書と登記簿の違い

「土地の権利書」とよく混同されやすいのが、「登記簿」ではないでしょうか。

見た目も似ているため間違えやすいですが、「土地の権利書」はその土地の所有権移転の完了を証明する書類として、その土地の所有者に対して発行・交付される書類です。一方、「登記簿」は、その不動産がどこにあり、誰の所有であるか、どのように利用されているかなどの不動産登記情報が記されている書類となっています。

登記簿は、法務局やインターネット上で手数料を支払うことで誰でも閲覧可能な書類ですが、土地の権利書はその所有者だけに交付される書類であり、誰でも閲覧できるものではない点は大きな違いといえるでしょう。

土地の権利書の役割

土地の権利書には、どういった役割があるのでしょうか。

ここでは、土地の権利書の持つ役割についてご紹介していきますので、それぞれ見ていきましょう。

不動産を売却するとき

土地の権利書は、不動産を売却する場合に必要となる書類です。不動産の売却とは、その不動産を所有する権利を売却し、購入した方に所有権を移動する取引のこと。その手続きを行う際に、不動産の法的な所有者を証明するために必要になる書類が土地の権利書なのです。

なお、土地の権利書がない場合でも、事前通知制度を利用したり、公証人による本人確認の実施や司法書士などによる本人確認情報制度を利用したりすることで売却できるので、覚えておくと良いでしょう。

住宅ローンを借り換えるとき

住宅ローンの借り換えを行う際にも、土地の権利書が必要です。

現時点で契約している住宅ローンよりも、他の金融機関などが提供する住宅ローンの方が金利や条件が良い場合、より良い条件の住宅ローンへ借り換えるケースが考えられます。この際、債務者である金融機関が担保となる土地・建物に対して抵当権を設定しなくてはなりません。この抵当権設定の登記手続きに、土地や建物の権利書が必要になるのです。

なお、権利書がない場合には、事前通知制度の利用、資格代理人による本人確認情報制度、公証人による本人確認の実施により、登記手続きは可能です。ただし、余計な手間やコストがかかる点は注意しておきましょう。

土地の相続を行うとき

土地の相続を行う場合にも、権利書が必要となるケースが考えられるでしょう。

土地の所有者が亡くなった場合、権利書の効力は失われるとされています。したがって、相続手続きが完了すれば、新たな所有者に対して、新しい権利書が発行されるため、基本的には相続手続きに権利書は必要ないといえるでしょう。

しかし、所有者が亡くなった場合でも権利書が有効なケースや、元所有者の住民票の期限が切れているケースなど、権利書が必要になる場合も考えられます。そのため、相続を行う場合にも、権利書があるかどうかは念のため確認し得おくと良いでしょう。

なお、権利書がない場合でも、事前通知制度の利用や公証人による本人確認の実施、資格代理人による本人確認情報制度を利用すれば手続きは可能です。

土地の権利書をなくしたらどうなる？

土地の権利書は、頻繁に使用する書類ではないため、いざ不動産の売却などで必要になった際にどこに保管したかが分からないといったケースも少なくありません。

では、万が一、土地の権利証をなくした場合にはどうなるのでしょうか。

結論から述べると、土地の権利書を紛失してしまった場合、再発行はできません。とはいえ、紛失したからといって所有権まで失われるわけではなく、あくまでも、書類を紛失したという状態です。

したがって、紛失することのないよう大切に保管しておくのが重要です。

土地の権利書をなくしたときの対処方法

土地の権利書をなくしてしまった場合には、どのような対処法があるのでしょうか。

ここでは、土地の権利書をなくしたときの対処方法についてご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

資格者代理人による本人確認証明情報制度を利用する

司法書士や弁護士、土地家屋調査士といった資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度を利用すれば、土地の権利書がない状態であっても売却手続きが可能です。

具体的な制度内容としては、司法書士などが本人と面談し、運転免許証などの身分証明書や必要書類の提供、ヒアリング情報から本人確認情報を作成する制度となっています。

司法書士などの資格者に依頼する方法であり、スピーディーに手続きできるのが特徴であり、最もオーソドックスな方法といえるでしょう。ただし、他の対処法と比べて、コストが高くなりやすい傾向にある点は注意が必要です。

依頼を行う場合、金額は司法書士によって異なりますが、5～10万円程度が相場となっています。

事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、法務局に事情を説明し、事前通知書の送付を受けて手続きする制度です。

手続き手順としては、以下の通りです。

• 1.権利書を掲示できない理由を記載のうえ、登記申請を行う
• 2.法務局より登記名義人に対し、事前通知書を送付
• 3.事前通知書を受け取ってから2週間以内に登記内容が正しい旨を申し出る
• 4.法務局が返済された書類を受理し、完了。

　

返信期限までに法務局へ返送しないと、登記を却下される可能性がある点は注意が必要ですが、事前通知制度は費用がかからない点はメリットといえるでしょう。

また、売主側に悪意がある場合、購入代金を受け取り、わざと事前通知を返送しないケースも想定されるため、他人間での売買や離婚に伴う財産分与などにはあまり用いられない方法といえます。

公証人による本人確認制度を利用する

公証人による本人確認制度とは、公証人による登記申請の書類に認証を受けて本人確認を行う制度のことです。

公証人が立ち会うことで公的に所有者本人であることを認められるシステムであり、資格代理人による本人確認情報提供の制度と比べて、コストがかからない点が特徴といえるでしょう。

資格代理人による本人確認情報制度と比べて、公証人による本人確認制度に必要なコストは3,500円と安く、本人確認手続きをなるべく抑えたい方におすすめです。

土地の権利書を悪用されないための対策

土地の権利書を紛失した場合、悪用されないかどうか心配になるのではないでしょうか。土地の権利書を紛失したからといって、悪用される可能性は極めて低いといえます。

権利書があるからといって不動産の名義が変更できるわけではありません。また、登記申請を行うには、本人確認が必須となっているため、特段の心配は要らないでしょう。

とはいえ、土地の権利書を紛失し、悪用されてしまうのではないかといった不安を抱えたまま過ごすのは、あまり気持ちのいいものとはいえません。

ここでは、土地の権利書を悪用されないための対策として2つの方法をご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

不正登記防止の申出

不正登記防止の申出は、土地の権利書の悪用を防げると対策として挙げられます。不正登記防止の申し出とは、法務局に申請し、所有不動産に不正な登記があった場合に、申請者に通知してもらえる制度のことです。

申し出さえしておけば、第三者が自分の所有物件に対して新たな登記申請を行う場合に、法務局から通知がくるため、不正な登記申請があったかを察知でき、登記抹消の手続きが可能です。

権利書が悪用されないためにも権利書を紛失した際には、できるだけ早く申し出を行い、悪用防止措置を取るようにしましょう。

登記識別情報の失効申出

登記識別情報の失効申出とは、現在の登記識別情報の効力を失効できる制度のことです。申し出をしておけば、権利書を盗んだ人が新たに登記しようとしても登記できないため、悪用を防止できます。

登記識別情報の失効となるため、登記識別情報は永久に使用できなくなります。そのため、悪用の心配が要らない手続きとなるため、権利書紛失時に備えて覚えておくと良いでしょう。

土地の権利書を紛失した際の相談先

土地の権利書を紛失した場合、どこに相談するのが良いでしょうか。

土地の権利書を紛失してしまった場合、公証役場に相談すると良いでしょう。公証役場とは、遺言、各種契約、定款や私署証書の認証、確定日付の付与といった職務を行う公の事務所です。

各地方に点在しており、権利書に関する相談も無料で受け付けしています。紛失時の対処法や手続きについて教えてもらえるので安心できるでしょう。

土地権利書に関するよくある質問

ここからは、土地の権利書に関してよくある質問についてご紹介していきます。

Q.土地の権利書の再発行はできる？

土地の権利書は、登記済権利証及び登記識別情報のいずれも再発行はできません。紛失した場合や盗難、焼失した場合などいかなる場合においても再発行はできない点は理解しておきましょう。

なお、紛失したからといって土地の所有権自体を失うわけでありません。

土地の権利書を用意できない場合であっても、以下の方法で可能ですので、覚えておくと良いでしょう。

• ・事前通知制度
• ・司法書士などの資格代理人による本人確認情報制度
• ・公証人による本人確認の実施

　

Q.土地の権利書を登記識別情報に変更できる？

権利書を登記識別情報に変更することはできません。

登記識別情報は、登記識別情報の運用開始以降に不動産の権利などを取得、登記された方にのみ発行される書類です。土地の権利書（＝登記済権利証）でも登記手続き自体には問題なく使用できるので、問題ありません。

また、権利書や登記識別情報は再発行もできないため、注意しておきましょう。

Q.土地の権利書に代わるものはある？

土地の権利書の代わりになるものが、登記識別情報です。

登記識別情報とは、従来の登記済権利証、いわゆる土地の権利書に代わる書類として、2004年の法改正以降に発行・交付されている書類です。使用頻度の低い書類ですが、不動産の売却や住宅ローンなどでの抵当権設定などの手続き時に必要となります。

なお、再発行不可の書類のため、紛失することのないよう大切に保管しておきましょう。

Q.土地の権利書を紛失しても土地売却はできる？

土地の権利書を紛失した場合でも土地売却は可能です。

権利書がない場合には、以下の3つの方法によって登記申請手続きができます。

• ・事前通知制度を利用する
• ・司法書士などの資格代理人による本人確認情報制度の利用
• ・公証人による本人確認の実施

　

上記3つのいずれかの手段で本人確認を行い、登記申請手続きを行えば、土地の権利書がなくても売却できるため、覚えておきましょう。

まとめ

本記事では、土地の権利書について詳しくご紹介してきました。

不動産の売却を行う場合などに必要となる権利書ですが、頻繁に使う書類ではないため、紛失しているケースも少なくありません。しかし、たとえ土地の権利書がない場合でも、適切な対処方法を行うことでスムーズに手続き可能です。ぜひ本記事でご紹介した内容を理解し、不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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