探すとき注意したい！賃貸物件で仲介手数料に無料や半額の違いがあるのはなぜ？その仕組みを解説

仲介手数料はどうして必要なのか？

仲介手数料が必要なのは、不動産会社などが大家さんと入居者とを引き合わせる仲人役を果たしてくれるからです。入居者からすれば、「良い物件を紹介してくれてありがとう」という気持ちを伝える謝礼の意味になります。

一方、大家さんの側からも、「入居者を紹介してくれて、手続きを代行してくれてありがとう」という気持ちとして、不動産会社へ仲介手数料が支払われることがあります。不動産会社は、大家と入居者、一方あるいは双方からの仲介手数料を得て営業しているのです。

仲介手数料のルール

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。上限額は家賃1ヶ月分の1.08倍（消費税込）までです。さらに原則として、仲介手数料は大家と入居者とで折半し、「依頼者の承諾がある場合は」一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができるとされています。

つまり不動産会社などが受け取ることのできる仲介手数料は、大家側と入居者側がどのような負担配分になったとしても、合計で家賃の1ヶ月分以内なのです。

……あれ、今まで普通に1ヶ月分払っていたけど？という人は多い

引っ越しを繰り返してきた人であれば、初期費用は仲介手数料を1か月分払うもの、と思っていませんか。しかし、そうなると大家側は仲介手数料を支払わないということになります。もし大家側もいくばくかを支払えば、不動産会社は1ヶ月分を超える仲介手数料を受け取ることになり、宅建法違反になってしまいます。

原則として、仲介手数料は大家側と入居者側とが半分ずつ支払うことになっており、もしも入居者側が1ヶ月分を負担するのであれば事前の承諾が必要です。しかしこれまでは、承諾をあったものとみなし、入居者側が全額を負担することが慣例となっていました。
ただ、最近では、空き部屋が多いエリアではとくに、その常識が少しずつ変わってきています。

物件によって仲介手数料が無料や半額などの違いがあるのはなぜ？

昨今では、「仲介手数料半額」や「仲介手数料無料」の物件がチラホラみられるようになってきました。「半額」の場合は大家さんが残りの半額を負担し、「無料」の場合は大家さんが全額を負担していると考えられます。いずれも、部屋が長く空くよりは良いという判断の結果です。

初期費用の面でみるなら、ほかに敷金や礼金を引き下げて初期費用の安さをアピールしている物件も目立つようになりました。敷金2ヶ月分、礼金2ヶ月分が当たり前だった一昔前と比べて、賃貸物件が格段に借りやすくなったといえるでしょう。ただ、敷金を入れないなら、退去時の原状回復費用はその際に入居者が負担しなければならないので、注意してください。

大家さんと直接交渉できれば仲介手数料は必要ない

仲介手数料は、大家さんと入居者とを引き合わせたことへのお礼のようなものです。つまり、大家さんと直接交渉することができ、不動産会社を通さず契約書を取り交わせば、仲介手数料は必要ありません。

大家さんと直接交渉できる物件とは、物件情報の取引形態に「貸主物件」とある物件です。「貸主物件」とは、不動産会社自体が大家である物件のことで、仲介者がいないため、もちろん仲介手数料を支払う必要はありません。

また、大家さんから代理権を得た不動産会社が入居者を探す「代理」の物件も、仲介手数料無料のところがほとんどでしょう。ただ、代理物件はあまり数が出ていないので、その点は留意してお部屋探しをしたほうが無難です。

おわりに

賃貸の初期費用を抑えるためには、仲介手数料のほかに敷金や礼金の金額も把握して、トータルでいくらかかるのかを計算する必要があります。引っ越し代金なども忘れずに費用に入れながら、お得に引っ越しできる物件を探しましょう。

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監修：

畑中　学（はたなか　おさむ）

Profile
不動産コンサルタント・武蔵野不動産相談室株式会社　代表 1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。 「不動産の基本を学ぶ（かんき出版）」「不動産の落とし穴にハマるな（同）」「マンション・戸建　中古の選び方（日経ビジネス）」「お金持ち入門（実業之日本社　不動産編）」など著書は多数。