戸建て住宅の選び方って？初心者必見！一戸建ての種類とメリット・デメリット｜ニフティ不動産

「一戸建て住宅を買おう！」と考えたとき、選択肢としては、「建売住宅を購入する」「注文住宅を建築する」「建築条件付き土地を購入して家を建てる」といった選択肢が考えられます。

では、それぞれで購入できるのはどういう住宅なのでしょうか。また、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

一戸建ての選び方①建売住宅

「建売住宅（分譲住宅）」とは、一戸建て物件と土地をセットで購入するものです。建物が完成した状態で販売開始される物件もあれば、建築途中の段階から売り出しが始まる物件もあります。

いずれの場合も、間取りや仕様などの設計プランはあらかじめ決まっています。最近では、購入者の意向をある程度採用できるようなものもありますが、基本的には決まったスペックの住宅を購入します。そのため、価格も決まっており、購入後は家が建っているその土地に住むことになります。

建売住宅の契約形態

「土地＋建物」セットの不動産を購入する売買契約を、売り主と締結します。支払いは、売買契約を締結する際に手付け金を支払い、残金は住宅ローンを借りるなどして支払っていくというのが一般的です。

建売住宅のメリット

建売住宅の大きなメリットは、何といっても建築費用の安さでしょう。同じ商品を大量生産すれば1個あたりの生産コストを安くすることができますが、住宅も同様です。建売住宅の場合、外壁や内装などに多少違いがあっても、基本的な仕様が同じである住宅を複数建てることになります。

そのため、設計費用も少なく済みますし、建築に使う材料もまとめて購入できる分、コストメリットが生まれます。結果、販売する価格を安く抑えることができるというわけです。さらに、建物と土地をセットで購入するため、購入手続きもシンプルなので助かります。

それ以外にも、メリットはいろいろあります。家のスペックがすべて決まっているため、建物が完成していなくても実物を見て購入をすることが可能です。実際の設備を見て、その家での生活イメージを明確に想像した状態で検討できるというのは、あとから「こんなはずではなかったのに……」となるリスクを低くすることができます。

定められた仕様の住宅を完成した、またはそれに準じた状態で購入することになりますので、いわば「カスタマイズ品」のような注文住宅と比べると、設計のための打ち合わせや準備に必要な時間や手間も少なく済みます。そのため、忙しい方でも手続きなどを進めやすいです。また、3つの選択肢のなかではもっとも短い期間で入居できますので、まるで賃貸物件とかわらないほどスムーズな引っ越しができます。

建売住宅のデメリット

前述のとおり、あらかじめ決められた仕様の住宅を購入することになりますので、間取りや設備などを自由に決めることはできません。一方で、最近では物件によって間取りの変更や設備の選択が可能なケースもあり、売り主も最近のニーズや人気のスペックなどをふまえて設計していますが、買い主個人の要望を個別に取り入れることは難しいでしょう。

「必要になったら、あとから設備を加えたりリフォームしたりすればいいじゃないか」と思う方もおられるかもしれませんが、物件によっては容易に増改築できないケースや、高額の費用がかかってしまうケースもあります。たとえば、引っ越したあとにカーポートを設けようとしたものの、予想以上に費用がかかって手元の資金では足りなかったなどです。ほかにも、増改築には多くの制限事項が伴うことになりますので、注意しましょう。

加えて、建物がすでに完成している場合はその建築過程を見ることができず、工事がしっかりとおこなわれているのかどうかを自分の目で確かめることができない状態での購入となります。素人にはなかなか厳密な確認はできないとはいえ、少し不安が残ることは否めません。

また、まとまった土地を不動産会社が開発して、同じ仕様の住宅を複数建てて販売する住宅地の場合は、よくいえば外観が統一された美しい街並みといえますが、悪くいえば画一的な住宅が立ち並ぶという見方もできます。

建売住宅を安く買うコツ

建売を販売しているハウスメーカーや建設会社は綿密な近隣相場調査と部材の一括発注によりコストダウンしています。注文建築で建てるよりもお得な価格を設定しているので、おいそれと値引きには応じてくれませんが、以下の状況で値引きに応じてくれる場合がありますのでチェックしてみましょう。

売主か？仲介か？

建売物件を探していると、同じ物件を売主と仲介の不動産会社の両方から販売されている場合があります。
物件情報の取引態様（とりひきたいよう）を見ると、「売主」や「媒介（仲介）」などと書かれています。
仲介の会社から買うと仲介手数料（3％＋6万円＋消費税）がかかってしまいますので、両方から販売されているときは売主に問い合わせるようにしましょう。

決算前

年度の変わり目の直前の時期がねらい目です。年度の変わり目が3月末の会社が多いようですが、どこの会社も次の期に建売の在庫を少しでも減らして臨みたいと考えるので、値引きの幅も大きくなるケースがあるようです。
担当営業に決算の時期をさりげなく聞いておいて、「気に入ったんだけど少し予算オーバーなんだよね･･･」と相談するといい条件を引き出せる場合があります。

完成から10ヶ月以上経過している物件

完成から1年経過すると新築戸建としての販売が出来なくなり、未入居中古として販売されます。販売会社側の心理としては、何とかそうなる前に販売したいと考えるので、値引きの交渉に応じてくれる場合があります。

残り1棟

建売住宅はコストダウンのため同じ分譲地に同時期に数棟分譲されるケースが多いですが、その分譲の残り1棟が残っているために週末営業マンを配置しなければなりません。早く販売を終了させるために値引きに応じてくれる場合があります。

値引きの幅はご近所には言わないほうがいい

たとえ値引き交渉に成功したとしたとしても、ご近所にはその値引き額は言わないほうがいいでしょう。うっかり口を滑らしてしまって関係が気まずくなることもあるようですので注意しましょう。

一戸建ての選び方②建築条件付き土地

「建築条件付き土地」は、売買するのはあくまで「土地」です。しかし、指定された施工会社（ハウスメーカーなど）と契約して建物を建てることを前提とした販売がされている「条件」付きの土地となっています。

そこに建てる家の間取りや仕様は、選択の幅が多少あるものの、実質的にはおおよそ決まっているものから選ぶことになります。つまり、土地を買ってから建売住宅を建てるようなもので、「売り建て住宅」と呼ばれることもあります。

建築条件付き土地の契約形態

まず、土地の売り主と「土地売買契約」を結びます。その後、一定期間内（3カ月以内とされていることが多いです）に、施工会社と家の建築プランを決めたうえで「建築請負契約」を締結します。

建築条件付き土地のメリット

間取りや設備、資材の変更をしやすいので、建売住宅に比べると自由度が高いです。また、土地単体で購入するよりも多少割安で購入できる場合もあります。

また、完成済みの建売住宅を購入するのと違って、着工から建築する様子を見ることができるという点も見逃せません。これによって、建築中の施工不良がないかをチェックできるわけです。より詳しく確認するには、建築の専門知識を有する第三者の検査なども合わせて検討しましょう。

建築条件付き土地のデメリット

施工会社が定められており、ほかから選ぶことができません。そして、施工会社によっては採用できる工法に制限がある場合もありますし、調べてみたら評判があまりよくなかったといったケースもありますので、検討段階で調べておく必要があるでしょう。

なかには「建物はフリープランです」などと謳っているものもありますが、実際には施工会社から提示される建築プランを部分的に変更できる程度であることが多く、全体的に自由度が高いとはいえません。

土地の売買契約と建物の請負契約をそれぞれ結ぶことになりますが、契約内容をきちんと把握して進めないと、建築プランが決定していない建物の売買契約をさせられたり、希望と違う設計になってしまうことにもなりかねません。「せっかく土地を買ったのに、思うような家を建てられなかった」とならないように、注意して進める必要があります。

すべてのプランが決まり、契約してから家を建てるため、入居までの期間は建売住宅よりは長くなります。

一戸建ての選び方③注文住宅

「注文住宅」とは、建築家やハウスメーカーに設計を依頼して、住む人の希望に応じて一から設計して建築する住宅のことです。工務店やハウスメーカーに設計から施工まで依頼する方法や、設計と施工管理は建築家に依頼し、施工を工務店に依頼するといった方法もあります。

建売住宅を「パッケージツアーでの旅行」にたとえるならば、注文住宅はいわば「個人の自由な旅行」とすればイメージしやすいのではないでしょうか。パッケージツアーは旅行会社が企画したコースにのっとって動くため、割安で手間がかかりませんが自由度には欠けます。個人旅行では、飛行機のチケットからホテルの予約まですべて自分で手配する必要がありますが、すべてを自由に決めることができる――注文住宅もこれと似ています。

建てる土地をすでに所有している場合は、住宅の建築のみを依頼することになります。土地がない場合は、まず土地を探して購入するところから始めます。土地の形状や地域の法令によっては建てる住宅に制限が生じることがありますので、土地選びの段階から建築家やハウスメーカーにサポートしてもらうと安心です。

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注文住宅の契約形態

土地を購入する場合は、土地の売り主と「土地売買契約」を結びます。家の建築については、工務店やハウスメーカーに設計・建築を一括依頼する場合は、その依頼先と「工事請負契約」を締結します。設計だけ建築家に依頼する場合は、これらにプラスして建築家と「設計監理契約」などの契約を結ぶことになります。

注文住宅のメリット

最大のメリットは、法律の規制などの範囲内であれば間取り、設備、資材といった仕様を好みや予算に応じて自由に選択できることです。

コスト面では、コントロールを間違えると予算オーバーになってしまう懸念もありますが、「優先順位の低いところで低価格のものを使う」といったように調整すれば、希望を最大限に取り入れた適切な予算配分をすることができます。つくりをシンプルなものにするなどして、全体としてローコストに抑えることももちろん可能です。

建築条件付き土地と同じように、設計してから建築するため、建築の過程を日々見ていくことができるのも重要なポイントです。自らがチェック機能として着工から竣工までに関われば、安心感が増しますし、建てる家への愛着も増すでしょう。

注文住宅のデメリット

自由度の裏返しとして、すべて一から決めて手続きしていくことになりますので、入居までの期間とかかる負担が非常に大きくなります。設計の検討から決定までの打ち合わせや確認は何度も重ねることになりますし、やっとの思いで建築プランを決められたとしても、今度はそれから実際の建築が始まるわけです。

コスト面も、間取りや設備などにこだわればそれだけ費用が積み重なり、予算オーバーになってしまうことが多いです。土地の売り主やハウスメーカーや建築家など、複数の取り引きが発生する場合は、それぞれに支払いをせねばならず、また、管理も込み入ったものになります。コスト管理や資金計画は入念におこなうべきでしょう。