トラブルが多いって本当？建築条件付き土地を購入する際に気をつけたいこと｜ニフティ不動産

家を建てようと思ったとき、土地探しはとても重要です。これから長い間住むことになる場所ですから、いいところを選びたいものですよね。とはいえ、やっぱり少しでも安いに越したことはありません。いろいろな物件を見ていると、「建築条件付き土地」とされている物件を目にすることがあります。これはどのような「条件」が付いているのでしょうか。

建築条件付き土地とは？

「建築条件付き土地」というのは、「指定された施工会社（ハウスメーカーなど）と契約して家を建てる」ことを条件として売買される土地を指します。指定施工会社が土地の売り主であることが多く、「うちで家を建てることを前提として土地を売ります」というものです。

場合によっては土地の売り主と施工会社が異なる場合もありますが、仕組みとしては同様で、いずれの場合も定められた期間内にその施工会社と建築請負契約を締結することが条件とされます。

つまり、決められた「条件」というのは「建築を依頼する施工会社」のことを指し、土地自体に規制や制約を設けた契約ではありません（契約上の条件とは別に、法令上の規制がある場合もあります）。注文住宅ほど自由ではありませんが、建てる家の仕様や使う設備もある程度選択できます。

施工会社や建築仕様に条件が付かず自由に建築できる「建築条件なし」の土地に混じって、最近ではこの建築条件付き土地が増えているようです。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地のメリットは、割安で購入できることです。
土地の売り主＝施工会社から見ると、建築条件付き土地の売買は「土地の売買＋家の建築」という複合的な取引となり、利益の総額も大きいものであるため、その全体で利益を出せばいいと考えています。土地の価格を抑えて、その分建物で利益を出すといった計算ができれば、土地を割安で販売できるわけです。

一方、こうした建築条件付き土地の増加に伴い、「建築条件なし」の土地は特別に扱われるようになりました。自由度が高く、物件も少ない分、建築条件なしの土地の価格はどうしても高くなります。また、売り手にとっては土地単体で利益を出す必要があるという事情からも、価格を抑える幅にも限度があるのです。
こうしたことから、建築条件付き土地は割安で購入できることが多いというわけです。

建築条件付き土地を選ぶ際の注意点（1）――仕様の制限

建築条件付き土地の場合、注文住宅のようにゼロから自由に設計するということはできません。間取りや設備などの仕様もおおよそ決まっており、その範囲からある程度自由に選択できるようになっています。売り物はあくまで土地ではあるものの、その実情は建売住宅に近いものであることから、「売り建て住宅」と呼ばれることもあります。

物件によっては「建物はフリープランです」と謳っている場合もありますが、これも実際には、間取りの選択肢がかなり限られていたり、「設備は標準仕様」とされているなど、いろいろな制約があることが多く、思ったほど自由にできないことがほとんどです。

一方で、かつては建築後に売られるのが一般的だった建売住宅も、今では着工前や建築中に販売開始し、間取りや仕様の変更がある程度できるようになりました。
契約してから「これでは建売住宅と変わらなかった」とならないよう、どの程度自由にできるのかを事前に確認しておく必要があります。

建築条件付き土地を選ぶ際の注意点（2）――土地と建築の契約

基本的な建築条件付き土地の売買契約は、まずは土地の売り主と「土地売買契約」を結び、その後施工会社と建物の建築プランを決めたうえで「建築請負契約」を締結するという流れで行います。
万一、土地売買契約を結んだ後に、買い主と施工会社の間で建築プランが合意に達しないなど、何らかの理由で建築請負契約が成立しないようなことがあれば、土地の売買契約を白紙にできます。その場合、それまでに支払った手付金などは返金されることになります。

しかし、なかには、土地の売買契約の際に「土地・建物の売買契約」として契約させようとする会社もあります。建築プランも決まっていない建物の売買契約をすれば、もし希望と違う建築プランになってしまっても白紙に戻すことは難しくなります。
また、追加工事が発生するなど総額が予算を超えてしまうようなことがあっても、解約できずに支払う金額が増えたり、逆に建築仕様を落とさざるを得ないということにもなりかねません。

こうしたことを避けるためにも、土地の売買契約を行う際にこうした内容が盛り込まれているかどうかや、建物請負契約を建築プラン確定後に行えるかどうかなどを事前に必ず確認しましょう。

専門家からのアドバイス

建築条件付き土地で起こるトラブルの多くは売主側、仲介会社側の説明不足と買主側の確認不足によるものが大半です。しっかりと説明を受け、納得してご購入すればトラブルはまず起きませんのでご安心ください。
そのため「安いから急がないと他の人に取られてしまう」という焦りは禁物です。契約書などを事前によく見て確認をしてから次のステップに移るようにします。

また記事中でも若干触れておりますが、土地と建物をセットで売買契約をしますと、建物価格についても仲介手数料が生じてしまいます。一般的には建築条件付き土地は、土地価格しか仲介手数料が発生しません。この点もよく確認をしてから契約へと進んでください。

もし建築条件付き土地で、このハウスメーカーで家を建てたいと強い想いがあるようでしたら、土地価格に金額を上乗せして買うことができるか？を尋ねてみるようにします。交渉の席にはついてくれると思います。話し合いをしてみましょう。