借地権のメリット・デメリットは？相続や売買まで解説！不動産契約を確認しよう

借地権とはどういったものでしょうか？ここでは、借地権がどんなものか、メリット・デメリットや、契約期間、相続や売買はどうなるかについて紹介します。

• 「借地権」とは？
• 借地権付き物件のメリットとデメリット
• 借地権の借地の返還について
• 借地権の相続や売買
• 借地権の売買について
• 借地権について正しく知ろう

「借地権」とは？

借地権といっても、不動産広告を見る限りでは、「物件が安くなる」くらいしか分かりません。借地権とは、具体的にどんな権利なのでしょうか？

借地権とはどんな権利？

借地権とは自分の建物を建てるため、他の人の土地を借りる権利を指します。
不動産の一戸建て住宅の広告には、土地について「所有権」あるいは「借地権」の記載があります。
その時の所有権は「土地と建物全部の所有」となり、借地権は「土地は借り物で、建物は自分の物」といったイメージとなります。借地権付きの土地には土地を所有する地主がいて、地主に地代を支払うことで借りることとなるのです。

権利	土地	建物
所有権	所有	所有
借地権	借り物	所有

この時、ポイントとなるのは、借地権は「建物の所有を目的とした土地」であることです。ですから、例えば駐車場の様に建物の無い状態で貸す場合には、基本的には借地権が発生しません。
借地権には「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、それぞれ法律で権利の内容が決まっています。借地権付きの不動産を購入する場合は、この種類の違いで権利の範囲も決まって来るので、しっかりとした確認が必要になります。

旧法借地権

今の借地権は平成4年に成立した「借地借家法」によるものですが、借地借家法以前は「借地法」という古い法律がありました。「旧法借地権」とは「借地法」ベースの借地権になります。
旧法借地権の特徴は、借地契約を更新すれば、基本的には半永久的に土地を借り続けることが出来る点です。昔は土地の価格も安く、土地は貸していた方が賃料も入るからメリットがある、との考え方が主流だったからです。
なお、旧法借地権では、存続期間を決めていない場合、老朽化が進み過ぎて建物に住めなくなる段階で権利が消えます。

普通借地権

普通借地権は契約更新を前提としている借地権です。
契約期間終了時に契約の更新がありますが、地主には更新の申請を断ることができません。地主が断る際には正当な理由が必要となります。

定期借地権

普通借地権と同様に、借地借家法により制定されている借地権です。普通借地権と違うところは、契約の更新が無い点です。契約期間が満了したら、建物を取り壊し、更地にして返すこととなります。

借地契約の期間について

借地契約は権利の種類によって契約期間が異なります。
旧法借地権の存続期間は建物の構造によって異なります。例えば、石造りの様な堅固な建物であれば、契約期間が30年以上、木造の様に堅固でない建物については20年以上となります。（この時、契約上で期間を定めていない場合、堅固な建物で60年、堅固でない建物で30年となります。）

借地借家法の普通借地権は最初の契約期間は30年以上とされています。更新の際には、1回目の更新が20年、2回目の更新が10年となります。また、普通借地権の場合は、旧法借地権の様な、建物の構造による契約期間の区別がありません。
定期借地は、契約期間は50年以上。契約の更新はありません。契約期間が終わった段階で、更地に戻して返すことになります。

		建物の堅固さ	期間の定め	設定時の存続期間	更新後の存続期間
					初回	２回目以降
借地権（旧法）	旧法上の借地権	堅固	する場合	30年以上	30年以上	30年以上
		堅固	しない場合	60年	30年	30年
		非堅固	する場合	20年以上	20年以上	20年以上
		非堅固	しない場合	30年	20年	20年
借地借家法（新法）	普通借地権	ー	する場合	30年以上	20年以上	10年以上
		ー	しない場合	30年	20年	10年
	定期借地権（一般定期借地権）	ー	必須	50年以上	更新なし。期間満了後は建物解体し、土地を明け渡し

借地権付き物件のメリットとデメリット

ここで借地権付き不動産のメリットとデメリットについて紹介します。

借地権付き物件のメリット

借地権付きの物件の最大のメリットは、安価であるという点です。土地に関わるコストが削減され、結果、不動産の購入価格が安くなります。特に東京都内などの地価の高い場所では、住宅を買う時にコストを抑えることができるのは、大きなメリットになります。
また、税金に関してもメリットがあります。土地を所有すると固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますが、借地の場合は所有している訳では無いので、固定資産税や都市計画税は地主が納めることになり、購入者は課税されません。

借地権付き物件のデメリット

ここでは、３つのデメリットを紹介します。

デメリット１：地代を地主に払わないといけない
借地権付き物件のデメリットは、地代を地主に支払わなければならない点です。
住宅購入資金の安くなった分や税金の免除の部分をトータルすれば、それでも借地権付きの方が経済的メリットは大きい場合もあります。しかし、心理的な面として地代の支払いに抵抗を感じる人も、やはり多いです。

デメリット２：銀行の融資（住宅ローン等）を受けにくくなる可能性あり
銀行の融資を受けにくくなる場合があります。借地権は土地の所有権では無いので、担保価値が落ちてしまい、銀行が融資を渋ることに繋がり得るのです。借地権や定期借地権付の分譲物件を新築購入するときは、比較的簡単に住宅ローンを受ける事が出来ますが、中古で購入する場合は、審査が厳しい場合や融資額に制限が出る場合もあるので購入前に確認が必要です。
住宅ローンの事前確認はこちらでも可能です。

デメリット３：売却・譲渡・増改築の際、地主の許可が必要になることも
借地権の場合、上に立っている建物で増改築・リフォームなど工事をする場合、地主の許可が必要になることが多いです。また、売却や譲渡などの場合にも地主の許可が必要になります。

貸主に伝えずに、子供名義で建物を新築したり、共同名義の二世帯住宅を建てたりすると、トラブルにつながることがあるので、注意しましょう。

さらに、増改築や名義変更等にともない、各種手数料が発生することもあるので、覚えておくとよいでしょう。

借地権の借地の返還について

借地権付きの物件は、契約期間が終わったら、土地を地主に返還することとなります。では、返還はどの様にされるのでしょうか？

無償で返還する場合、有償で返還する場合

借地権は地主に返還することが出来ます。これは無償で行われる場合と有償で行われる場合があります。
無償の返還は、その名の通り、タダで地主に返還するものです。ただし、これには「もったいない」との判断もあります。と言うのも、借地権は土地の3割～9割の価値が見込めるからです。
有償での変換は、地主から代金を支払ってもらう方法です。言い値がそのまま通るとは限りませんが、費用を支払ってもらうことが出来る場合があります。

借地の返還は原則として原状回復をする

借地を地主に返す時は、原則的に原状回復義務が発生するため、更地に戻して返さなければなりません。一般的な契約書であれば、原状回復についての記述があるはずです。
ただ、実際問題としては、次項で説明する建物買取請求権があるため、原状回復の条項はあまり意味を成していないのが現実です。

地主に建物を買ってもらうことも出来る（建物買取請求権）

借地の原状回復がされないで返還されるのは、借地借家法において「建物買取請求権」の規定があるからです。
これは、借地内の建物を地主に買い取るように請求できる権利です。請求権の行使には、「契約期間の満了」「契約の更新が無いこと」「借地に建物がある場合」の条件を満たす必要がありますが、地主側は拒絶することはできません。
ただし、借地人が地代を滞納していたり、勝手に借地の建物を増改築していたりすると、契約違反とされて、建物買取の請求が拒否される場合もあります。
ちなみに、建物を地主が買い取る時の価格は「時価」と法律では規定されています。時価の算定は、建物の建設費用から経年劣化分の金額を差し引き、そこに場所的な利益を含んだ価格とされています。
なお、定期借地権の場合には、建物買取請求権は発生しません。

借地権の相続や売買

ここで、借地権の相続や売買について紹介します。

借地権も相続が可能

借地権は財産であるため、預金や株式と同様に、相続することが可能です。
相続の際には地主との契約書を書き換える必要も無く、地主に相続したことを伝えるだけで済みます。
ただし、借地権を相続した場合も相続税が発生します。
相続人が複数いる場合は、借地権の相続に特に注意が必要です。というのも、借地権は評価額の算出が難しいからです。相続の際には、借地権付き建物を売却した金額を相続時に分け合うという方がトラブルが少なくなります。
また、借地権付き建物のまま相続する場合に注意しなくてはならないのは、借地権と借地上の建物が一致する必要がある点です。もし、やむを得ない理由で別名義になってしまうン場合は、必ず地主の許可を得るようにしましょう。

借地権の売買について

地主の許可は必要になりますが、借地権は売買も可能です。
売却の場合、売り先は第三者である場合と、地主自身に買い取ってもらう場合があります。
第三者に売却する場合は、地主への確認が必要になります。譲渡の承諾の他、建物の建て替え、抵当権の設定、借地契約の承諾などを伝え納得してもらう必要があります。
第三者に売るにしても、地主自身に買ってもらうにしても、地主との関係を良好にしておくことが大事です。
住宅ローンが残っている場合は、借地権付き建物についている銀行（または保証会社等）の抵当権を抹消することが、売買成立の条件になります。ローンの残高が売買残高より上回るか、差額を自己資金で賄うことができれば問題はないでしょう。

借地権付きの住宅を他人に貸すことはできるの？

借地権付きの住宅を購入したけど、急な転勤で引っ越すことになった場合、家を他人に貸すことはできるのでしょうか？
結論からお伝えすると、可能です。ただし、地主さんの承認を得ておくと安心でしょう。

なお、「借地権付きの物件の転貸は原則禁止」なのですが、上記のケースは転貸に当てはまりません。転貸というのは、借地権契約の名義と、建物の所有者の名義が別々の人になっている状態のことを指します。転勤の間家を貸すだけであれば、建物の名義が換わるわけではないので、このケースには当てはまりません。
なお、地主の許可がとれれば、転貸も可能ということも覚えておくとよいかもしれません。

借地権について正しく知ろう！

不動産広告で見る借地権には、不動産購入に関するコスト的な話だけでなく、相続や売却の様な財産的な価値があることが分かりました。
借地権付きの不動産はコスト的な魅力もあります。しかし、将来の更新の有無、売却、相続などまで総合的に考えることが重要と言えるでしょう。