アパート経営は儲からない？アパート経営の経験者から学ぶメリットとリスク｜ニフティ不動産

アパート経営は安定して収入を得られるため、効率よく資産を増やす方法として注目されています。
しかし「儲からないのでは」や「失敗したらどうしよう」と不安に感じ、一歩を踏み出せない方もいるでしょう

今回はアパート経営のメリットやリスク、必要となる費用について解説します。
失敗しないためのポイントもまとめているので、ぜひ最後までご覧ください。

アパート経営の体験談もご紹介します！不動産投資に興味がある方は、ぜひチェックしてみてくださいね！

アパート経営とは
アパート経営のメリット
アパート経営のリスク
アパート経営が向いている人
アパート経営に必要な費用
アパート経営の収入
アパート経営で失敗しないためのポイント
アパート経営の体験談
アパート経営を始める前にリスクを知っておこう

アパート経営とは

アパート経営とは、所有するアパートを第三者に賃貸し、入居者から家賃をもらう不動産事業です。
具体的に、アパート経営には以下のようなケースがありますよ。

・所有している土地にアパートを建設する
・新しく土地を購入してアパートを建てる
・新築アパートを購入する
・中古アパートを購入する

アパート経営では家賃の回収や入居者募集など、さまざまな管理業務が発生します。
管理方法は「自分で管理をする」または「管理業者に委託する」の2パターンです。

株式投資との違い

「何か投資を始めたい」という理由でアパート経営に興味を持っている方は、株式投資との違いも気になるのではないでしょうか。
「価格変動が安定しているか」と「管理に手間がかかるか」の2点が、不動産投資と株式投資の違いです。

株式投資では株価が急に下落したり大幅に上昇したりしますが、不動産投資における土地価格の変動は緩やかな傾向にあります。
「株価が暴落して損をしてしまった……」という事態を避けるため、株式投資では株価の動きをこまめにチェックしなければいけません。

株式投資で発生する主な業務は、株価や市場のチェックです。
一方、不動産投資の業務は物件のメンテナンスや入居者からの問い合わせ対応、契約更新など。
不動産投資は、株式投資と比べて、現場の対応業務が多いのが特徴です。

マンション経営との違い

マンション経営とアパート経営の違いはなんでしょうか。
マンションとアパートの違いは明確に定義するのは難しいですが、ここではマンションは大規模で鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物、アパートは小規模で耐用年数が比較的短い建物という区分けで見てみましょう。

参考：アパートとマンションの違いは何？定義・法律・どっちがいいか徹底比較

アパート経営とマンション経営には違い、1点目は、アパート経営のほうが規模が小さいため、限られた資金でも投資をスタートできるでしょう。
また、戸数が少ないアパートでは空室が生じる可能性が低いですよ。

さらに、鉄骨や鉄筋コンクリート造で建てられることが多いマンションは、耐用年数が長いです。
耐用年数が長いほどローンの借入期間を伸ばせるので、返済の負担が軽くなります。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットをご紹介します。

・安定した収入を得られる
・節税対策になる

それぞれ以下で、詳しく解説しましょう。

安定した収入を得られる

アパート経営は、入居者からの家賃で長期的な収入を得られます。
そのため、「年金だけでは不安なのでリタイア後の収入源を作りたい」という方にも人気です。

マンションの1室を購入して賃貸とする「ワンルームマンション経営」の場合、その部屋が空室になると収入を得られません。
すべての部屋が空室にならない限り、家賃収入がゼロにならない点が、アパート経営のメリットといえるでしょう。

節税対策になる

軽減制度を適用することで節税対策となる点も、アパート経営のポイントです。
所得税や住民税、相続税、固定資産税などの税金にかかる負担を軽減できます。

たとえば相続税に関しては、現金よりも土地・建物を相続するほうが2〜3割ほど税金をおさえられます。

相続税の節税効果
1億円を相続する場合
現金で相続……1億円が課税対象となる
アパートで相続……7,000～8,000万円が課税対象となる

アパート経営のリスク

アパート経営のリスクを5つピックアップします。

・空室が発生する可能性
・老朽化にともない修繕費が発生する
・物件価値が下がるようなトラブルや事故の発生することも
・物件価格・賃料が下落するケースがある
・物件購入後に金利が上昇することも

リスクを把握したうえで、アパートを経営するかを検討してみてください。

空室が発生する可能性がある

アパート経営の収入の大部分は「家賃収入」です。
空室が長引くほど、予想していた収入を受け取れない事態に。

オーナーが空室の管理をする必要があるので、管理コストもかかります。
資金に余裕がないと、ローンの返済が困難な状況に陥るので注意しましょう。

空き家を発生させないためには、適切なターゲット設定が重要です。
ターゲット設定については「アパート経営で失敗しないためのポイント」で詳しく解説します。

老朽化にともない修繕費が発生する

年数が経つほど建物は老朽化するので、修繕費が発生します。
修繕する箇所や範囲によって金額は異なりますが、数十万円〜数百万円が必要です。

周期ごとに、修繕内容の目安を表にまとめました。

周期	修繕内容
5年ごと	・ベランダや階段、廊下の塗装・排水管の高圧洗浄
10年ごと	・室内設備の修理・屋根や外壁の塗装・給湯器の修理や交換
20年ごと	・外構の修繕・給排水管の高圧洗浄や交換

収益をシミュレーションする段階で、修繕費を考慮しておくことが大切ですね。
毎月の家賃収入から修繕費を積み立てておくなど、長期的な視点にもとづいて計画を立てましょう。

物件価値が下がるようなトラブルや事故などが発生することも

アパートを経営していると、思わぬタイミングでトラブルが発生することがあります。
住民同士のトラブルで入居者が出て行ったり、入居者の死亡によって事故物件となったり。

事故物件とは、心理的に嫌悪感を抱く不動産のことです。
自殺や殺人はもちろん、自然死でも長期間放置されていた場合は事故物件に該当します。

所有しているアパートが事故物件になると、入居希望者が見つかりにくいです。
「家賃を下げる」や「初期費用を下げる」といった対応が必要となり、予想よりも収入が減少してしまいます。
そのほか、入居者が家賃を滞納する可能性もありますよ。

物件価格・賃料が下落するケースがある

先ほど述べた「入居者のトラブル」や「事故物件」以外に、物件価格や賃料が下落するケースもあります。
物件周辺にあるスーパーやコンビニがつぶれると立地条件が悪くなるので、賃料を下げなければいけません。

近くに新しいアパート・マンションが建設されてその物件の家賃が安ければ、今までの家賃設定では入居希望者を集めるのが難しくなるでしょう。周囲の状況によって、賃料収入が上下するリスクは把握しておく必要があるでしょう。

物件購入後に金利が上昇することも

アパートの経営にかかるすべての費用を、自己資金でまかなうことは困難なため、ほとんどの方がローンを組みます。
ローンの種類は、一定の返済額を支払う「固定金利」と、経済状況によって金利が変動する「変動金利」の大きく分けて2つです。

変動金利で借入をすると、金利上昇によってローン返済額が増えることがある点が、アパート経営のリスクのひとつ。
「自己資金の比率を上げる」または「固定金利で借入する」などが、金利上昇リスクの対策として挙げられるでしょう。

アパート経営が向いている人

アパート経営が向いている人は、以下の通りです。

・安定的に収入を得たい人
・老後の資金が心配な人
・節税したい人
・長期的な視点で計画を立てられる人
・利便性のよい場所に土地を持っている人

賃料が主な収入となるので「長期的に安定した収入がほしい」や「こまかく計画を立てるのが得意」といった方に向いています。
土地の購入から始める方よりも、すでに土地を所有している方のほうが、スムーズに経営を開始できるでしょう。

アパート経営に必要な費用

「アパート経営に興味があるけれど、どれくらいのコストがかかるのか分からない……」とお悩みの方もいるのでは。
ここからは、アパート経営に必要な費用を解説します。

初期費用と維持費用、自己資金の目安をそれぞれ見ていきましょう。

初期費用について

アパート経営にかかる初期費用を、以下にまとめました。

費用	目安
アパートの取得費用	50～120万円
登記費用	30～50万円
不動産取得税	固定資産税評価額×税率（3%）
印紙税	1,000～6万円
各種保険料（火災保険・地震保険）	30～50万円
アパートローン手数料	借入額の2%程度

上記に加えて、次のような外注費が発生する可能性があります。

・税理士や弁護士への相談料
・管理会社への業務委託費
・不動産仲介会社への仲介手数料

最初に必要な費用を把握したうえで、アパート経営を検討しましょう。

維持費用について

アパート経営には初期費用だけでなく、維持費用もかかる点を忘れてはいけません。
維持費用の目安は、以下の通りです。

費用	発生するタイミング	目安
維持管理費	毎月	家賃の10%程度
ローン返済	毎月	ローンの組み方によって異なる
損害保険料	1～5年ごと	1～10万円
修繕費	建物の劣化に応じて	1～100万円
リフォーム費	建物の劣化に応じて	10～300万円
仲介手数料	入居者が決まったとき	家賃の半月分

損害保険料はまとめて支払うほうが費用をおさえられるので、契約期間を長く設定するとよいでしょう。
維持費用のなかでも、まとまった金額が必要となるのは修繕費とリフォーム費。
修繕が必要になってから焦らないように、毎月の積み立てが大切です。

自己資金の目安

アパート経営を開始するために必要な自己資金は、主にローンの頭金です。
金額としては、建築費総額の10〜30％を目安にするとよいでしょう。

自己資金額を増やすほど毎月の返済額が減り、金利上昇のリスクも回避できます。

アパート経営の収入

国税庁の令和3年分申告所得税標本調査によると、アパート経営の平均年収は約543万円です。
年度ごとの平均年収額は、以下の通りです。

年度	平均年収額
平成28年	約512万
令和元年	約520万
令和2年	約540万
令和3年	約543万

※不動産所得者の数値を参考にしています

これらの推移から分かるように、アパート経営の収入は増加傾向にあります。

アパート経営で失敗しないためのポイント

アパート経営で失敗しないためのポイントを2つご紹介します。

・ターゲットを決める
・収益計画を立てる

失敗してから後悔しないために、ぜひチェックしてください。

ターゲットを決める

家賃が主な収入となるアパート経営では「空室を作らない」ことがポイントです。
空室を作らないためには、適切なターゲット設定が欠かせません。

以下のような手順で、ターゲットを決めましょう。

・競合物件を調査して地域の需要を把握する
・ターゲットを定める
・ターゲットのニーズを知る
・ニーズに合わせて物件を建築・購入する

たとえば、土地の周辺にオフィスビルが集中しているならば、社会人をターゲットにします。20代か30代かによって需要は異なりますが、一般的にコンパクトなワンルームが好まれますね。

土地周辺に小学校・中学校が多いときは、ファミリー層が住めるように2LDK以上の広さにするとよいでしょう。
間取りだけでなく「キッチンや収納のスペースを広くする」といった設備面もこだわると、競合物件と差別化できます。

収支計画を立てる

収支計画とは、事業による収入と支出を予測すること。

収入と支出の金額・タイミングを、正確に把握することが目的です。
金融機関で借入を受ける際にも、収支計画書は使用されます。

収支計画を立てるためには、以下の項目の数値が必要です。

・自己資金額
・借入額
・借入金の利息
・借入金の返済計画
・アパート経営にかかる初期費用
・アパート経営にかかる維持費用
・アパート経営で得る収入

上記の数値を用いながら「初期費用を何年で回収できるのか」や「空室率が10％の場合は年間の収益額はいくらか」などを考えていきます。
ひとつひとつの項目を明らかにすると「もう少し自己資金額を増やさないといけない」といった課題が判明しますよ。

予想よりも早く修繕が必要となったり空室が多かったり、すべてがシミュレーション通りになるとは限りません。
想定外の費用が発生する可能性を考慮して、余裕を持った収支計画を立てましょう。

アパート経営の体験談

最後にアパート経営に関する体験談をご紹介するので、参考にしてみてください。

実際の体験談はこちらです。

会社を退職したあとの老後資金を蓄えるため、アパート経営を始めました。
入居者の出入りは多少発生するものの、ワンルームマンション経営とは異なり、利益がゼロにならない点が魅力です。
ただ、今後老朽化が進むにあたり、入居者数が減らないか心配ですね。
10年に一度ほどは外壁補修が発生しますが、その資金がかなり高くて困っています。
シミュレーションの時点で年ごとに入居者の割合を減らしていき、老朽化に伴う修繕費も高く見積もっていたので、得られる収入は当初の予定と相違ありません。
物件を購入するときは、実際に足を運んで周辺の地理環境を理解することがポイントだと思います。
ヨシさん・会社員・福岡県・40代・男性

退去してから入居までの期間が予想よりも短く、順調に収入を得られています。
今のところ、アパート経営による収入は予想よりも多いです。
保守やリノベーションは会社によって提示金額がまったく異なるので、見積もりをとってしっかりと会社を選ばないといけません。
経験者の話を聞き、事前にある程度勉強してからアパート経営を始めるのがおすすめです。
もこ・会社員・広島県・30代・女性

アパート経営を始めたのは、祖父母が亡くなり相続税対策をしたかったからです。
不動産投資を始める前に、税金や不動産、相続の知識をもっと深めておけばよかったと感じています。
「部屋を借りる人が設備を壊す」といった予想外のことが発生し、収入は思ったよりも少ない状態ですね。
ちっびー・会社員・東京都・20代・男性

将来のために資産運用をしようと思ったのが、アパート経営を開始したきっかけです。
取得した翌年に不動産取得税がかかることを知らず、あまり貯金をしていませんでした。
不動産取得税を支払うためのお金を借りたことが反省点です。
空室を出さないための方法を考えるのは、少し面倒に感じます。
もともとは賃貸にしていた部屋を、いくつか事業用として貸し出せたので、予想よりも収益が多くなりましたよ。
あまっく・公務員・沖縄県・30代・男性